Ogni assemblea condominiale deve essere preceduta dall'avviso di convocazione che mette i condòmini nelle condizioni di poter validamente prendere parte all'incontro.
Con la riforma del 2012, la legge ha provveduto a tipizzare le modalità con cui tale comunicazione deve essere notificata a coloro che sono legittimati a prendere parte al consesso.
Da tanto deriva che l'impiego di modalità alternative che, seppur sono ritenute astrattamente idonee a far pervenire l'avviso, non sono contemplate nella legge, comportano una violazione legale che inficia la validità dell'assemblea.
Tanto si evince dalla sentenza del Tribunale di Roma, 15 dicembre 2020 n. 17907, a tenore della quale per l'avviso di convocazione dell'assemblea non basta il pacco celere.
Secondo i giudici di merito, per quanto l'utilizzo della posta celere garantisca la ricezione della comunicazione, tale modalità non è contemplata all'interno dell'art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile e, pertanto, deve ritenersi viziata la successiva delibera adottata in consesso non regolarmente convocato. Approfondiamo la questione analizzando la sentenza in commento.
Avviso di convocazione: il caso sottoposto al tribunale
Ricorreva al giudice capitolino il condomino che impugnava la delibera assembleare in quanto adottata a seguito di riunione illegittimamente convocata.
L'attore rilevava di aver ricevuto comunicazione dell'avviso di convocazione solamente quattro giorni prima della data in cui era fissata l'adunata in prima convocazione. Inoltre, l'amministratore aveva impiegato lo strumento della posta celere, non contemplato tra le modalità di invio dell'avviso di convocazione di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
Si costituiva in giudizio il condominio in persona del proprio amministratore. In propria difesa veniva eccepita la volontaria sottrazione dell'attore alla ricezione delle comunicazioni relative alle assemblee, condotta che avrebbe costretto l'amministratore condominiale a spedire l'avviso di convocazione con posta celere.
Avviso di convocazione: la decisione del tribunale
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento 15 dicembre 2020 n. 17907, accoglie le ragioni dell'attore.
Innanzitutto, è da rilevarsi il mancato rispetto del termine stabilito dall'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., secondo cui l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione.
In secondo luogo, sono state violate le modalità di trasmissione dell'avviso. Secondo il succitato articolo, l'avviso di convocazione deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Da tanto consegue che la mancata conoscenza della data di convocazione, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la medesima data sia stata eventualmente già fissata.
Il giudice capitolino ricorda peraltro come sia onere del condominio dimostrare che l'avviso sia stato comunicato tempestivamente e nelle forme di legge.
Secondo l'insegnamento dei supremi giudici, qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condòmini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio, non potendosi porre a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera (così Cass., sentenza n. 22685 del 24/10/2014).
Nel caso di specie, il condominio convenuto non aveva assolto a tale onere probatorio, limitandosi ad affermare che l'amministratore aveva effettuato una comunicazione con pacco celere e che l'assemblea era stata convocata d'urgenza per la ratifica del mandato al legale del condominio in altra controversia instaurata tra le medesime parti.
Secondo i giudici, le ragioni d'urgenza non scriminano l'illegittimità della procedura di convocazione, volta a tutelare il diritto dei singoli condomini a una partecipazione consapevole e informata alle assemblee condominiali.
L'avviso va inviato all'indirizzo di residenza anche se il condomino è in vacanza al mare
La comunicazione, nel caso di specie, era avvenuta chiaramente in violazione dei termini e delle forme prescritte dalla legge.
Avviso di convocazione: giurisprudenza rilevante
La sentenza in commento si pone nel solco della prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità.
Secondo la Corte di Appello di Brescia (sentenza 3 gennaio 2019 n. 4), «se è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione tramite posta elettronica certificata, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell'avviso, è altrettanto vero che, se il condomino chiede espressamente che la comunicazione dell'avviso di convocazione gli giunga tramite un mezzo "informale" quale la email, non avendo egli indicato un indirizzo Pec bensì l'indirizzo email, ne consegue che l'invio dell'avviso di convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria deve ritenersi valido».
In pratica, sono ammesse altre modalità di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea solo se i condòmini vi acconsentono. Ad esempio, è prassi comune che l'amministratore invii la convocazione a mezzo email ordinaria; ciò, tuttavia, può accadere solamente se i condòmini prestano il loro consenso.
Avviso di convocazione e ordine del giorno, quando non può essere richiesto l'annullamento?
Anche sul versante del conteggio dei termini e dell'onere probatorio non vi sono dubbi sull'esattezza di quanto statuito dal Tribunale di Roma.
Secondo la Corte di Cassazione, «Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione».
Dal momento che è, dunque, necessario che l'avviso sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario almeno cinque giorni prima la data dell'adunanza in prima convocazione, «ai fini della prova dell'osservanza di tale termine dilatorio è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, tale data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro» (Cass. 30 ottobre 2020 n. 24041).
