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Dall'avviso di convocazione all'assemblea condominiale, i requisiti di forma ed il contenuto essenziale.
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Dall'avviso di convocazione all'assemblea condominiale, i requisiti di forma ed il contenuto essenziale.

Requisiti e forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale

Avv. Paolo Accoti  

Lo spunto per parlare di questi importanti argomenti ci viene fornito da una esaustiva e "corposa" sentenza della Corte di Cassazione, II Sez. civile, n. 23903, Presidente dott. F. Manna, Relatore dott. A. Scarpa, pubblicata in data 23 Novembre 2016.

Come è noto, l'atto propedeutico alla regolare tenuta dell'assemblea condominiale è l'avviso di convocazione.

A seguito della riforma portata dalla L. 220/2012, l'avviso di convocazione (art. 66 disp. att. Cc), fatti salvi eventuali requisiti di forma e le tempistiche richieste dal regolamento di condominio - se esistente -, deve contenere l'indicazione dell'ordine del giorno e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata in prima convocazione.

Lo stesso, quindi, deve essere trasmesso a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

A tal proposito: "1) L'annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino, nei cui confronti la comunicazione è stata omessa, sia presente in assemblea, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l'eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4531 del 27/03/2003). 2) Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., modificato dall'art. 20 della legge Il dicembre 2012, n. 220 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9082 del 18/04/2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10338 del 13/05/2014). 3) L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24456 del 19/11/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001)".

Ad ogni modo, "l'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, ovvero della partecipazione dei singoli condomini alla discussione sulla deliberazione dell'assemblea riguardante tema non indicato nel relativo avviso di convocazione, è, poi, in ogni caso demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato".

Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

Per quanto concerne il contenuto del verbale, lo stesso deve indicare il nome dei condòmini intervenuti personalmente, o per delega, nonché il valore delle rispettive quote millesimali.

In caso di assenza di omonimia tra condòmini, il "fatto che i condomini intervenuti fossero talvolta indicati nel verbale solo col cognome, senza il nome", rappresenta una "incompletezza innocua, non profilandosi alcuna incertezza, semmai dovuta ad omonimie, sull'identità dei soggetti intervenuti o presenti per delega".

Tanto è vero che, "ai fini della validità delle deliberazioni assembleari di condominio, devono essere individuati e riprodotti nel relativo verbale i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, nonché i valori delle rispettive quote millesimali, ciò pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso.

Tale individuazione è, però, unicamente funzionale alla verifica della sussistenza delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale ed all'elemento personale, come ad identificare i condomini assenti, dissenzienti o astenuti, cui è riservato potere di impugnazione ex art. 1137 c.c., o a rilevare situazioni di eventuale conflitto di interessi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 810 del 29/01/1999)".

Nel verbale deve essere riportato, con l'indicazione del numero dei condòmini e la somma dei millesimi, l'esito della votazione in relazione ai punti all'ordine del giorno, né può ritenersi che l'omessa indicazione nominativa dei singoli condòmini, favorevoli e contrari, possa inficiare la presunzione di validità della delibera assembleare contenente gli elementi indispensabili ai fini della verifica della sua legittima approvazione.

Il verbale d'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, pertanto, lo stesso, una volta sottoscritto dal presidente e del segretario, ha valore di prova legale, limitata, tuttavia, "alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973).

Incombe, tuttavia, come detto, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale".

Come detto, l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (cfr.: Cass. n. 11375/2017), tuttavia, in mancanza di espressa previsione normativa in relazione all'obbligo di sottoscrizione, con riferimento alla figura del presidente, si evidenzia come è la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (arg. da Cass. n. 24132/2009).

Ciò posto, proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condòmini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condòmini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea (Cass. n. 4615/1980; Cass. n. 5709/1987).

Per quanto concerne l'interpretazione del contenuto delle delibere assembleari, queste "devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, utilizzando gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto".

Infine, occorre distinguere le deliberazioni meramente programmatiche e preparatorie da quelle effettivamente decisorie.

Nel primo caso, si possono definire tali quelle che non hanno "né approvato né respinto le proposte o richieste", tali delibere non fanno sorgere nei condòmini alcun interesse all'impugnazione, atteso che "l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., postula, del resto, che la stessa sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini suscettibile di eventuale pregiudizio".

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

Scarica Civile Sent. Sez. 2 Num. 23903 del 23/11/2016

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