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Usucapione tra comunisti e divisione del condominio

La domanda di scioglimento del bene comune condominiale: il problema della comodità d'uso
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Spesso comunione e condominio si intrecciano e si sovrappongono: d'altronde, lo statuto della comunione, disciplinata dagli artt. 1100 - 1116 c.c., diviene applicabile, come normativa residuale, alla materia condominiale per effetto del rinvio disposto dall'art. 1139 c.c.

Vedremo plasticamente nel caso che esaminiamo oggi cosa accade quando questo avvenga, cioè quando i due istituti si interfacciano e divengono applicabili insieme.

Usucapione tra comunisti e divisione del condominio: la pronuncia

Tizio citava in giudizio Caio, per sentire pronunciare lo scioglimento della comunione insistente sul suolo circostante un fabbricato, chiedendo la divisione per la giusta metà, salvo l'accertamento dell'usucapione, in favore del medesimo Tizio, della parte del suolo eccedente la metà e di fatto occupata.

Tizio e Caio avevano ricevuto in donazione dalla madre una palazzina bifamiliare con annessa area scoperta: Tizio aveva ricevuto un appartamento ed accessori siti al piano terra rialzato, nonché due cantine nel seminterrato sul lato sinistro, mentre Caio aveva ricevuto un altro appartamento ed accessori siti al primo piano sul rialzato, nonché una porzione di piano seminterrato sul lato destro.

Ad entrambi era inoltre attribuito il diritto di comunione sull'area scoperta annessa al fabbricato, in ragione di metà, quanto a Tizio sul lato Sud, quanto a Caio sul lato Nord.

Tizio affermava di aver posseduto in modo pacifico, pubblico, ininterrotto e per il termine di 20 anni non solo la porzione di area scoperta a lui assegnata, ma anche una parte eccedente la stessa, sulla quale parte si trovano le scale di accesso al suo piano sopraelevato.

All'uopo, chiedeva di disporsi lo scioglimento della comunione su detta area scoperta, con dichiarazione dell'intervenuta usucapione della proprietà di quella porzione dell'area eccedente la giusta metà o, in ogni caso, della servitù su di essa insistente, domandando in subordine di accertare la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Caio, costituitosi, eccepiva l'improponibilità della domanda per non aver Tizio depositato la relazione notarile, chiedeva lo scioglimento per l'esatta metà e comunque di respingere la domanda di usucapione, sostenendo che il possesso di Tizio non era stato esclusivo sulla porzione che esso desiderava acquisire.

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 8095 del 15 settembre 2022, accoglie la domanda di Tizio limitatamente alla divisione e la dichiara nello stato di fatto in cui si trova l'area scoperta, assegnando, al netto dell'ingresso comune, a Tizio l'area scoperta lato Sud ed a Caio la restante parte lato Nord, condannando Tizio ad indennizzare Caio della minore area ricevuta tramite il pagamento di una somma pari ad Euro 20.000,00 circa, compensando integralmente le spese del giudizio.

Usucapione e tolleranza

Il Tribunale affronta preliminarmente la questione dell'asserita usucapione, in quanto, logicamente, laddove si potesse dichiarare Tizio proprietario per acquisto originario della porzione dell'area scoperta da costui desiderata, non avrebbe più alcun senso - né Tizio vi avrebbe interesse - procedere a dividere la comunione, poiché egli si vedrebbe attribuito già il bene della vita richiesto.

Ci rammenta il Tribunale che, come insegna la Cassazione, «il comunista che intenda dar prova dell'esercizio di un possesso esclusivo, deve in primo luogo dimostrare di aver tenuto un comportamento sintomatico di un simile possesso, senz'altro incompatibile col permanere di un altrui possesso (ex plurimis, Cass. n. 11657/2018)».

Nel caso di specie, sebbene sia vero che Tizio possiede quella parte di area scoperta, su cui insistono le scale di accesso alla sua proprietà, da tempo immemore e in modo continuo e nonostante ciò sia stato provato sia dalla presenza delle scale, sia dalla documentazione fotografica prodotta sia dalla denuncia di variazione catastale, tutto ciò non regge dinnanzi alla prova contraria fornita da Caio.

Caio ha infatti prodotto una lettera notificata a Tizio nel 2005 laddove lo stesso Caio, dichiarandosi proprietario della parte di terreno su cui si trovavano le scale, invitava Tizio ad attivarsi per la gestione delle medesime - immaginiamo che la vetustà delle scale minacciasse l'incolumità e l'utilizzo del fondo di Caio.

Da questa lettera deriva la tolleranza dimostrata da Caio rispetto al possesso di Tizio e alla permanenza della scala, tolleranza che, ai sensi dell'art. 1144 c.c., esclude l'usucapione.

Divisione della comunione e del condominio

Viene esclusa l'inammissibilità dell'azione avviata da Tizio per difetto della relazione notarile: sia perché normativamente non richiesta, sia perché l'individuazione dei proprietari dell'immobile da dividere, atta a garantire il controllo sull'integrità del contraddittorio a beneficio dell'utilità della sentenza, è stata fornita, nel caso di specie, dalla cospicua produzione di Tizio, che ha depositato in giudizio l'atto di donazione dalla madre a lui e Caio, l'atto di variazione catastale, le visure storiche immobiliari, nonché la sentenza del 2017 che accertò la comunione tra lui e Caio sul bene di cui è causa.

Il Giudice ci riferisce poi di aver sollevato d'ufficio (ed invitato le parti a dedurre in merito) la questione relativa all'applicabilità dell'art. 1119 c.c. alla fattispecie.

L'art. 1119 c.c., rammentiamo a noi stessi, disciplina la divisione del Condominio o meglio, delle sue parti comuni, le quali sono divisibili a patto che ciò non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condòmino e con il consenso di tutti i condòmini.

Detta norma va poi coordinata con gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., i quali prevedono, in coordinato, che, laddove la divisione debba attuarsi modificando lo stato delle cose ed occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali, lo scioglimento (la divisione) possa essere disposto solamente dall'Assemblea dei condòmini, così a contrario stabilendo che il Giudice possa disporlo unicamente laddove non siano necessarie opere o la modifica dello stato delle cose.

Il Tribunale, nel caso di specie, afferma innanzitutto che il bene oggetto di divisione, cioè la porzione di area scoperta, è bene condominiale, in quanto a servizio della palazzina che circonda.

Da qui discende che, domandando la divisione di quest'area in due porzioni diverse, Tizio abbia in realtà avanzato domanda di scioglimento del bene comune condominiale.

Dovendosi dividere un bene comune, il Giudice deve prendere come parametro del proprio giudizio la comodità d'uso, che deve essere garantita anche all'esito della divisione.

Come deve essere inteso questo concetto? Quale funzionalità del bene, intesa come raffronto tra l'utilità che i condòmini ne traevano prima dello scioglimento e quella che ne ricaverebbero dopo se divisa in quello o quell'altro modo (così Cass., n. 867/2012 citata in sentenza).

Ebbene, anche se Tizio e Caio hanno ricevuto l'esatta metà dell'area scoperta al netto dell'ingresso comune, è altrettanto vero (accertato dal CTU e non contestato da Caio) che Tizio abbia goduto e goda tutt'ora di una porzione dell'area maggiore rispetto a Caio, data dall'area su cui insistono le scale.

La tolleranza dimostrata da Caio, pur avendo impedito l'usucapione, ha contribuito a stabilire un nuovo assetto nel godimento fattuale dell'area in comunione - Caio non ha mai, ad esempio, chiesto a Tizio di limitarsi ad utilizzare l'area strettamente connessa alle scale.

Ecco perché, tra le soluzioni di divisione in natura proposte dal CTU, la prima con la divisione per esatta metà, la seconda con attribuzione a Tizio di area maggiore, il Giudice sceglie la seconda: infatti, se si privasse Tizio della proprietà della parte di area scoperta dove insistono le scale, gli si impedirebbe di accedere alla sua proprietà, mentre la seconda ipotesi rispecchia lo stato di fatto già esistente, per cui non comporta un pregiudizio per Caio che lo ha tollerato sinora.

Caio, peraltro, dovrà essere indennizzato della minore porzione ricevuta allo scopo di ristabilire quella attribuzione per quote ideali della metà del cespite data dall'originario titolo (la donazione da parte della madre).

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 15 settembre 2022 n. 8095

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