Al Condominio minimo si applica la normativa sul condominio, per cui le decisioni, soprattutto quelle riguardanti i lavori di manutenzione straordinaria, devono essere assunte dall'assemblea all'unanimità.
Solo l'urgenza - di cui deve essere fornita la prova rigorosa - può giustificare una decisione unilaterale e vincolante anche per l'altro condomino non essendo applicabile, in tale fattispecie, la normativa sulla comunione che prevede il rimborso anche delle spese necessarie (Tribunale di Vibo Valentia, sent. n. 102/2023).
Fatto e decisione
Il proprietario di uno dei due appartamenti ubicati all'interno di un fabbricato conveniva in giudizio il fratello, proprietario dell'altra unità immobiliare, per sentirlo condannare alla rifusione della quota parte delle spese sostenute per i lavori di manutenzione straordinaria ed urgenti, effettuati sull'immobile di proprietà comune ad entrambi.
Il convenuto contestava la carenza dei presupposti affinché l'attore effettuasse i lavori sulla parte di proprietà esclusiva per assenza di autorizzazione e, inoltre, contestava la sussistenza dell'asserita urgenza per la realizzazione dei lavori stessi.
Per il Tribunale la domanda era inammissibile e veniva rigettata.
Precisa il Tribunale che, in presenza del c.d. Condominio minimo formato da due condomini e al quale si applica la normativa sul condominio, la decisione dei lavori di manutenzione straordinaria deve essere assunta dell'assemblea con la presenza e la partecipazione di entrambi i condomini i quali devono assumere la delibera all'unanimità non potendosi applicare i quorum deliberativi di cui all'articolo 1136 c.c.
In caso di decisione contrastante o in caso di presenza di un solo condominio alla decisione è necessario adire l'autorità giudiziaria affinché quest'ultima si sostituisca alla volontà delle parti nella decisione.
Unica eccezione alla vincolabilità della decisione assunta autonomamente è la presenza del carattere dell'urgenza, esclusa in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell'opera siano compatibili con l'obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione e la prova dell'urgenza, a carico dell'attore, deve essere rigorosa.
Le spese condominiali urgenti vanno individuate in modo molto restrittivo essendo solo quelle eseguite in presenza di una situazione tale da non consentire neppure la minima dilazione necessaria per consentire al condominio di deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore.
Lavori in condominio: non spetta il rimborso spese se manca la prova dell'urgenza
Al condominio minimo si applica la disciplina più rigorosa di quella dettata in tema di comunione dall'art. 1110 c.c. secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento possono decidere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
L'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito e, nel caso di specie, l'urgenza era stata smentita non solo dai documenti depositati in atti ma anche dalla documentazione fotografica allegata alla relazione del CTU per cui l'attore non poteva pretendere, dal fratello convenuto, il rimborso della quota parte della spesa per i lavori eseguiti.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale ha applicato il principio per il quale «nell'ipotesi di piccolo condominio composto di sue soli partecipanti, le delibere devono essere adottate previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori».
Il principio anzidetto può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza.
Anche nel caso di c.d. condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (Cass. civ., Sez. II, 04/03/2015, n. 4372).
