La Corte d'Appello di Roma. Sez. VII Civ., con la sentenza n. 2313 del 29 marzo 2023, è tornata sul tema della impugnazione delle delibere assembleari in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, in relazione alla ripartizione delle spese condominiali, chiarendo quando debbano ritenersi affette da nullità e quando da mera annullabilità, nonché sulla impugnativa di clausole contrattuali, richiamando i principi di diritto elaborati dalla Corte di Cassazione.
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dall'azione di opposizione promossa da una società, l'impresa costruttrice del fabbricato, nella qualità di condomina, avverso il decreto ingiuntivo emesso, ad istanza del Condominio, a titolo di oneri condominiali non pagati.
A sostegno della propria domanda, la società opponente deduceva:
- il difetto di poteri dell'amministratore ed il conseguente difetto di procura alle liti;
- l'esonero da ogni contribuzione per la stessa società relativamente alle unità immobiliari invendute, in virtù di specifica disposizione contenuta nel Regolamento di Condominio;
- la nullità della delibera sottesa al decreto opposto, per essersi l'assemblea condominiale pronunciata su una materia alla stessa preclusa.
Il Tribunale accoglieva l'opposizione e per l'effetto revocava il decreto ingiuntivo nonché dichiarava la nullità delle delibere emesse dal Condominio opposto.
In particolare, il Giudice di prime cure, preliminarmente rigettava l'eccezione relativa al difetto di mandato, sollevata da parte opponente sull'assunto che rientra tra i poteri-doveri dell'amministratore del condominio agire prontamente in giudizio per riscuotere gli oneri condominiali dovuti dai condòmini morosi, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. e 63 disp. att. c.c. Nel merito, riteneva valida la clausola di esonero dalla contribuzione, prevista dal regolamento condominiale il quale, essendo di natura contrattuale, ben poteva modificare i criteri di riparto delle spese come previsti dalla legge.
Infine, dichiarava nulle le delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo in quanto emesse in violazione del diritto, sancito dal regolamento condominiale, della società opponente di non contribuire, nei limiti pattuiti, alle spese comuni. Ne derivava l'accoglimento dell'opposizione e la revoca del decreto ingiuntivo.
Proponeva appello il Condominio censurando, per due motivi, la sentenza impugnata:
- laddove aveva ritenuto affetta da nullità e non da annullabilità, la delibera assembleare posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto;
- laddove aveva considerato legittima, e non abusiva, la clausola contrattuale di esonero dell'impresa costruttrice dagli oneri contributivi condominiali.
La Corte accoglieva l'appello e per l'effetto rigettava l'opposizione a decreto ingiuntivo nonché rigettava la domanda riconvenzionale proposta dalla società opponente di annullamento della delibera assembleare.
In particolare, la Corte riteneva meramente annullabile e non nulla la delibera posta a fondamento del decreto ingiuntivo con la conseguenza che rigettava la domanda di annullamento della stessa poiché non tempestivamente proposta nei termini di decadenza.
Quanto alla censura relativa alla nullità della clausola contrattuale di esonero dalla contribuzione, la Corte d'Appello riteneva il difetto di legittimazione del Condominio trattandosi di clausola che solo i singoli condòmini personalmente possono impugnare e non il Condominio in persona dell'amministratore p.t.
Considerazioni conclusive
La pronuncia in esame ci permette di analizzare due questioni di particolare importanza nell'ambito del tema delle impugnazioni delle delibere:
- Quando la deliberazione assembleare di riparto delle spese di gestione delle cose e dei servizi comuni deve ritenersi affetta da nullità e quando, invece, meramente annullabile?
- Chi può esperire azione di nullità di una clausola del Regolamento di Condominio contrattuale (ergo, a chi spetta la legittimazione attiva)?
La prima questione assume fondamentale rilevanza ai fine della tempestività dell'azione di impugnativa della delibera posto che, mentre la delibera affetta da nullità è sottratta al regime di cui all'art. 1137 c.c. ossia ai rigorosi termini ivi previsti, la delibera affetta da annullabilità deve essere tempestivamente impugnata nel termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data di deliberazione per i dissenzienti o gli astenuti o dalla data di comunicazione per gli assenti.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l'annullabilità della delibera deve essere fatta valere in via d'azione e non di eccezione secondo quanto statuito dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite che ha elaborato il seguente principio di diritto: "Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via di azione - mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione in opposizione - ai sensi dell'art.1137, secondo comma, cod. civ., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione" (cfr. Cass. SU n. 9839/2021).
Posto, dunque, che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, è possibile impugnare la delibera assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione stessa (come avvenuto nel caso di specie) è tuttavia fondamentale stabilire se trattasi di questione di nullità o di annullabilità della delibera al fine di non incorrere in decadenza e vizi procedurali.
Con particolare riferimento alle delibere di riparto delle spese condominiali occorre stabilire:
- se trattasi di modifica dei criteri generali previsti dalla legge o contenuti nel regolamento contrattuale: in tal caso, le delibere adottate dall'assemblea, a maggioranza, sono affette da nullità; oppure
- se trattasi di ripartizione in concreto delle spese senza modifica dei criteri generali di ripartizione: in tal caso le delibere adottate in violazione di tali criteri sono affette da annullabilità e non da nullità.
In tal senso, la Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: "In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ." (Cass. S.U. n.9839/2021 e Cass. n. 4806/2005).
Nel caso di specie, dalla delibera non era emerso nessun cenno ad una volontà di modificare i criteri generali di riparto né con valenza di carattere generale né per il futuro, con la conseguenza che trattandosi di delibera meramente annullabile, la società condomina opponente avrebbe dovuto proporre tempestivamente la relativa impugnativa nei termini di decadenza previsti dall'art. 1137 c.c.
Con riferimento alla eccezione di nullità della clausola del Regolamento contrattuale, fatta pure valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, la Corte d'Appello ha rammentato che gli unici legittimati attivi ossia gli unici soggetti che possono validamente proporre l'impugnativa sono i condòmini personalmente e non il Condominio in persona dell'amministratore p.t. quale ente di gestione, secondo il seguente principio di diritto: "Il Condominio, in persona dell'amministratore, non è invece legittimato ai fini di una decisione con efficacia di giudicato sulla questione della nullità o della inefficacia della clausola convenzionale relativa alla ripartizione delle spese, contenuta nel regolamento di condominio, che si assume accettato dai partecipanti.
Tale pronuncia postulerebbe, com'è noto, un'azione esperibile da o nei confronti (non del condominio, ma) di tutti i condomini in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi di un contratto plurilaterale avente scopo comune, in quanto partecipi al vincolo negoziale che si assume viziato" (da ultimo, Cass. Sez. 6 - 2, 10 marzo 2021, n. 6656).
