L'assemblea condominiale non può decidere di regolare l'accesso a un'area pubblica antistante l'edificio con l'apposizione di una sbarra comandata elettronicamente che consenta il parcheggio delle auto ai soli condomini.
Una delibera siffatta è infatti radicalmente nulla, perché non rientra nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare le modalità di utilizzo di un'area pubblica, cosi come di un'area privata di proprietà esclusiva di un condomino o di terzi.
Lo ha chiarito la quinta sezione civile del Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 5960, pubblicata lo scorso 13 aprile 2023.
Delibera nulla e modalità di utilizzo delle aree non condominiali. Fatto e decisione.
Nella specie un amministratore condominiale, nel mettere in esecuzione il deliberato assembleare, aveva fatto installare una sbarra comandata elettronicamente all'ingresso di un'area antistante l'edificio condominiale e nella quale si trovavano alcune unità immobiliari destinate allo svolgimento di attività commerciale, di fatto consentendo l'ingresso per la sosta delle autovetture ai soli condòmini dotati del relativo telecomando.
Il fatto era stata denunciato anche dinanzi all'autorità comunale, trattandosi di un'area di proprietà pubblica, che aveva prontamente ordinato la rimozione della sbarra, provvedimento al quale il condominio aveva ottemperato.
La delibera assembleare era quindi stata impugnata per motivi analoghi, evidenziando la carenza di potere dell'organo condominiale in merito alle modalità di gestione di un'area di proprietà pubblica.
Il Tribunale di Roma, accogliendo l'impugnazione, ha quindi dichiarato la nullità della deliberazione assembleare, in quanto la decisione di chiudere l'area antistante i negozi riguardava un'area di proprietà non condominiale, addirittura pubblica.
Secondo il giudice la delibera in questione rappresentava infatti un'illecita compressione dei diritti di qualsivoglia cittadino e, quindi, anche degli attori.
Il Tribunale ha invece rigettato la domanda di risarcimento del danno pure avanzata da questi ultimi, evidenziando la mancanza di prova al riguardo e ricordando che anche la liquidazione equitativa presuppone la sussistenza di un danno risarcibile che sia stato dimostrato dalla parte danneggiata o che non sia stato contestato da chi si assume essere il danneggiante.
Considerazioni conclusive.
La decisione del Tribunale di Roma si riallaccia alla consolidata giurisprudenza della Suprema Corte in materia di distinzione tra cause di nullità e di annullabilità delle deliberazioni condominiali (Sezioni Unite n. 4806/2005 e n. 9839/2021), in base alla quale devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e quelle comunque invalide in relazione all'oggetto. Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari,
attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
