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Approvazione recinzione area condominiale: è un'innovazione?

La recinzione di un'area comune, con i vari condòmini in condizione di accedervi senza alcuna limitazione, non comporta alcuna modifica della destinazione del bene
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Tra le decisioni che un'assemblea condominiale può assumere, ci sono quelle che modificano lo stato dei luoghi e le caratteristiche di una determinata area comune. Ad esempio, si approva la trasformazione del cortile in un parcheggio, delimitando i posti auto e i tratti che le vetture dovranno percorrere per entrare ed uscire dal fabbricato.

Nel caso in commento, invece, il consesso aveva deciso di recintare un'area esterna. Lo aveva fatto in una riunione in cui i vari aventi diritto si sono erano espressi a maggioranza. Ebbene, per alcuni dissenzienti, il deliberato era invalido e doveva essere impugnato.

Tra i difetti evidenziati, era emerso quello relativo al quorum deliberativo. Secondo i contrari, la decisione sarebbe stata presa con una maggioranza inferiore rispetto a quella necessaria al caso concreto.

Ad ogni modo, dalla descritta decisione di recintare un'area comune è derivata una lite giudiziaria, sviluppatasi in tre diversi gradi di giudizio e culminata con la recente ordinanza delle Cassazione n. 30109 del 13 ottobre 2022.

Passiamo, però, ad esaminare il caso concreto.

Approvazione recinzione area condominiale: è un'innovazione? Il caso concreto

In una riunione tenutasi nell'ottobre del 2004, l'assemblea di un condominio in provincia di Lucca stabiliva, a maggioranza, di installare una recinzione a protezione dei confini esterni di un'area condominiale. Alcuni proprietari, però, dissentivano, fermamente, con tale decisione.

Per questi condòmini, la votazione contrastava con una norma regolamentare, peraltro di natura contrattuale, che impediva di recintare, in alcun modo, il cespite in questione, fatto salvo, ovviamente, il consenso dell'unanimità degli aventi diritto.

In secondo luogo, la maggioranza con la quale era stato espresso il voto non corrispondeva a quella qualificata prevista dagli artt. 1108 e 1120 c.c. previsti, rispettivamente, in materia di comunione e di condominio. Anche, perciò, sotto quest'aspetto, il deliberato era viziato e annullabile.

La lite, sia in primo che in secondo grado, non aveva, però, uno sviluppo favorevole. I giudici di merito, infatti, confermavano, senza alcun dubbio, l'approvazione in contestazione.

L'istanza, pertanto, era rimessa alla competenza della Corte di Cassazione, cui era affidato il compito di delegittimare la sentenza impugnata.

Purtroppo per i ricorrenti, anche il giudizio dinanzi agli Ermellini si è concluso con un nulla di fatto. L'assemblea era valida e non c'era stato alcun errore di legittimità nel provvedimento emesso dalla Corte di Appello.

Recinzione area condominiale e regolamentazione della cosa comune

La recinzione di un'area comune, con i vari condòmini in condizione di accedervi senza alcuna limitazione, non comporta alcuna modifica della destinazione del bene. Se si tratta di un cortile adibito a giardino, ad esempio, non si altera, certo, la natura del medesimo, se si erige un muro o una palizzata a protezione dell'area e allo scopo di prevenire l'accesso indiscriminato degli estranei. Si sta, perciò, soltanto regolamentando l'uso della cosa comune.

La descritta scelta, perciò, non può essere annoverata nell'ambito delle innovazioni previste dall'art. 1120 c.c. Lo conferma anche la Cassazione in commento, all'uopo citando degli arresti precedenti, espressi in casi analoghi «Cass. n. 3509/2015 in tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell'area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un'innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1120 c. c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l'uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso all'area condominiale" -, e Cass., n. 4340/2013, alla cui stregua "in tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione, e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all'uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini».

Pertanto, se la decisione di recintare un'area comune è, semplicemente, espressione della volontà di regolare la cosa comune, la maggioranza con cui dovrà essere adottata è, sicuramente, meno complicata da raggiungere rispetto a quella prevista in materia di innovazioni.

Approvazione recinzione area condominiale

Si è visto che la decisione di cingere un'area condominiale non è un'innovazione, poiché non è alterata, in nessun modo, la destinazione del bene. In ragione di ciò, si tratta di un provvedimento che l'assemblea può adottare ricorrendo alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).

Non si deve mai dimenticare, infatti, che la disciplina della cosa comune rientra in quelle di natura regolamentare (ex multis Tribunale di Roma sent. n. 11876/2020). Quindi, per adottare una decisione di questo tipo, bisogna rispettare lo stesso quorum deliberativo previsto in materia di modifiche al regolamento del fabbricato (artt. 1136 e 1138 c.c.).

Sentenza
Scarica Cass. 13 ottobre 2022 n. 30109

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