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Concessione uso area condominiale senza contratto: è possibile?

Con una semplice delibera si può concedere il godimento di un'area comune previo corrispettivo? La risposta della Corte di Appello di Roma.
Avv. Marco Borriello 
7 Apr, 2023

Concessione uso area condominiale: è possibile? Il fatto

Nel procedimento appena conclusosi con la recente sentenza n. 2082 del 22 marzo 2023 della Corte di Appello di Roma, si sono scontrati la società proprietaria di un immobile in Roma e il condominio.

In particolare, l'oggetto del contendere riguardava l'indennità di occupazione che la società avrebbe dovuto versare nella cassa comune per aver occupato, previa autorizzazione assembleare, alcune aree condominiali.

In mancanza del dovuto pagamento, all'ente non era restato che chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo all'ufficio competente.

Avverso tale provvedimento, il condomino aveva proposto opposizione, ritualmente rigettata dal Tribunale di Roma.

La vicenda, perciò, si spostava in sede di appello, dove l'istante ribadiva la propria eccezione principale. Secondo la tesi dell'appellante, il decreto doveva essere revocato poiché fondato su una delibera nulla.

Infatti, la votazione, con la quale, originariamente, era stata disposta la concessione del diritto di godimento delle aree comuni in cambio di un corrispettivo, doveva essere assunta all'unanimità e non con un semplice maggioranza, così com'era accaduto.

Ebbene, l'assunto difensivo, già respinto in primo grado, non è stato ritenuto meritevole di accoglimento nemmeno in seconda istanza. La Corte di Appello ha, quindi, condannato l'appellante al rimborso delle spese legali secondo il principio della soccombenza.

Qualificazione del rapporto giuridico nella concessione di aree condominiali

La Corte di Appello di Roma, per risolvere la lite, ha, innanzitutto, qualificato il rapporto giuridico tra le parti. Secondo, l'ufficio capitolino si è trattato di un accordo con il quale è stato concesso il diritto personale d'uso di uno spazio condominiale in cambio di un corrispettivo. Ciò è avvenuto senza prevedere un termine finale e senza che il negozio venisse formalizzato in un vero e proprio contratto.

Ebbene, per la detta Corte, il vincolo costituito con la delibera non era identificabile in una locazione, ma piuttosto in una fattispecie diversa, seppur simile, frutto dell'autonomia negoziale delle parti. "Tale delibera, peraltro, non ha compresso gratuitamente il diritto di proprietà condominiale, essendo previsto un contributo straordinario; come si è detto, è espressione dell'autonomia negoziale delle parti e concerne la costituzione di un diritto personale di godimento 'lato sensu' riconducibile al tipo negoziale della locazione (Cass. civ., a sezioni unite, sentenza n. 28972/2020)".

È in ragione di tali considerazioni che la delibera in discussione non è stata ritenuta nulla. Non era, infatti, necessaria, l'unanimità essendo previsto solo per le cosiddette locazioni ultranovennali "non è stabilita la durata del rapporto, che, pertanto, è rimessa alla volontà delle parti e, come tale, non può essere considerata nemmeno superiore ai nove anni, ipotesi in cui è richiesta una delibera all'unanimità Cass. s.u. (8435/2020)".

Per questi motivi, il debito in discussione era dovuto ed era legittimo il decreto ingiuntivo che ne imponeva il pagamento.

Riflessioni sulla validità delle delibere assembleari in condominio

La sentenza in commento si colloca nell'ambito di quei provvedimenti che, a proposito dei vizi di un'assemblea condominiale, riconoscono la nullità soltanto in casi residuali, cioè solo quando il difetto sia talmente radicale da privare l'assemblea di qualsivoglia valore giuridico "la nullità costituisce una eccezione alla regola dell'annullabilità delle delibere assembleari e la Suprema Corte, a sezioni unite, con la sentenza n. 9839/2021 l'ha definita una categoria del tutto residuale che attiene a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di qualsiasi valenza sul piano giuridico".

In tale senso, perciò, il provvedimento in esame appare giustificato e motivato.

Restano, però, i dubbi sulla valida costituzione del diritto di godimento di alcune aree condominiali, non concesso all'unanimità e senza prevedere un termine finale, vista la conseguente compressione del diritto comune, praticamente, a tempo indeterminato.

Sentenza
Scarica App. Roma 22 marzo 2023 n. 2082
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