È nulla la clausola del regolamento condominiale - e la deliberazione assembleare che vi dia applicazione - che vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti. Questo il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 28051 del 2 novembre 2018.
Secondo gli Ermellini, il divieto incondizionato di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile in materia, diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l'uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.
I fatti. Un condomino impugna la delibera di approvazione del rendiconto ritenendo di non dover pagare le spese di riscaldamento, in quanto si era distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento e realizzato un impianto autonomo e autosufficiente per la propria unità immobiliare, senza nocumento e squilibri termici per la restante parte del condominio. Il Condominio eccepiva invece che nel regolamento condominiale, di natura contrattuale, gli artt. 2, 9 e 13 obbligavano tutti i condomini alla contribuzione alle spese necessarie per le parti comuni, nonché alla utilizzazione del servizio di riscaldamento, vietando l'esonero dal relativo pagamento pur in caso di rinuncia. La domanda del condomino veniva rigettata in primo e in secondo grado.
In particolare, secondo la Corte d'appello il regolamento condominiale in questione contemplerebbe un divieto di distacco dall'impianto di riscaldamento, obbligando all'uso dello stesso e alla contribuzione a carico di ciascuna unità abitativa, anche in caso di rinuncia dei relativi servizi.
Tale regolamento costituirebbe una vera e propria limitazione alla piena disponibilità della singola unità abitativa inserita nel condominio, dando luogo ad una obligatio propter rem, pienamente valida.
La Corte di cassazione ha invece ritenuto errato il ragionamento dei giudici di merito, essendo la sentenza impugnata e rinviando il giudizio per una nuova decisione sul caso.
Distacco riscaldamento, un importante sentenza sulle spese di aggravio
Le disposizioni regolamentari sono valide se si limitano ad obbligare il condomino distaccato a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato. È stato, infatti, affermatala legittimità della delibera assembleare la quale disponga (in esecuzione di apposita disposizione del regolamento contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione ex art. 1123 c.c.) che le spese di gestione dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (tra le più recenti, cfr. Cass. civ. 18/05/2017, n. 12580).
Secondo la suprema Corte, infatti, "Non è invero ravvisabile nella previsione che il rinunziante all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell'impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condomini, in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, ed essendo perciò i condomini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all'impianto".
Impianto centralizzato non funzionante a causa di morosità pregresse. È legittimo il distacco?
È invece nulla la clausola del regolamento che vieta in radice il distacco. Tale clausola viola il diritto individuale del condomino sulla cosa comune. Il singolo proprietario ha infatti il diritto di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, a condizione che il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.
Si tratta di un principio più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità e recepito nel nuovo art. 1118 c.c., modificato dalla legge 220/2012.
Secondo la Suprema Corte, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile prevista dagli artt. 1118, comma 4, del codice civile, dall'art. 26, comma 5, della Legge n. 10/1991 e dall'art. 9, comma 5, del d.lgs. n. 102/2014 (come modificato dal d.lgs. n. 141/2016).
Si tratta di norme dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l'uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. Di conseguenza, la clausola del regolamento - e la relativa delibera di attuazione - in contrasto con tali norme è da considerarsi nulla o "non meritevole di tutela" (Cass. civ. 12/05/2017, n. 11970).
