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Anche in presenza di espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio ci si può staccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato?
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Anche in presenza di espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio ci si può staccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato?

Distacco dall'impianto di riscaldamento e regolamento condominiale

Avv. Giuseppe Zangari  

Il Tribunale di Padova aderisce all'orientamento di legittimità che consente il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato pur in presenza di un espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio.

=> Impianto centralizzato non funzionante a causa di morosità pregresse. È legittimo il distacco?

La vicenda. Viene impugnata da una società condomina la delibera, adottata nel febbraio del 2015, che aveva autorizzato il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - distacco perfezionatosi già nell'ottobre del 2014 - delle unità appartenenti a un'altra società condomina.

In particolare, l'attrice rileva che la delibera aveva mutato i criteri di riparto delle spese comuni senza l'unanimità della compagine condominiale e con un voto addirittura inferiore alla metà del valore dell'edificio; che la delibera faceva illegittimamente retroagire gli effetti del distacco ad un momento antecedente l'autorizzazione medesima; che il distacco era stato realizzato in palese violazione del divieto previsto dal regolamento condominiale, che prevedeva un'eccezione solamente per i negozi.

=> La ripartizione delle spese successive al distacco è derogabile con volontà unanime dei condomini.

Si costituisce il condominio contestando le pretese attoree, e interviene pure nel giudizio la società condomina che aveva effettuato il distacco rilevando che l'operazione si era necessaria a causa dell'irregolare/mancata erogazione del servizio di riscaldamento.

=> Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa

La sentenza. Il Tribunale di Padova rigetta le domande attoree (Trib. Padova n. 17.1.2017).

Il Giudice prende le mosse dal riformato art. 1118, comma 4 c.c. - che, com'è noto, consente a ogni condomino il diritto unilaterale a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale a condizione che lo stesso dimostri di non causare alcun aggravio di spesa per gli altri condomini né squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio - ritenendo che la prova fosse stata raggiunta dall'intervenuta mediante un'esaustiva perizia tecnica e che "l'assemblea pertanto non avrebbe potuto negare l'autorizzazione al distacco (a meno che con una contro-perizia non si contestasse l'esistenza dei suddetti presupposti fornendo evidenza dell'erroneità della perizia del condominio), ciò a pena di nullità della delibera" (Cass. Civ. n. 5331/2012).

=> Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla

Ne consegueche "la delibera impugnata, non già deliberativa di diversa ripartizione, ma integrante una presa d'atto dell'esercizio del diritto del condomino, non richiedesse le maggioranze qualificate invocate dall'attrice e debba pertanto considerarsi legittimamente assunta a maggioranza semplice".

Per quanto concerne, invece, la lamentata contrarietà del distacco rispetto al divieto previsto nel regolamento condominiale, il Giudice patavino aderiscea un orientamento di legittimità secondo cui "il regolamento di condominio, pur se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori, principio che sancisce la prevalenza del diritto del condomino di rinunziare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, in ottemperanza all'art. 1118, comma 4 c.c., sulle contrarie disposizioni contenute nel regolamento condominiale" (Cass. Civ. n. 19893/2011; ma si veda anche Trib. Torino ord. n. 20.2.2014).

A tale proposito va, tuttavia, dato conto anche dell'opposto orientamento, che ritiene al contrario ammissibile il distacco solamente "nel caso in cui il regolamento di condominio di natura contrattuale non lo vieti esplicitamente (Nella spese la corte ha affermato che il regolamento condominiale, anche se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncio all'uso dell'impianto centralizzato con esonero delle spese, può, invece, prevedere il divieto dal distacco non essendo detto divieto in contrasto con la disciplina dell'uso della cosa comune" (Cass. Civ. n. 6923/2001; ma si veda anche Trib. Napoli n. 20.1.2010).

=> Il distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione

Dal momento, infatti, che l'art. 1118 c.c. non rientra tra le norme di funzionamento del condominio che l'art. 1138 c.c. considera inderogabili, è ben possibile che la compagine decida di deliberare il divieto assoluto di distacco per i partecipanti al condominio.

E' pure vero che, nel caso di specie, il regolamento consentiva il distacco limitatamente ai negozi "in virtù della loro destinazione commerciale e dalle esigenze particolari di riscaldamento che li contraddistinguono in quanto luoghi aperti al pubblico":dal momentoche le unità della società intervenuta erano destinate a una scuola professionale, il Giudice ha motivato la propria decisione rilevando chel'attività esercitata potesse essere equiparata ad un luogo aperto al pubblico con destinazione commerciale.

=> Stop al distacco dal riscaldamento se la delibera dell'assemblea è stata già bocciata

STUDIO LEGALE AVV. GIUSEPPE ZANGARI

Scarica Tribunale Di Padova Prima Sezione Civile Sentenza del. 17.1.2017

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