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Nuovi poteri e responsabilità dell'amministratore di condominio dopo la riforma Cartabia

Profili problematici della riforma del procedimento di mediazione in ambito condominiale
Avv. Silvio Zicconi Avv. Silvio Zicconi 

I principi ispiratori della riforma

Con il D. Lgs. n. 149/2022, pubblicato in gazzetta ufficiale il 17.10.2022, il Governo ha dato attuazione alla delega ricevuta dalla Legge 26.11.2021 n. 206 al fine di un riassetto formale e sostanziale del processo civile nell'ottica della semplificazione, speditezza e razionalizzazione (art. 1 comma 1 L. n. 206/2021).

Nella legge delega sono stati poi previsti una serie di principi e criteri direttivi che hanno guidato il Governo nell'elaborazione dei decreti.

Con specifico riferimento alla procedura di mediazione questi sono stati individuati nel:

  • riordino e semplificazione della disciplina degli incentivi fiscali;
  • l'armonizzazione della disciplina della mediazione obbligatoria con quella delle altre procedure stragiudiziali di risoluzione delle controversie;
  • l'incremento delle materie oggetto di mediazione obbligatoria;
  • a regolamentazione della mediazione in caso di opposizione a decreto ingiuntivo;
  • il riordino delle disposizioni concernenti lo svolgimento della procedura di mediazione, per favorire la partecipazione personale, sanzionare la mancata partecipazione, consentire e regolamentare la partecipazione di delegati, primo fra tutti l'amministratore di condominio (art. 1 comma 4 Lett. a-p L. n. 206/2021).

I Poteri e le facoltà dell'Amministratore prima della Riforma.

Si rammenta che ai sensi dell'art. 71 quater d. att. C.C. così come disposto dalla Legge di Riforma del Condominio (L. n. 220/2012), l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare (e promuovere eventualmente) un procedimento di mediazione solo ove autorizzato dall'assemblea con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2° comma c.c.

Da ciò ne discende che in tutte le materie inerenti la violazione o l'errata applicazione delle disposizioni di cui al libro III Titolo VII capo II del C.C. (ovvero agli articoli dal 1117 al 1139 C.C.) e di cui agli artt. 61-72 d. att. C.C. è sino ad oggi diritto ed onere dell'Assemblea di Condominio valutare se intraprendere o aderire ad una procedura di mediazione, prima di intraprendere un giudizio.

Pertanto, in detti casi l'amministratore una volta ricevuta la notifica dell'invito ad aderire una procedura di mediazione (ad esempio in caso di impugnazione di delibera assembleare o di opposizione ad un decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di quote condominiali) è tenuto a convocare immediatamente l'Assemblea, non potendo in difetto neanche presenziare al primo incontro informativo.

Ove poi i tempi siano eccessivamente stretti e tali da non consentire la convocazione tempestiva dell'assemblea, ai sensi del comma 4 dell'art. 71 quater d. att. C.C., l'amministratore può chiedere uno slittamento del primo incontro informativo, che il mediatore non può rifiutare.

La riforma

Con il D. Lgs. 10.10.2022 n. 149 nell'evidente ottica di conferire alla procedura una maggiore celerità, il legislatore ha abrogato il menzionato 4° comma dell'art. 71 quater ed ha altresì abrogato la previsione dell'obbligo della preventiva autorizzazione assembleare.

In base quindi alla nuova previsione normativa di cui all'art. 5 ter del D. Lgs n. 28/2010 introdotto dal decreto, l'amministratore di condominio è legittimato di per sé ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.

L'assemblea di Condominio, nella nuova disciplina in vigore dal 30 giugno 2023, dovrà essere investita della problematica (oggetto di mediazione) solo nella fase conclusiva della mediazione, dovendo decidere, sempre con la maggioranza di cui all'art. 1136 2° comma c.c., se approvare o meno l'ipotesi di accordo raggiunto in autonomia dall'amministratore nel contraddittorio con la controparte o, in difetto di accordo, la proposta conciliativa eventualmente formulata dal mediatore.

Profili critici

La nuova previsione normativa ha da subito destato dubbi e critiche, legate al fatto che, secondo gli insegnamenti della Cassazione, nel Condominio "l'organo principale depositario del potere decisionale è l'assemblea dei condomini" mentre l'amministratore avrebbe quale "prima e fondamentale competenza" quella di "eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (Cass. SS.UU. n. 18331/2010).

A ciò si aggiunga che è di competenza specifica dell'assemblea decidere in merito alla partecipazione alle liti attive e passive quando l'oggetto di queste esorbiti dalle attribuzioni dell'amministratore (cfr. art.1131 c.c.).

Proprio questo profilo aveva già fatto nascere dubbi circa la ratio dell'obbligo imposto all'amministratore dalla riforma del 2012 di partecipare alla mediazione solo previa autorizzazione assembleare.

Infatti, da un lato, gli continuava ad essere consentito di agire o resistere in giudizio in tutti i casi rientranti nelle sue attribuzioni (vedasi ad esempio la riscossione delle quote ordinarie, per le quali anzi l'amministratore è tenuto obbligatoriamente ad agire, salvo diversa delibera assembleare), dall'altro, la Riforma del Condominio lo aveva obbligato a ricevere la preventiva autorizzazione assembleare a partecipare ad una mediazione (obbligatoria), pur avendo questa ad oggetto la conciliazione stragiudiziale della medesima lite intrapresa in assenza di qualsiasi preventiva delibera autorizzativa.

A fronte di questa discrasia, però, la diversa soluzione adottata dall'ultima Riforma sembra ancora più incomprensibile se solo si considera che viene fatta ricadere sul solo amministratore la decisione se intraprendere o far aderire il Condominio ad una procedura di mediazione quando l'oggetto della stessa fuoriesce dall'ambito delle competenze e delle attribuzioni riservate ex lege all'amministratore e proprie invece della sola Assemblea.

E questo ancor di più se si considerano gli oneri che una decisione del genere comporta per il Condominio, e le responsabilità che così vengono fatte ricadere sul solo amministratore.

L'amministratore quindi, con la riforma, sarà sempre tenuto a valutare tutti i profili di opportunità della mediazione ed impegnare economicamente il Condominio, senza che l'assemblea dei Condomini sia neanche informata della vertenza.

E se desidera cautelarsi convocando un'assemblea, dovrà necessariamente farlo nei tempi ristretti dettati dal giudice o dall'organismo di mediazione senza poter richiedere alcun rinvio del primo incontro informativo.

L'incongruenza ha indotto parte della dottrina a formulare delle letture correttive della norma. Si è quindi proposto di intendere la previsione normativa nel senso che la legittimazione dell'amministratore a promuovere, aderire e partecipare ad una mediazione senza autorizzazione assembleare valga solo nel caso in cui questa abbia un oggetto rientrante nelle attribuzioni dell'amministratore stesso, ai sensi dell'art. 1130 c.c.

La norma, tuttavia, non sembra consentire una simile lettura. I problemi quindi, come detto, rimangano e non sono di poco conto.

Se la data dell'incontro non consente la convocazione di una assemblea condominiale, l'amministratore non potrà chiedere un rinvio ma dovrà decidere personalmente se partecipare o meno alla mediazione.

Che si tratti di una controversia che esorbiti o meno dalle sue attribuzioni, l'amministratore si assume quindi la responsabilità o di far sostenere al Condominio delle spese per la mediazione o quella ancora più gravosa di non partecipare alla mediazione stessa.

E le responsabilità non sono di poco conto, data l'incidenza della mancata adesione sulle spese di giudizio così come sugli altri oneri di legge, per i quali il Condominio potrebbe poi rivalersi sull'amministratore stesso.

Non si trascuri poi quanto stabilito dalle SS.UU. della Cassazione in caso di opposizione a decreto ingiuntivo (oggi recepito dalla Riforma del Processo), che pone l'obbligo ad intraprendere la procedura di mediazione in capo al creditore opposto (il Condominio appunto), pena la revoca del decreto.

In tal caso, se quindi, da un lato l'amministratore può e deve agire monitoriamente nei confronti dei condomini morosi per la riscossione delle quote (senza necessità di attendere alcuna autorizzazione assembleare), in caso di opposizione sarà lui che, in tempi perentori, dovrà intraprendere la procedura di mediazione se non vuole correre il rischio che il decreto venga revocato.

Ipotesi nella quale il Condominio ben potrebbe pretendere il risarcimento dei danni e la refusione di tutti gli oneri.

Se quindi si è voluto raggiungere l'obiettivo di accelerare i tempi di definizione delle procedure ADR eliminando quello che sembrava essere un passaggio assembleare inutile, dall'altro sembra essersi raggiunto l'obiettivo caricandone tutti i costi e tutte le conseguenze pregiudizievoli sulle spalle dell'amministratore e degli stessi condomini.

Sull'amministratore, che si trova ad assumersi una serie di gravi responsabilità sino ad oggi non sue;

ma anche sui condomini che, ferma la possibilità di rivalsa nei confronti di un amministratore negligente, rischiano di non avere mai notizia di un contenzioso (che avrebbero potuto chiudere bonariamente in mediazione) o di averla solo una volta radicatosi un giudizio, per mancata adesione dell'amministratore alla mediazione stessa.

In tal caso la legge è chiara nell'imporre all'amministratore di darne notizia all'assemblea quando non abbia potuto convocarla preventivamente.

Ma forse anche l'obiettivo deflattivo perseguito non sarebbe raggiunto, considerato il rischio di un incremento delle azioni di responsabilità nei confronti dell'amministratore, a fronte di un ben ridotta maggiore speditezza della procedura (quantificabile nei 5 gg. che per legge devono intercorrere tra la data della convocazione e quella dell'assemblea).

In assenza di un intervento correttivo da parte del legislatore, non resta quindi che confidare in una giurisprudenza che confermi la bontà dell'interpretazione sopra citata fornita da parte della dottrina.

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