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Superbonus e bonus ordinari su immobili con difformità edilizie. È possibile evitare la sanatoria?

In teoria sì, ma solo per i lavori che beneficiano del Superbonus. In caso di imprevisti si rischia il blocco del cantiere e il contenzioso con l'impresa esecutrice
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Il decreto "Semplificazioni" (DL n. 77/2021), entrato in vigore il 1 giugno 2021, ha modificato l'art. 119 del D.L. 34/2020 eliminando, per tutti gli interventi che beneficiano del Superbonus, l'attestazione dello stato legittimo dell'immobile. L'art. 33 del suddetto decreto stabilisce infatti che per procedere agli interventi che danno diritto alle detrazioni fiscali di cui al DL 34/2020, non è necessario dichiarare preventivamente la regolarità edilizia degli immobili.

Si tratta di una forte semplificazione poiché quest'ultimo obbligo comportava il reperimento di specifici documenti mediante accesso agli atti in comune, con conseguenti lungaggini burocratiche.

Ora invece gli interventi ascrivibili al Superbonus, tranne quelli che comportano demolizione e ricostruzione, sono classificabili come manutenzione straordinaria soggetta a CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e, limitatamente ad essi, è consentito bypassare la verifica di regolarità urbanistico-edilizia.

Ciò significa che, almeno sulla carta, è possibile effettuare i lavori anche su immobili che presentano abusi edilizi, senza sanarli preventivamente.

È sempre possibile evitare la sanatoria per i lavori che possono beneficiare del Superbonus?

In linea teorica si. Se si è sicuri che l'intervento da effettuare comprende unicamente opere che possono beneficiare del Superbonus (interventi di efficientamento energetico, antisismico ed opere strettamente correlate), la sanatoria non serve.

Quindi per iniziare i lavori è sufficiente presentare la CILAS e depositare gli atti correlati (eventuale pratica ex lege 10, deposito strutture al genio civile e relativi modelli di asseverazione).

Attenzione però. Bisogna esseri sicuri che tutti i lavori da effettuare rientrino, anche all'atto pratico, tra quelli che beneficiano del Superbonus.

Infatti se, per un qualunque motivo, in corso d'opera, fosse necessario introdurre interventi diversi, sarà necessario legittimarne l'esecuzione con un titolo edilizio diverso dalla CILAS, ad esempio una CILA ordinaria o una SCIA, che presuppongono sempre la regolarità urbanistica dell'immobile.

Se non vi è regolarità il nuovo titolo non potrà essere presentato ed il cantiere, inevitabilmente, sarà destinato a rallentare o a fermarsi, con conseguenti possibili contenziosi con l'impresa esecutrice (e/o con il committente) e con il rischio di veder sfumate le detrazioni fiscali.

Per questi motivi, nel dubbio, è sempre bene effettuare prima dell'inizio dei lavori la verifica di regolarità urbanistica ed eventualmente la pratica di sanatoria.

Il punto di vista del committente

La predisposizione e la presentazione ai pubblici uffici di una pratica di sanatoria, che può avere risvolti di natura solo urbanistica (ad esempio porte e finestre spostate in un edificio intelaiato in cemento armato) o anche strutturale (ad esempio balconi di dimensioni diverse rispetto a quelli legittimati negli atti di fabbrica originari), comporta un costo a carico del committente, che non rientra tra quelli agevolabili con i bonus edilizi. Comporta inoltre sanzioni di natura amministrativa o persino penale.

Per questo, alcune volte, si tende ad evitare la strada della sanatoria, rimandandola a tempi futuri.

Ma non sempre chi ragiona in questo modo ha le idee chiare sulle problematiche che si possono incontrare.

Innanzitutto bisogna essere consapevoli dell'impossibilità di realizzare (e portare in detrazione) tutte le opere non rientranti nel Superbonus 110%. Ad esempio se la pratica principale è di ecobonus 110% e, in corso d'opera, si pone la necessità di rinforzare alcune travi della copertura, le relative spese rimarranno totalmente a carico del committente, senza possibilità di detrarle nemmeno al 50%. Viceversa, qualora la pratica principale fosse di sismabonus 110%, non sarà possibile detrarre le spese per la sostituzione degli infissi del vano scala.

In un cantiere che presenta difformità edilizie ci saranno poi difficoltà a relazionarsi con le banche per la cessione dei crediti fiscali derivanti dai lavori, poiché molte di esse richiedono al professionista una dichiarazione sostitutiva di atto notorio per attestare la regolarità dell'immobile.

Ancora, vi saranno difficoltà nella ricerca dell'impresa o del General contractor, poiché la tendenza è quella di prendere in esame solo appalti dotati di attestazione di stato legittimo.

Superbonus e altre detrazioni fiscali, si possono cumulare?

Problemi anche contrattuali

In fase di appalto è sempre necessario che il progettista predisponga un capitolato speciale d'appalto, un documento di natura tecnico-amministrativa che deve essere allegato al contratto e nel quale devono essere descritte in modo dettagliato le caratteristiche dell'opera e dei lavori da eseguire.

È facile comprendere che il capitolato di un lavoro da eseguire su un'opera che presenta difformità edilizie dovrebbe contenere una dettagliata descrizione anche dello stato non legittimo dell'immobile, delineando le possibili problematiche che potrebbero derivarne.

Laddove il progettista dovesse omettere di indicare le suddette difformità si farebbe carico di responsabilità professionali importanti nei confronti del committente, anche nel caso di un appalto di lavori rientranti (in linea teorica) tutti nel Superbonus, in quanto si offrirebbero all'impresa facili elementi per l'impugnazione del contratto.

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