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Lavori straordinari: esempio pratico di fondo speciale inutile

L'inderogabilità dell'art. 1135 c.c., non è, automaticamente, sufficiente per sanzionare di nullità il pedissequo contratto di appalto
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In un fabbricato, quando sono necessari dei lavori di ristrutturazione, dopo aver vagliato le varie offerte e scelto la ditta di riferimento, viene sottoscritto il contratto di appalto con l'impresa. Quest'ultima, eseguiti i lavori a regola d'arte, in caso d'inadempimento, avrà titolo per chiedere ed ottenere soddisfazione del proprio credito anche attraverso il celere procedimento per ingiunzione.

Quindi, per essere ancor più chiari, potrebbe agire verso il singolo condomino moroso in arretrato col versamento della propria quota.

È quanto è accaduto, infatti, in questo condominio palermitano, dove la ditta appaltatrice si è procurata un decreto ingiuntivo nei confronti di una società proprietaria nel fabbricato. Essa non aveva saldato le relative quote straordinarie. La detta debitrice, però, ha proposto opposizione, ritualmente risoltasi con la recente sentenza del Tribunale di Palermo n. 5392 del 21 dicembre 2022.

Nell'occasione, l'ufficio siciliano ha dovuto chiarire se e in che misura la mancata costituzione del fondo sociale previsto dall'art. 1135 c.c. può determinare la nullità del contratto di appalto.

Prima di capire, però, come ha risposto il magistrato de quo, è bene approfondire il caso concreto.

Lavori straordinari: esempio pratico di fondo speciale inutile. Il caso concreto

In un condominio siciliano, tra il 2015 e il 2016, dopo aver preventivato alcuni rilevanti lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore, in piena adesione col proprio mandato e con le decisioni del consesso, sottoscriveva il contratto d'appalto con la ditta prescelta.

Ebbene, ciò avveniva senza che fosse costituito il cosiddetto fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c.

La ragione di tale scelta era molto semplice. Nell'accordo tra le parti era stato chiaramente pattuito che, in caso d'inadempimento di un condomino, l'impresa avrebbe potuto agire soltanto nei riguardi dello stesso.

Essa perciò, aveva espresso rinuncia alla responsabilità solidale degli altri proprietari in regola con i pagamenti, seppur sussidiaria, sancita dall'art. 63 disp. att. c.c. In pratica, quindi, la costituzione del fondo de quo sarebbe stata ultronea e del tutto inutile.

Successivamente all'esecuzione dei lavori e dei vari stati di avanzamento, l'appaltatore nei confronti di una società proprietaria nel fabbricato, morosa nei pagamenti, chiedeva ed otteneva due decreti ingiuntivi. Entrambi erano oggetto di opposizione dinanzi al Tribunale di Palermo.

In sede di discussione dell'ultimo di questi procedimenti, l'opponente eccepiva la nullità dell'appalto. Secondo la tesi difensiva, il titolo contrattuale si era formato in palese dispregio con l'art. 1135 c.c. e con l'obbligatorietà della costituzione del fondo sancita in esso. Il contrasto con una norma imperativa non era ammissibile.

Il Tribunale di Palermo ha, però, respinto questa conclusione, confermando la piena legittimità del decreto impugnato.

Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale: cosa dice la legge?

Nella riforma della materia condominiale del 2012, in caso di lavori di manutenzione straordinaria, la legge ha previsto che l'assemblea debba, obbligatoriamente, costituire un fondo speciale a copertura dell'importo stanziato «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1135 c.c.)».

Lo scopo di questa norma è, evidentemente, quello di garantire il corrispettivo pattuito per la ristrutturazione. In questo modo si tutela, altresì, il singolo condomino, in regola con i versamenti, dal pericolo di essere oggetto dell'azione di recupero dell'impresa creditrice.

Questa, infatti, potrebbe compulsarlo nel caso in cui un altro condomino dovesse essere moroso e dovesse, poi, risultare incapiente alla detta azione di recupero.

Morosità e recupero crediti, legittima la richiesta di decreto contro il condominio

Conferma ciò anche la sentenza in commento «scopo del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori" o all'importo dei singoli pagamenti dovuti (nel caso di pagamento graduale) di cui il Condominio deve obbligatoriamente dotarsi nel deliberare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni è quello di tutelare il singolo condomino dal rischio di essere esposto alle pretese dei creditori del Condominio, tra cui l'appaltatore, a causa dell'inadempimento degli altri condomini, subendo il meccanismo di solidarietà passiva previsto, seppur in via sussidiaria, dall'art. 63 co. 2 disp. Att. C.c.».

Contratto di appalto senza la costituzione del fondo speciale: è nullo?

Secondo il Tribunale di Palermo, l'inderogabilità dell'art. 1135 c.c., non è, automaticamente, sufficiente per sanzionare di nullità il contratto di appalto stipulato senza costituire il fondo sociale.

Le parti dell'accordo, infatti, possono pattuire la rinuncia dell'impresa alla solidarietà passiva dei condòmini in regola con i pagamenti. In questo modo, in caso d'inadempimento, la ditta potrebbe rivolgersi soltanto nei confronti dei proprietari morosi e nei limiti della loro quota.

In un'ipotesi come questa, peraltro pienamente corrispondente alla vicenda in esame, la costituzione del fondo sociale sarebbe priva di utilità e l'interesse sotteso alla norma in contestazione, ugualmente e pienamente. soddisfatto.

È, quindi, per queste ragioni che, nel procedimento in esame, il contratto di appalto è stato giudicato valido e che l'opposizione è stata respinta.

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 21 dicembre 2022 n. 5392

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