Quando si decide di impugnare una delibera assembleare, il primo aspetto a cui è necessario prestare attenzione è il rispetto del termine di trenta giorni previsto per l'impugnativa. In particolare, preliminarmente, occorre distinguere tra vizi della delibera rilevanti sotto il profilo della sua annullabilità e vizi rilevanti sotto il profilo della nullità.
Tale distinzione, infatti, assume particolare importanza poiché l'onere di proporre l'impugnativa entro il termine di trenta giorni si ha solo per i vizi che comportano l'annullabilità e non anche per i vizi di nullità che possono essere fatti valere in ogni tempo.
Fondamentale è, altresì, stabilire la decorrenza del suddetto termine, nell'ambito della procedura di mediazione, per non incorrere nella decadenza di cui all'art. 1137 c.c.
Una vicenda portata dinanzi al Tribunale di Milano (sentenza n. 196/2022) ci offre lo spunto per esaminare diversi aspetti relativi all'impugnazione della delibera per vizi di nullità quali: nullità della nomina dell'amministratore per mancanza di indicazione dell'emolumento; nullità per la mancata costituzione del fondo previsto per i lavori straordinari.
Con riferimento agli asseriti vizi di annullabilità, invece, il Tribunale ha dichiarato la decadenza dalla relativa azione per non essere stata proposta nel termine di trenta giorni decorrenti dal verbale negativo di mediazione.
Procediamo con ordine.
Impugnazione della delibera per vizi di annullabilità: decorrenza del termine in caso di verbale negativo di mediazione
Per i vizi di annullabilità della delibera, parte attrice ha l'onere di proporre l'impugnativa entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla data del verbale negativo di mediazione.
Ma attenzione a cosa debba intendersi per "verbale negativo".
Il caso deciso dal Tribunale di Milano ci offre un chiarimento in materia.
È ormai pacifico che la proposizione della domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire e trattandosi di interruzione del termine di 30 giorni, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, decorrono nuovamente i trenta giorni per depositare la domanda avanti l'autorità giudiziaria competente (ex multis Tribunale di Milano sentenza n. 13360/2016).
La sospensione dei termini processuali si applica anche al termine di 30 gg. di cui all'art. 1137 c.c.
L'art. 5 D.lgs. 28/2010 comma 2 bis stabilisce che "Quando l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo".
L'art. 5 comma 6 D.lgs n. 28/2010 stabilisce che "dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo".
L'art. 11 comma 4 e 5 D.lgs. 28/2010 stabilisce che "4. Se la conciliazione non riesce, il mediatore forma processo verbale con l'indicazione della proposta; il verbale è sottoscritto dalle parti e dal mediatore, il quale certifica l'autografia della sottoscrizione delle parti o la loro impossibilità di sottoscrivere.
Nello stesso verbale, il mediatore dà atto della mancata partecipazione di una delle parti al procedimento di mediazione. 5. Il processo verbale è depositato presso la segreteria dell'organismo e di esso è rilasciata copia alle parti che lo richiedono".
La proposizione della mediazione deve dunque avvenire nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. che viene interrotto dal momento della comunicazione alle altre parti, per poi ricominciare a decorrere nuovamente per depositare la domanda davanti all'autorità giudiziaria.
Sin qui nulla questio. Il dubbio in merito alla decorrenza del termine per proporre domanda giudiziale potrebbe sorgere nel caso, come nella specie, in cui una delle parti non compaia all'incontro di mediazione, ma la procedura prosegua su istanza unilaterale dell'altra parte per la nomina di un perito.
Orbene, in tal caso, il Tribunale ha precisato che il "verbale negativo" dal quale decorrono i trenta giorni per la proposizione della domanda giudiziale è quello ai sensi dell'art. 11 comma 4 e 5 del D.lgs 28/2010 ossia il verbale in cui viene dato atto della mancata adesione del convenuto e non quello redatto all'esito del deposito della relazione del perito.
Avendo, parte attrice, impugnato la delibera nei trenta giorni decorrenti dal verbale negativo depositato all'esito della relazione peritale e non dal verbale negativo per mancata comparizione di parte convenuta, la domanda di parte attrice in punto di annullabilità della delibera non ha potuto trovare, pertanto, accoglimento per intervenuta decadenza di cui all'art. 1137 c.c.
Il Tribunale di Milano si è pronunciato, invece, sui vizi di nullità della delibera, non essendo sottoposti al suddetto termine decadenziale.
Impugnazione della delibera assembleare per vizi di nullità: la nullità della nomina dell'amministratore per mancanza di indicazione dell'emolumento
Come è noto, la riforma del 2012 in tema di Condominio all' art. 1129, co. 14, ha stabilito espressamente che la nomina dell'Amministratore è nulla se lo stesso, al momento della sua accettazione e del suo rinnovo, non specifichi l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
La giurisprudenza si è pronunciata sulla questione statuendo che "è nulla la nomina dell'Amministratore di Condominio, con conseguente nullità della delibera in parte qua, in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129 co. 14 c.c." (cfr. Trib. N. 4294/2016; Trib. di Milano, sentenza n. 828/2018).
Il compenso deve essere specificato all'atto dell'accettazione e del suo rinnovo e pertanto l'art. 1129 comma 14 c.c. si applica anche ai casi di rinnovo automatico dell'incarico. Inoltre, il compenso deve essere indicato in maniera analitica, non rilevando la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita tra le voci del preventivo di spesa che rappresentando una semplice stima non soddisfa l'esigenza di chiarezza documentale e quell'assunzione di un obbligo negoziale da parte dell'amministratore richiesta dall'art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante (in tal senso, Tribunale di Massa 6.11.2017; Trib. Roma n. 6353/2020).
Il Tribunale di Milano, nella vicenda in esame, ha fatto propri i superiori principi anche elaborati dalla giurisprudenza, dichiarando illegittima la delibera impugnata sotto il profilo della sua nullità destinata a travolgere la nomina dell'Amministratore.
Impugnazione della delibera assembleare per vizi di nullità: la mancata costituzione del fondo previsto per i lavori straordinari
Ai sensi dell'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., l'assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
La funzione del fondo speciale è quella di garantire al condominio di potere sostenere la spesa per la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria nonché di prevenire che il rischio dell'insolvenza dei singoli ricada sui condòmini virtuosi.
Cosa succede se l'assemblea approva lavori straordinari senza prevedere la costituzione di un fondo speciale che garantisca il necessario finanziamento dei lavori straordinari deliberati? Può ritenersi valida la delibera che non ha istituito il fondo speciale?
Secondo la giurisprudenza, è nulla la delibera assembleare che approva i lavori straordinari senza stabilire il fondo speciale, stante il carattere imperativo della normativa. La ratio della norma è quella di circoscrivere l'esposizione dei singoli condòmini verso fornitori o appaltatori del condominio in caso di delibere di interventi implicanti significativi impegni economici.
Il fondo speciale ha, infatti, la funzione di precostituire la provvista finanziaria necessaria per fare fronte all'obbligo di pagamento del corrispettivo dovuto per i lavori eseguiti, riducendo il rischio che la morosità di alcuni condòmini esponga gli altri ad un'azione esecutiva dei creditori (cfr. ex multis Tribunale Busto Arsizio n. 1/2021).
Nella specie, il Tribunale di Milano, alla luce della disciplina codicistica e dell'orientamento giurisprudenziale in materia, ha dichiarato nulla la delibera impugnata per non aver previsto la costituzione del fondo speciale che garantisce il necessario finanziamento dei lavori straordinari deliberati.
Lavori straordinari, fondo cassa & dintorni
