In tema di impugnazione delle delibere condominiali, i condòmini assenti dalla riunione hanno diritto d'impugnare la delibera entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale.
Nelle more dell'invio del documento la decisione assembleare è valida ed efficace, ma resta comunque sospeso il termine d'impugnazione per chi non ne ha avuto avviso.
Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 14607 del 20 settembre 2021.
La pronuncia è interessante altresì perché in tema di conoscenza (o meglio conoscibilità) del verbale consente di individuare il termine di decorrenza anche nelle ipotesi in cui non avviene una comunicazione diretta.
È utile allora comprendere in che modo si sono svolti i fatti e, più nel dettaglio, le ragioni della conclusione del Tribunale di Roma.
Comunicazione verbale, il caso
Una società condòmina e quindi proprietaria di unità immobiliari in condominio si vedeva notificato decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali.
Nello stesso giudizio proponeva, dunque, opposizione al decreto e impugnava la delibera posta a fondamento dell'atto monitorio specificando che aveva avuto contezza del verbale solamente in seguito alla notificazione del succitato decreto ingiuntivo.
La società quindi riteneva di essere nel termine di contestare la delibera e ne domandava quindi l'annullamento/nullità.
È bene specificare che in termini processuali si domanda più genericamente l'invalidità della delibera stando al giudice (iura novit curia) decidere se il vizio dedotto vada ricondotto nell'alveo della nullità o dell'annullabilità.
È evidente che laddove il giudice considerasse che il vizio dedotto debba essere ricondotto nell'ambito della nullità, allora la questione del rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c. non si porrebbe.
Comunicazione verbale, il conteggio dei termini d'impugnazione
La difesa preliminarmente svolta dal condominio riguardava la decadenza dal diritto d'impugnazione della delibera. Secondo la compagine, infatti, era spirato il termine per la contestazione della decisione assembleare.
Al riguardo, dunque, il magistrato adito ha inizialmente ricostruito la questione in termini giuridici.
Si legge in sentenza che in ragione di quanto disposto dall'art. 1137, comma 2, c.c. l'impugnazione delle delibere annullabili deve proposta nel termine di trenta giorni decorrente "dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".
La disposizione così citata, dice il giudice, incide sul diritto d'impugnazione non sulla validità della delibera. In buona sostanza la delibera non comunicata è sempre valida ed efficace, sebbene soggetta, fino a comunicazione agli assenti, a richiesta di annullamento ai sensi del citato secondo comma dell'art. 1137 c.c.
Se il condominio non fornisce prova della comunicazione, si legge ancora nella pronuncia in esame, il "termine di trenta giorni decorrerà dal momento in cui l'assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare".
Valore legale contenuto verbale assemblea condominiale
Mancata comunicazione del verbale e verifica momento della conoscenza
In assenza di prova della comunicazione del verbale da parte del condominio, ai fini della valutazione del computo dei termini di cui all'art. 1137 c.c., da quando va considerato conosciuto il verbale, sempre ai predetti fini?
"Il punto è stato chiarito dalla Cassazione (cfr. Cass. 2 agosto 2016, n. 16081) ritenendo che la conoscenza della delibera al fine del decorso del termine di impugnazione davanti all'autorità giudiziaria ex art. 1137, comma 2, c.c. debba ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia acquisito compiuta conoscenza del verbale d'assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni.
Inoltre, ai fini dell'individuazione del momento di decorrenza del termine per l'impugnazione delle delibere condominiali in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, "iuris tantum", di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (si veda già Cass. 28 dicembre 2011, n. 29386).
Ciò, significa che ai fini della decorrenza del termine di impugnazione occorre considerare solo l'effettiva conoscenza del contenuto della delibera da parte dell'impugnante la cui prova non può derivare da semplici deduzioni o presunzioni di conoscibilità come eccepito da parte convenuta".
Data questa premessa, prosegue il Tribunale di Roma, nel caso di specie il verbale deve dirsi conosciuto (meglio conoscibile) dalla data di notificazione del decreto ingiuntivo, momento individuato dalla stessa società impugnate.
Per spostare indietro la conoscibilità della delibera, infatti, il condominio avrebbe dovuto portare solidi elementi di prova che consentissero di datare tale circostanza in un momento antecedente alla notifica dell'ingiunzione.
Stante questa situazione e considerando i termini dello specifico caso sottoposto alla sua attenzione, il giudice ha valutato come tempestiva l'impugnativa di delibera, potendo quindi valutarla nel merito.
Morale della favola: appena deliberato, la prima cosa da fare è comunicare il verbale agli assenti. Ne va della stabilità delle decisioni assembleari e dunque della gestione condominiale.
Impugnazione delibera e conteggio termini: un esempio
