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Come si calcola la maggioranza costitutiva dell'assemblea di condominio

Il voto espresso dal condomino che impugna la delibera deve essere conteggiato per formare la maggioranza costitutiva atta a rendere valida la riunione?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Le maggioranze ex art. 1136 c.c.

Com'è ben noto, l'art. 1136 detta le regole per potersi dire validamente costituita l'assemblea di condominio sotto il profilo dei partecipanti alla riunione e, all'interno di essa, i principi generali per poter dire che le delibere assunte sono valide perché supportate dalla maggioranza deliberativa.

A questi fini viene distinta la prima e la seconda convocazione sia per quanto riguarda il quorum costitutivo sia per quello deliberativo, salvo ipotesi specifiche che, da un lato, richiedono che la delibera in seconda convocazione, per poter essere valida, debba avere la stessa maggioranza della prima e dall'altro maggioranze qualificate.

Per chiarezza e comodità si riporta il testo della norma, per la parte di interesse: "L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio .

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater. 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio…."

Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

Il caso del Tribunale Vicenza del 5 ottobre 2021, n. 1827

Nel caso di specie due condomine hanno impugnato le delibere assembleari assunte dal condominio per vari motivi, in punta di diritto e nel merito delle singole questioni.

In primis hanno rilevato la mancanza della maggioranza costitutiva della riunione perché non rispettosa dell'art. 1136 comma 1 c.c., trattandosi di riunione in prima convocazione.

Trattasi di motivo preliminare: a detta delle attrici vi è l'invalidità delle delibere ai sensi dell'art. 1136 comma 1 c.c. per irregolare costituzione dell'assemblea, cioè per insussistenza del quorum costitutivo, avendovi partecipato 4 condomini su un totale di 8 per complessivi 503,144 del valore totale, mentre la norma di riferimento sancisce che la regolare costituzione dell'assemblea si abbia con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero condominio e la maggioranza dei partecipanti allo stesso.

Il condominio, pur non costituendosi tempestivamente, rileva l'infondatezza delle doglianze attoree perché, tra le altre cose, per l'eccepito difetto del quorum costitutivo non dovevano essere conteggiati i millesimi delle attrici per la verifica delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., in quanto pendevano giudizi tra le medesime parti in punto precedenti delibere condominiali relative ai temi in oggetto: la delibera qui impugnata era null'altro che conseguenza delle altre delibere impugnate e dai 2/3 dei millesimi di proprietà andavano esclusi quelli delle attrici.

Maggioranza qualificata e semplice in ambito condominiale

I principi affermati dal Tribunale Vicenza

L'organo giudiziario considera correttamente la questione della maggioranza costitutiva come motivo determinante ed assorbente.

Prende in primo luogo in analisi le osservazioni del condominio convenuto, cioè che ai fini della verifica delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. non dovrebbero conteggiarsi i millesimi delle attrici, avendo queste impugnato le precedenti delibere condominiali relative ai lavori de quibus, di modo che la delibera in oggetto null'altro avrebbe costituito se non la conseguenza delle altre delibere in precedenza adottate (ed impugnate).

Il Tribunale non condivide questo pensiero, richiamando sia precedenti della Suprema Corte (Cass. sez. II, 28/09/2015, n. 19131; Cass. ordinanza n. 1849 del 23.01.2018; Cass. n. 1201/2002) sia del medesimo organo giudiziario.

Riprendendo la propria decisione n. 536/2021, afferma che le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio.

Questi ultimi possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio.

Analizza inoltre il conflitto di interesse che il condominio avrebbe addotto in capo alle attrici.

Per poter affermare sussistente il conflitto tra il condominio ed il singolo condomino occorre che quest'ultimo sia portatore simultaneamente di un duplice interesse, come condomino e come estraneo al condominio cioè che l'interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell'edificio.

In ragione di ciò, i due interessi non possono essere soddisfatti perché il soddisfacimento dell'uno implica il sacrificio dell'altro.

Sul tema delle delibere assembleari, la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici: le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione dei beni comuni in nessun caso possono modificarsi in meno.

Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.

Questo è caratterizzato dalla inderogabilità in meno delle maggioranze, e specialmente delle maggioranze qualificate, in quella di impedire che tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio.

Quorum costitutivi, deliberativi e annullabilità delle delibere

La conclusione è l'invalidità delle delibere assunte.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI VICENZA n. 1827 del 05/10/2021

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