Delibere smaltimento amianto
Con quali maggioranze va deliberato lo smaltimento di amianto in condominio? Per individuare la risposta corretta è necessario inquadrare tale attività nell'ambito della normativa sul condominio.
Possiamo in sintesi dire che lo smaltimento di amianto dall'edificio condominiale, in quanto rientrante nell'attività di manutenzione straordinaria - spesso di notevole entità - deve essere deliberato con le maggioranze prescritte per l'approvazione di quell'attività. Non si tratta invece di un'innovazione. Entriamo nel dettaglio.
Premettiamo che qui ci occupiamo di quella fase in cui, dopo le dovute verifiche tecniche, si è appurata la necessità di rimuovere l'amianto dal tetto, o da qualsiasi altra parte condominiale.
Ricordiamo in proposito che la legge prescrive determinate attività volte a individuare la presenza di amianto, verificarne lo stato, inviare comunicazione all'autorità sanitaria, monitorarlo ed eventualmente provvedere alla rimozione etc.
Infatti gli adempimenti in materia di amianto, per quanto ciò non sembri a giudicare dallo stato di moltissimi edifici italiani, pubblici e privati, sono prescritti come obbligatori dalla legge (L. n. 257/1992 e D.M. 06.09.1994).
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Lo smaltimento di amianto non è un' innovazione
Lo smaltimento di amianto non rientra nella definizione di innovazione regolata dall'art. 1120 c.c.; definizione che, nell'assenza della legge, ha fornito la giurisprudenza. Secondo i giudici rientrano nell'ambito delle innovazioni delle parti comuni non tutte le modificazioni, ma solo quelle "le quali importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione" (v. ad es. Cass. n. 12654/2006).
Pertanto, non si tratta di un'innovazione, anche se la distinzione nel caso della maggioranza rileva solo in parte, dal momento che per le innovazioni è richiesta dall'art. 1120, co.2, n. 1 c.c. la maggioranza di cui all'art. 1136, co.2 c.c., dunque la stessa prevista per gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità (e anche per quelle non di notevole entità, ma in tal caso solo in prima convocazione, v. più avanti).
Lo smaltimento di amianto come attività di manutenzione straordinaria
Escluso certamente che possa trattarsi di attività di manutenzione ordinaria, lo smaltimento di amianto deve invece qualificarsi come attività straordinaria, in certi casi, anzi spesso, di notevole entità.
Come noto, nemmeno la definizione di notevole entità ci è fornita dalla legge; il criterio prevalente sembra essere quello dei costi: quanto superiore è il costo, tanto più facilmente potrà parlarsi di lavori di notevole entità (v. ad es. Cass. n. 25145/2014 e Trib. Roma n. 227/2015).
Ne consegue che, ove si tratti di manutenzione straordinaria di notevole entità, varranno sempre le maggioranze prescritte dall'art. 1136, co.2 e 4 c.c. e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso in cui i lavori non siano di notevole entità, in seconda deliberazione sarà sufficiente l'approvazione della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (v. art. 1136, co.3 c.c.).
Smaltimento amianto condominiale e urgenza
Nel caso in cui sia necessario intervenire con urgenza, l'amministratore dovrà invece eseguire quanto prescritto dall'art. 1135 c.c. e cioè ordinare i lavori di manutenzione straordinaria senza il deliberato assembleare e riferirne alla prima assemblea.
La difficoltà in questo caso è data dall'individuazione, come noto, del carattere dell'urgenza, la cui iniziativa espone l'operato dell'amministratore alla critica dei condòmini (nel caso in cui non siano urgenti), ed eventualmente alla non approvazione della spesa (v. ad es. Cass. n. 2807/2017).
In generale è definito urgente dalla giurisprudenza l'intervento che non può essere rinviato senza danno o pericolo secondo il criterio del buon padre di famiglia (v. ad es. Cass. n. 4330/2012 e Trib. Salerno n. 4352/2015).
Solitamente l'intervento di urgenza non è sovrapponibile interamente a quello di notevole entità (ad es. può essere sufficiente, al fine di evitare il danno o il pericolo, un intervento tampone, parziale etc.).
Smaltimento amianto e iniziativa dei condomini
Se non si raggiungono le maggioranze prescritte dalla legge per la delibera assembleare?
A parte il caso dell'intervento in via di urgenza, non sembra che l'amministratore possa fare un granché, salvo avvertire i condomini circa le conseguenze che la legge collega al mancato smaltimento di amianto, qualora sia obbligatorio (all'esito delle verifiche tecniche).
Ciascun condomino, da parte sua, potrà convenire in giudizio il condominio ex art. 1105, co.4 c.c. e chiedere eventualmente in via d'urgenza l'emissione dei provvedimenti utili al caso.
Ove si necessiti di intervento urgente, ciascun condomino potrà anche valutare, per quanto di improbabile applicazione al caso de quo, di intervenire direttamente ex art. 1134 c.c. secondo cui "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
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