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Assemblea di condominio: come calcolare le maggioranze?

Come contare i voti in assemblea condominiale? La Cassazione torna sui quorum costitutivi e deliberativi e su come si conteggiano i condòmini.
Avv. Luca Palmerini Avv. Luca Palmerini - Foro di Roma 

Ai fini della valutazione circa la legittimità della delibera condominiale, non è in alcun modo sufficiente il raggiungimento della maggioranza prevista dall'art. 1136 co. III c.c. (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio nella formulazione ante novella del 2012), in quanto occorre accertarsi, altresì, che non vi sia una maggioranza più alta di senso contrario.

Il terzo del valore millesimale era, pertanto, idoneo a ritenere raggiunta una deliberazione valida solamente dove gli altri condomini fossero assenti o astenuti. Nei casi in cui, invece, un valore più alto di un terzo esprimesse parere contrario, non si potrebbe ritenere assunta una decisione lecita.

Altro concetto fondamentale è che il condomino titolare di più unità immobiliari all'interno del fabbricato, sebbene con diversi titoli, vale una sola testa.

Voto in assemblea condominiale, quali i poteri del presidente?

Questi sono, in sostanza, i principi stabiliti dalla recente ordinanza n. 25558 del 12.11.2020 della II Sez. Civile della Suprema Corte che, pur riferendosi alle maggioranze di cui all'art. 1136 co. III ante c.d. riforma del Condominio del 2012 (oggi modificate), restano assolutamente attuali.

Calcolo maggioranze assemblea condominiale, descrizione della vicenda processuale

La pronuncia in esame trae origine dalla circostanza che con ricorso ex art. 117 c.c., due coniugi - Tizio e Caia - quali comproprietari di una unità immobiliare facente parte del Condominio X di Torino, impugnavano dinanzi al Tribunale di Torino le delibere assembleari assunte nel corso dell'assemblea tenutasi in seconda convocazione in data 21 Luglio 2010, chiedendone la declaratoria di nullità e/o annullabilità.

Nel caso di specie, vi erano altri due condomini facenti parte dello stabile X: Sempronia, quale proprietaria esclusiva di un immobile e usufruttuaria di un secondo, ed i coniugi Melia e Calpurnio, nudi proprietari dell'immobile in usufrutto della Filana.

Con sentenza n. 6712 depositata il 20.11.2012, il Tribunale di Torino rigettava il ricorso e le domande ivi contenute, condannando, altresì, i ricorrenti sia alle spese di giudizio che per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 co. III c.p.c..

Contro la richiamata sentenza del Tribunale, i coniugi Tizio e Caia proponevano rituale appello richiedendo, in integrale riforma della sentenza di primo grado impugnata, l'accoglimento della domanda con conseguente restituzione di quanto corrisposto a seguito della condanna del Tribunale o, in subordine, la caducazione della condanna per lite temeraria ex art. 96 co. III c.p.c..

Con sentenza n. 1459/2015, pubblicata in data 24.07.2015, la Corte d'appello di Torino rigettava, a sua volta, il gravame e condannava gli appellanti a pagare le spese di lite, escludendo solamente la condanna ex art. 96 co. III c.p.c..

Contro detta sentenza della Corte d'appello di Torino, i coniugi Tizio e Caia proponevano ricorso in cassazione, lamentando l'illegittimità della sentenza impugnata ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in relazione rispettivamente all'art. 1136 co. III c.c. ed all'art. 67 co. III disp. att. c.c. (nella formulazione antecedente alla riforma intervenuta con la L. n. 220 del 2012), per l'erroneo computo della maggioranza "per teste" prescritta ai fini della approvazione delle delibere condominiali da parte dell'assemblea in seconda convocazione.

I morosi possono votare in assemblea di condominio?

Il Condominio resisteva con rituale controricorso.

Calcolo maggioranze assemblea condominiale, la disposizione normativa di riferimento

Art. 1136 co. III c.c. nella formulazione ante riforma del 2012.

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Assemblea condominiale: possibile il voto per posta?

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".

Calcolo maggioranze assemblea condominiale, la motivazione della suprema corte espressa nella ordinanza n. 25558 del 12.11.2020

La Corte di Cassazione, mediante la riportata ordinanza, ha ritenuto fondato ed ha, di conseguenza, accolto il motivo di ricorso, cassando con rinvio la sentenza impugnata.

Occorre premettere che i Giudici di legittimità hanno rilevato come il Tribunale di Torino prima e la Corte d'appello di Torino poi, avevano rigettato l'impugnazione delle delibere condominiali assunte nel corso dell'assemblea 21 Luglio 2010, calcolando come condomini la Filana, i nudi proprietari (per una testa) ed i ricorrenti coniugi Tizio e Caia, anch'essi per una testa.

La Corte d'appello di Torino aveva indicato la Filana per due teste (in quanto proprietaria di un appartamento ed usufruttuaria di un altro) ed i coniugi Tizio e Caia per una testa, cosicché sarebbe stata rispettata la maggioranza di un terzo dei partecipanti al Condominio.

I nominativi dei votanti vanno sempre indicati nel verbale assembleare

Ribadendo che l'ordinanza in commento va letta tenuto conto che si riferisce all'art. 1136 c.c. ante novella del 2012 (facendo, quindi, riferimento a maggioranze oggi mutate), la Suprema Corte ha posto i principi secondo i quali l'assemblea, in prima convocazione deve considerarsi "costituita" validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio.

In seconda convocazione l'assemblea è validamente "costituita" da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell'intero edificio (c.d. quorum costitutivo).

Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza, ossia la metà più uno degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso di seconda convocazione, è sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al Condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l'oggetto indicato del citato art. 1136 co. IV e V c.c., per l'approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza (c.d. quorum deliberativo).

Verbalizzazione del voto in assemblea, le cose da sapere

Secondo gli ermellini, in detto secondo caso, affinché la deliberazione s'intenda validamente approvata, non è sufficiente che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al Condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti.

In definitiva, per i Giudici di legittimità, la statuizione contenuta nell'art. 1136 co. III c.c. va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, stante il fatto che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

Il condomino comproprietario presente in assemblea vota anche per altri comproprietari

In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del Giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera impugnata detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.

Nella vicenda oggetto della sentenza in questione, quindi, si è escluso che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica (nella specie, Filana) venisse conteggiata come due teste.

Come noto, la costante giurisprudenza - sia di legittimità che di merito - ha stabilito che laddove i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell'assemblea siano solamente due e manchi l'unanimità o, in ogni caso, vi sia una situazione di parità, l'unica via percorribile per deliberare è quella del ricorso alla Autorità giudiziaria.

Si ritiene, quindi, che la Suprema Corte sia stata oltremodo coerente con il proprio orientamento ed abbia ribadito, a chiare lettere, le corrette modalità di calcolo dei vari quorum (costitutivi e deliberativi) assembleari in ambito condominiale.

In allegato: ordinanza integrale n. 25558 del 12.11.2020 Sez. II Civile Corte di Cassazione.

Anche in caso di conflitto di interessi in assemblea il condomino può votare

Sentenza
Scarica Cass. 12 novembre 2020 n. 25558

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