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Esempio calcolo ripartizione spese condominiali
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Esempio calcolo ripartizione spese condominiali

Quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci  

Come si ripartisce esattamente una spesa condominiale?

Alla domanda si potrebbe rispondere molto banalmente: inserendo la spesa ovvero le spese da suddividere nel programma solitamente utilizzato.

Giusto, operazione che pressoché tutti gli amministratori compiono quotidianamente.

Ma il nostro quesito pretende una risposta sicuramente differente?

Mettiamola così: quanto fa 12x12. Chiunque sa che 12x12 = 144. Se non ha reminiscenze scolastiche per l'immediata risposta ci arriverà utilizzando un calcolatore.

Ma quanti ricordano come si sviluppa l'operazione aritmetica che porta a dire che il risultato è 144?

Eccoci qui: quando domandiamo come si ripartisce una spesa condominiale, intendiamo proprio questo: quali sono le operazioni alla base dei risultati?

Quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali?

Il codice civile prevede alcuni criteri di ripartizione delle spese condominiali:

  • secondo millesimi di proprietà;
  • secondo i così detti millesimi scale o ascensore, ovvero in ragione dei criteri indicati dall'art. 1124 c.c.;
  • secondo più generici criteri d'uso da individuarsi di caso in caso.

Casi più particolari poi, riguardano beni in particolari situazioni: il riferimento è ai lastrici solari in uso o proprietà esclusiva, cui l'art. 1126 c.c. dedica un particolare criterio, ovvero la ripartizione delle spese per i solai interpiano, riguardanti i soli condòmini cui esso serve, suddivise in ragione di quanto disposto dall'art. 1125 c.c.

Altri criteri possono essere individuati dalle parti: le norme dettate in materia di ripartizione delle spese condominiali, infatti, sono norme derogabili, ossia sostituibili purché con un accordo raggiunto tra tutti i condòmini.

Come effettuare praticamente la ripartizione delle spese?

Arriviamo al punto in cui ci sostituiamo al programma gestionale, ovvero alla calcolatrice, calcolando manualmente la ripartizione di una spesa condominiale.

Ipotizziamo che vi sia da suddividere il compenso dell'amministratore, pari ad € 1.500,00 tra sei condòmini ognuno titolare di una quota millesimale. Ricordiamo che la retribuzione del mandatario è una spesa così detta generale e come tale da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà. Queste nella tabella le quote millesimali di ogni condòmino.

Condòmino

Millesimi

Tizio

150,20

Caio

150,80

Sempronio

180,70

Mevio

180,30

Filano

160

Calpurnio

178

Sei condòmini

1000/1000

Conosciuti i millesimi d'ognuno possiamo desumere la quota di riferimento, con una semplice operazione matematica, cioè tramite una proporzione matematica dove sono noti tre termini (compenso complessivo, totale millesimi e singole quote) e di volta in volta solamente uno è sconosciuto, ossia la quota dei condòmini.

La formula è la seguente: 1500 (compenso amministratore) : 1000 (totale millesimi) = x (quota compenso singolo condomino) : 150,20 (quota condòmino Tizio).

Per semplicità espositiva svilupperemo solamente una quota.

Ripetendo l'operazione per ogni condòmino, avremo la seguente ripartizione della spesa

Condòmino

Millesimi

Quota spesa

Tizio

150,20

€ 225,30

Caio

150,80

€ 226,20

Sempronio

180,70

€ 271,05

Mevio

180,30

€ 270,45

Filano

160

€ 240,00

Calpurnio

178

€ 267,00

Sei condòmini

1000/1000

€ 1.500,00

Il calcolo appena individuato vale tanto in relazione alla predisposizione del piano di riparto del preventivo di spesa, tanto in relazione al rendiconto di gestione. Chiaramente la somma potrebbe aumentare laddove il compenso dell'amministratore contenesse delle voci variabili attivabili esclusivamente al ricorrere della condizione di applicazione (es. compenso per assemblea straordinaria).

È questo uno dei motivi che al termine dell'anno può creare dei saldi negativi per i condòmini, ovvero i così detti conguagli.

Solitamente le spese vengono raggruppate per gruppi omogenei in rapporto al criterio di ripartizione applicabile e poi suddivise trai partecipanti al condominio.

Come ripartire le spese per la manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo?

Portiamo, infine, un esempio di ripartizione di una spesa per la manutenzione di un lastrico solare in uso esclusivo. Tale spesa, secondo l'art. 1126 c.c., deve essere sostenuta per un terzo dal condòmini titolare del diritto d'uso esclusivo per i restanti due terzi «da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Supponiamo, per semplicità espositiva, che Tizio sia titolare dell'uso esclusivo del lastrico e che tutti i condòmini - ivi compreso lo stesso Tizio - abbiamo unità immobiliari ricadenti sotto tale lastrico.

S'ipotizzi che la spesa per la manutenzione ammonti ad € 1.200,00.

Un terzo di essa sarà a carico del solo Tizio. Un terzo di 1.200,00 è pari ad € 400,00.

I restanti due terzi, cioè € 800,00 dovranno essere suddivisi tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

Il calcolo proporzionale è lo stesso sviluppato in precedenza.

La formula è la seguente: 800 (quota parte spesa manutenzione lastrico) : 1000 (totale millesimi) = x (quota spesa singolo condomino) : 150,20 (quota condòmino Tizio).

Condòmino

Millesimi

Quota spesa

Tizio

150,20

€ 120,16

Caio

150,80

€ 120,64

Sempronio

180,70

€ 144,56

Mevio

180,30

€ 144,24

Filano

160

€ 128,00

Calpurnio

178

€ 142,40

Sei condòmini

1000/1000

€ 800,00

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