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Assemblea on-line, basterà sempre la maggioranza
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Assemblea on-line, basterà sempre la maggioranza

Con un'accelerazione rispetto ai tempi previsti la Camera dei Deputati approva in via definitiva il decreto sull'emergenza da Covid-19 che semplifica ulteriormente la possibilità di svolgere assemblee on-line.

Redazione Condominioweb  

Assemblee on-line, decidere di svolgerle sarà più semplice.

La Camera ha approvato, in via definitiva, il disegno di legge di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125, recante misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta Covid, nonché per l'attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020.

Così è scritto sul sito di quel ramo del Parlamento.

Manca la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale perché la legge divenga efficace e quindi applicabile, ma la norma sulle assemblee on-line a maggioranza è definitiva.

Assemblee on-line, che cosa cambia?

L'art. 5-bis introdotto in prima lettura al Senato dalla legge di conversione del decreto legge n. 125/2020 interviene sul sesto comma dell'art. 66 disp. att. c.c. recentemente introdotto dal così detto decreto Agosto.

A Gazzetta Ufficiale pubblicata reciterà così:

«Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

La norma interviene chirurgicamente sostituendo le parole tutti i condòmini con dalla maggioranza dei condòmini.

Sospensione termine presentazione rendiconti e assemblee on-line e finanziamenti condominiali, via libera dalla Camera

Si supera in sostanza una di quelle contraddizioni che più sono balzate all'occhio una volta che la norma sulle tele assemblee fu approvata.

Fu detto, non a torto, che era un controsenso consentire l'inserimento nel regolamento condominiale di una norma votata a maggioranza che consentisse lo svolgimento di assemblee da remoto, mentre se tale norma non esisteva bisognava essere tutti d'accordo.

Assemblee on-line, fuor d'assemblea niente millesimi

L'art. 5-bis, quindi, vorrebbe essere la classica toppa. Ma come alle volte accade, la toppa rischia d'essere peggiore del buco. Innanzitutto è stata inserita una norma dal carattere permanente in un decreto legge volto a disciplinare una situazione d'urgenza (la pandemia).

Un'eccezione rispetto a tutte le altre norme riguardanti svolgimenti di assemblee (pensiamo a quelle societarie, ecc.) rispetto alle quali sono stati previsti meccanismi semplificativi di carattere contingente.

In secondo luogo perché eliminando una contraddizione, cioè necessità della maggioranza per l'inserimento della norma nel regolamento e dell'unanimità negli altri casi, s'è fatto riferimento per questa ultima ipotesi alla sola maggioranza dei condòmini, senza alcun riferimento ai millesimi.

DPCM 18 ottobre 2020: assemblee condominiali, meglio on-line

Non si comprende per quale ragione se si decidesse di modificare il regolamento per consentire l'assemblea da remoto permanente sarebbe necessaria anche la metà del valore millesimale dell'edificio, mentre fuori da questa ipotesi basterà la maggioranza dei condòmini.

Al di là di questi aspetti, a norma pubblicata verrà meno un ulteriore elemento ostativo della possibilità di tenere riunioni da remoto.

Restano da rodare tutta una serie di aspetti concreti e specificamente legati allo svolgimento delle assemblee. Su questi, in mancanza di indicazioni normative, saranno gli operatori del settore a doversi confrontare.

Assemblee on-line: tra norme, lacune e aspettative

Cerca: assemblea online maggioranza

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Stefano Pillai
Stefano Pillai 26-11-2020 08:34:36

Buongiorno a tutti
Il mio personale parere a riguardo di quest'ultima modifica è che evidentemente non si è voluto affrontare il problema dell'alfabetizzazione informatica in un Paese come l'Italia che vanta un'età media dei Condòmini molto elevata, e di certo una grandissima percentuale di persone non potrà esercitare in completa autonomia il proprio diritto di partecipazione all'assemblea, soccombendo a una volontà di maggioranza, perché completamente incapaci di gestire le nuove tecnologie. Spero che di questo argomento gli esperti possano esprimere la loro opinione.

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Giannini
Giannini 26-11-2020 10:01:22

Non è più così ho provato nei miei condomini, la presenza è stata quasi totale, anche qualche novantenne. Presenze Mai raggiunte dalle assemblee in presenza.

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AURELIANO PARIS
AURELIANO PARIS 27-11-2020 12:00:39

è molto vero ciò che dice Giannini, anche nelle mie riunioni a video c'è stata molta più presenza di quelle di persona. Inoltre quando si fanno le assemblee in presenza alcune persone ultraottantenni comunque sono in sala ma non interloquiscono mai per le varie tematiche che si discutono, anzi quando ci sono le votazioni si schierano sempre dalla parte della maggioranza. Solo in alcuni casi rarissimi trovi la persona anziana che interagisce con l'assemblea.

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Marco Marchesini
Marco Marchesini 26-11-2020 09:59:10

Buongiorno a tutti
Credo che il passaggio finale "...verrà meno un ulteriore elemento ostativo della possibilità di tenere riunioni da remoto." sia impreciso per la seguente ragione.
La convocazione dell'assemblea in modalità online è sempre possibile dopo la modifica dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione da parte del D.L. 14 agosto 2020 n. 104, mentre l'oggetto della correzione dell'ultimo decreto riguarda la partecipazione all'assemblea, ossia il caso in cui uno o più condòmini chiedano - ad assemblea quindi già convocata e iniziata! - di partecipare online, configurandosi così una assemblea in modalità mista (in presenza + da remoto).
Ringrazio anticipatamente per eventuali riscontri.

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Gianni
Gianni 26-11-2020 16:35:46

Salve, caso assurdo ma possibile. Se io sono non vedente o non udente? Se io sono sano e non ho internet e non voglio delegare nessuno?
Mi chiedo chi scrive le Leggi.
Grazie

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Nicola
Nicola 26-11-2020 19:54:31

aggiungo:
e se io volessi depositare agli atti del verbale una mia dichiarazione scritta, come faccio?
e la delega per la partecipazione a chi la presento?
e se volessi controllare i documenti contabili durante l'assemblea come faccio?
e come faccio a controllare che il verbale redatto sia conforme alla volontà deliberata?
e come potrò verificare e controllare la reale presenza del condomino on line?

rispondi
Aureliano
Aureliano 28-11-2020 04:34:46

@Nicola: gli atti da depositate durante l’assemblea on Line si possono sempre inviare dalla piattaforma e il presidente li può leggere durante la riunione. Poi verranno inviati in un secondo momento con il verbale. Per la questione invece di verifica documenti contabili, questo è un problema superato a monte, prima della pandemia prima dell’assemblea l’amministratore inviava la convocazione e scriveva che i documenti erano visionabili prima della stessa previo appuntamento. Con la pandemia ancora meglio, perché quasi tutti i pacchetti software di amministrazioni hanno un collegamento internet con un portale dedicato per consultare on Line tutta la documentazione.

rispondi
Boschetti Vittorio
Boschetti Vittorio 30-11-2020 15:55:51

@Nicola: io ho mandato rendiconto, preventivo ed altro con e-mail o per posta ed ho preteso stesso mezzo risposta, eventuali osservazioni
Tutti soddisfatti mia iniziativa

rispondi
Nicola
Nicola 30-11-2020 16:58:22

@Aureliano: Quale piattaforma? quella imposta ai condomini dall'amministratore? Ma vi rendete conto che non tutti gli utenti hanno un'età che li permette di usare con faciltà tutti i programmi? Se per molti l'assemblea condominiale è solo un atto burocratico, per me non lo è. Già , nel tempo e per molti giudici, l'assemblea è relegata ad un incontro burocratico dove le pecore sono chiamate ad esprimere il fatidico si, e con la riunione on line, ancor di più. L'assemblea diventerà una farsa. Che piaccia o meno, scopo dell'assemblea condominiale, è anche quello di un pacifico scontro tra i condomini. E ciò per garantire anche alle minoranze di poter aver voce ed essere sicuri che la propria voce venga ascoltata. In una riunione on line, ciò, sarà preclusa. Immaginatevi se io, come molti, abbiamo la pazienza di ascoltare le corbellate del condomino di turno. Certo che no!. Oscuro il suo audio e mi godo un stupito che si dimena in video. Ma così facendo ho solo danneggiato me. Nelle corbellate che potrei sentire ve ne sarà una diversa, importante ed utile alla collegialità dei condomini. Nei miei anni di esperienza quale amministratore, non sono stato apprezzato per la capacità contabile ( facile per chiunque ) ma nel saper dirimere gli animi facinorosi dei condomini. Oggi, se ho smesso, è perché ho capito che la maggioranza della categoria, si preoccupa di incassare il proprio onorario senza fare nulla. Ed oggi è normale che molti amministratori sono avvezzi al telematico. Lavorerà ancora di meno, guadagnando lo stesso, perchè tanto i problemi sono e rimangono dei condomini.
Una volta si aveva il timore di sbagliare per le conseguenze giuridiche che comportava lo sbaglio. Oggi? il Giudice al massimo ti dà una pacca sulla spalla e ti dice: hai sbagliato biricchino! Ma non ti preoccupare, continua così che il posto non te lo levo!

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Aldo
Aldo 26-11-2020 18:16:28

Ancora una volta chi legifera sembra non avere piena conoscenza della fattispecie! Basteranno i tribunali e gli avvocati a svolgere il già previsto tsunami contenzioso che si genererà ? Le assemblee si faranno da remoto non di fronte ad un "pc" - per chi lo possiede e lo sa usare e PREVIA ASSICURAZIONE DA PARTE DEL PROPRIO PROVIDER CHE NON CI DEBBANO ESSERE INTERRUZIONI SPECIE in CONDOMINII CON OLTRE 50 condomini- ma nelle aule di Tribunale. Non vorrei essere nei panni di coloro che faranno i presidenti ed i segretari che verranno crocifissi in dette aule. Meditate gente, meditate. Cordiali saluti.

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Aldo
Aldo 26-11-2020 18:42:40

Purtroppo la soluzione potrebbe trovarsi o nel consenso di almeno il 90% dei m.mi e del numero dei condomini oppure attendere tempi migliori. Nessuno vuol convincersi che siamo in "guerra" e non credo che in tali eventi si svolgessero assemblee di condominio. Il tutto deve essere limitato alla gestione ordinaria; per quella straordinaria si può pensare ad assemblee parziali per "scala" o nei condominii minimi, ovviamente con le dovute cautele e precauzioni. Infine, come la mettiamo per quei poveri condomini, o che hanno familiari, colpiti dal virus che sono in isolamento domiciliare od addirittura ricoverati che non sono nelle obiettive situazioni di rilasciare coscientemente qualche delega ? E per quei condomini che malauguratamente sono deceduti, a quali eredi che ancora non sono individuati ufficialmente, data la situazione, si potrà rivolgere l'amm/re per l'invio di convocazione dell'assemblea e per il suo svolgimento ? E se trattasi di minori, di interdetti od inabili, ecc. come si farà ? Almeno si garantisca la consapevole presenza ed assenso del 90% dei m.mi e dei condomini e si legiferi sulle deleghe per i casi che ho prima cennato, senza nulla escludere e senza se e senza ma. Cordiali saluti.

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Gianli
Gianli 26-11-2020 18:50:58

Sullo stesso tema mi dicono che un 'assemblea con presenza si può fare se si trova un locale dove ogni condomino ha uno spazio di minimo 3 metri quadrati. Se un condominoo è composto di 20 proprietari, anche se intervengono la metà, si dovrebbe trovare un locale di 60mq. Vi risulta? Grazie

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Nicola
Nicola 26-11-2020 19:42:30

Si può sempre affittare un teatro o un cinema. Così si farà del bene anche a queste categorie . Ahh dimenticavo, anche questi locali sono stati chiusi !!!! Scherzi a parte, ma nessuno ha pensato che tutte queste norme sono INCOSTITUZIONALI!!!!

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Biagio
Biagio 26-11-2020 21:32:40

Le associazioni dei condomini, dovrebbero attivarsi affinché siano rispettate le regole. In primis che non ci siano persone non aventi diritto se non per delega pronti a suggerire eventuali risposte; ci dev'essere la presenza fisica almeno del presidente, segretario e del mandatario; chi controlla che i vari collegamenti siano ben funzionanti, in questi casi bisognerà nominare anche un tecnico con un esborso di soldi. Per non parlare dei ricorsi. E molto altro.

rispondi
Alfredo
Alfredo 26-11-2020 22:27:23

Quanto Condòmini hanno già partecipato ad una Assemblea on line ??
Tutti hanno diritto alla partecipazione. Non tutti hanno i dispositivi informatici per presenziare e/o non hanno dimestichezza nell'utilizzo.

rispondi
ANGELO GULOTTA
ANGELO GULOTTA 26-11-2020 23:00:33

Per tutti i condomini che vogliono risolvere i problemi delle assemblee, è necessario sapere che, per tutti i condomini con più di 10 e almeno 12 condomini, esiste una sentenza a sezioni unite della Suprema corte di cassazione che dice: In tutti i condomini con più di 10 e almeno 12 condomini, l'esistenza di tabelle millesimali e regolamento non è dimostrata se non si allega a ciascuno di questi due atti giuridici, in originale, il verbale della competente assemblea generale d'edificio o del complesso, in originale. Se questo è stato fatto, sono stati eseguiti i due compiti che la legge assegna ad ogni competente assemblea di un edificio o di un complesso di edifici. Poi esistono gli altri due compiti, sempre obblighi inderogabili di legge. Quello di nominare l'amministratore dell'edificio, il presidente del consiglio d'amministrazione condominio e il segretario. Per quanto riguarda le difficoltà lamentate per l'assemblea è necessario predisporre un programmino in excel per avere l'elenco dei condomini, i valori millesimali, come hanno votato e se l'assemblea è valida con i quorum richiesti dalla legge. Con questo programmino posso verificare la validità delle delibere di un complesso di più di 100 condomini in meno di un'ore per 30 anni di delibere. Saluti

rispondi
ANGELO GULOTTA
ANGELO GULOTTA 26-11-2020 23:03:33

Per tutti i condomini che vogliono risolvere i problemi delle assemblee, è necessario sapere che, per tutti i condomini con più di 10 e almeno 12 condomini, esiste una sentenza a sezioni unite della Suprema corte di cassazione che dice: In tutti i condomini con più di 10 e almeno 12 condomini, l'esistenza di tabelle millesimali e regolamento non è dimostrata se non si allega a ciascuno di questi due atti giuridici, in originale, il verbale della competente assemblea generale d'edificio o del complesso, in originale. Se questo è stato fatto, sono stati eseguiti i due compiti che la legge assegna ad ogni competente assemblea di un edificio o di un complesso di edifici. Poi esistono gli altri due compiti, sempre obblighi inderogabili di legge. Quello di nominare l'amministratore dell'edificio, il presidente del consiglio d'amministrazione condominio e il segretario. Per quanto riguarda le difficoltà lamentate per l'assemblea è necessario predisporre un programmino in excel per avere l'elenco dei condomini, i valori millesimali, come hanno votato e se l'assemblea è valida con i quorum richiesti dalla legge. Con questo programmino posso verificare la validità delle delibere di un complesso di più di 100 condomini in meno di un'ore per 30 anni di delibere. Saluti

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Umb39
Umb39 27-11-2020 21:31:14

Per revocare l'incarico all'Amm.re non ho trovato una "osservazione". E'sufficiente una convocazione Assembleare con un unico OdG contenente tale oggetto?. Le convocazione debbano essere on-line o tramite racc.?
Penso che siamo in un maere di guai. Saluti a tutti

rispondi
Aldo
Aldo 30-11-2020 18:26:41

Sono pienamente d'accordo con il Sig. Nicola, ma la soluzione dell'Avv. Gallucci mi piace e sarebbe da approfondire seriamente. Ma l'unico o.d.g. dovrebbe stabilirlo, a mio parere, la legge. Ebbene, il miglior amm/re é quello che difende a spada tratta anche il condomino che avesse la proprietà di 1/1000 se é nella legalità od il diritto naturale morale, che non deve prescindere dallo spirito della legge stessa, ma che spesso si dimentica e che é alla base di qualsiasi interpretazione di legge. Magari anche contro i 51/1000 od i 67/1000 degli altri che costituiscono la maggioranza e spesso calpestano i diritti degli altri o la CONVIVENZA civile. Si dimentica che si vive sotto lo stesso tetto e chi abita ai piani inferiori é necessario perché altrimenti quelli superiori non esisterebbero ! Purtroppo, oggi noto spesso che anche amm.ri professionisti alzano le mani di fronte a queste maggioranze prevaricatrici, pena la mancata rielezione futura. Come anzidetto, possiamo discutere a iosa : é nella legge che é stata emanata che ci sono molte lacune e frettolosità, forse per accontentare maggiormente la platea degli amm/ri o perché oggi anche per votazioni su progetti di legge o preferenze su candidati si ricorre al web, dimenticando le sane, utili e costruttive discussioni che si facevano nelle sedi dei partiti in cui ciascuno si confrontava con altri e magari ci si arricchiva di idee e proposte, magari sentendosi un leone, sì, ma chiuso in se stesso e solo da tastiera. Speriamo, comunque, che qualcuno che ci rappresenti legga quanto emerge da questa discussione e rappresenti adeguatamente tutti i "se" ed i "ma", al fine precipuo di emanare norme "ad hoc" idonee a mettere tutti sullo stesso piano : amm/ri, condomini, maggioranze e minoranze. Cordiali saluti.

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Nicola
Nicola 30-11-2020 19:39:42

@Aldo, ti ringrazio, e giusto per evidenziare la frettolosità di queste leggi, che polemizzerò sulla recentissima ( agosto 2020 ) che abbassa il quorum deliberativo per i lavori 110%. Premesso che tale legge , io la ritengo, solo uno specchietto per le allodole, pericolosa fiscalmente per molti, l'aver abbassato il quorum crea una non tutela per la minoranza. Mi spiego: Se un condomino non ha capienza detrattiva ( per cui ed a lui non verranno riconosciute le detrazioni ) e la ditta appaltata dei lavori non intende applicare lo sconto in fattura, costringendo il condominio a rivolgersi alla banca o similare, quel povero condomino, sarà costretto, contro la sua volontà e contro anche la reale esigenza del fabbricato ( ricordo che il cappotto termico è configurabile come opera voluttuosa e non necessaria ) a pagare di tasca sua la quota spettante, mentre gli altri gratis. Ciò perchè non ha peso in votazione. Sembra giusta questa legge?

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