Sollecito di pagamento oneri condominiali, il quesito
Il costo del sollecito di pagamento degli oneri condominiali da parte dell'amministratore può essere imputato sempre al singolo condòmino?
Nel settembre del 2020, la Cassazione con la sentenza n. 18503 ha aperto la breccia a questa soluzione.
Si legge nel pronunciamento degli ermellini, che "in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, secondo comma, cod. civ., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi (Cass. 10 maggio 2019, n. 12573)". (Cass. 4 settembre 2020 n. 18503).
Il principio, chiaro, contiene una variabile assolutamente non secondaria, ossia la concreta valutazione dell'attività resa al singolo e quindi l'addebitabilità al medesimo di quella voce di costo.
Tradotta iper esemplificando: mi hai fatto lavorare di più, allora il costo è solamente a tuo carico e non di tutti.
Data questa premessa, sovente ci viene domandato se frasi di questo tenore pronunciate dall'amministratore "Se vi faccio un sollecito di pagamento, lo addebito al singolo!" siano corrette.
Chiaramente al di là della frase ciò che importa è se il successivo addebito sia da considerarsi legittimo.
Ad avviso di chi scrive sì, ma non automaticamente. come dice la Suprema Corte di Cassazione bisogna svolgere una valuta concreta e per quanto ci riguarda, cioè valutando il contenuto del rendiconto in relazione ad un'eventuale impugnazione per addebito di queste spese, anche prognostica.
Vediamo perché.
Pagamento degli oneri condominiali
Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo: obbligo che discende dalla proprietà dell'unità immobiliare.
In tal senso è stato affermato che "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni, i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni e accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva." (Cass. 18 aprile 2003, n. 6323).
Scadenza e contenuto di delibere e regolamento: il sollecito di pagamento degli oneri condominiali
Ciò porta con sé un effetto non secondario: sebbene rispetto alla specifica spesa può accadere che sia necessario indicarne al condòmino la misura, in relazione al generale obbligo è suo dovere adempiervi, se del caso anche facendosi parte diligente e chiedendo all'amministratore l'ammontare delle quote dovute.
Altri due documenti poi possono inquadrare le dinamiche condominiali ai fini della valutazione dell'imputazione del costo:
a) il contenuto del regolamento condominiale che, normando l'amministrazione, può specificare tempistiche e modalità di pagamento;
b) il contenuto di specifiche delibere che in assenza di regolamento, ovvero in aggiunta, possono prevedere specifiche disposizioni per i pagamenti, magari anche solo per uno specifico pagamento (es. lavori straordinari).
Impugnazione delibera: giusto compensare le spese se non v'è stato sollecito stragiudiziale
Se le delibere e/o il regolamento fissano le precise modalità di adempimento e sono noti al condòmino, la situazione è differente dal caso in cui nulla è detto.
È qui, per lo scrivente, che subentra la concreta valutazione cui fa riferimento la Cassazione.
Sollecito di pagamento oneri condominiali, il costo e l'addebito al condòmino
Se è stato approvato il preventivo, se delibere e regolamento non dicono nulla in merito alle tempistiche del pagamento (difficile, almeno il riparto dovrebbe indicare la periodicità) se insomma non è chiaro il termine del pagamento, allora, secondo lo scrivente, è evidente che il primo sollecito non può essere considerato attività individualmente rivolta al condòmino.
Sì, è vero, l'amministratore scrive al singolo, ma non ad un singolo, probabilmente lo farà per alcuni, molti o pochi, o per tutti.
Diverso il caso in cui alla prima richiesta (solitamente l'invio del bollettino) non è seguito alcun versamento da parte del condòmino.
In tal caso il sollecito ha una funzione differente: il sollecito serve a mettere un punto che preconizza lo sviluppo di scenari più afflittivi per il condomino. Il sollecito indica che il pagamento non può più attendere e, nel quadro che abbiano delineato, rappresenta l'ennesima (almeno la seconda) richiesta. In questo caso, per chi scrive, l'attività individualmente orientata è evidente. Qui l'amministratore non scrive ai condòmini, ma ai singoli condòmini.
I termini sollecito formale, richiesta bonaria, ecc. sono convenzionali, la legge non pone una differenza se non riguardo alla così detta costituzione in mora, non riguardante questi casi. Morale: se anche non si scrive nell'oggetto sollecito, il costo, nella situazione descritta, potrà essere comune addebitato.
Unica condizione per l'addebito del costo: che sia specificamente approvata la voce di compenso in sede di nomina o rinnovo dell'incarico.
Sollecito di pagamento oneri condominiali, la lettera dell'avvocato
Non dissimile, anzi forse anche più evidente il caso del costo del sollecito di pagamento inviato dall'avvocato.
In questa ipotesi, a meno che non si sia nemmeno provato con una richiesta da parte dell'amministratore, è ancor più evidente come l'attività di individualmente e concretamente orientata.
Certo, è bene sempre ricordare che quella espressa dalla Cassazione è un'interpretazione di una norma, il secondo comma dell'art. 1123 c.c., che sovente si è prestata a letture particolari, senza che mai rispetto alla stessa si giungesse ad un chiaro, duraturo preciso e costante orientamento. A ben vedere, comunque, anche per mancanza di precedenti sul punto.
