Regolamento di condominio, azioni giudiziali e nomina di un avvocato
Quando è necessario nominare un legale cui conferire l'incarico di intraprendere un'azione giudiziaria in una lite condominiale per la quale l'amministratore non ha autonomo potere di iniziativa essendo necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, ci si interroga spesso, in seno alle assemblee, su quale maggioranza sia necessaria per l'approvazione della relativa delibera.
La risposta a tale interrogativo risiede nel dettato codicistico ed in particolare nella corretta interpretazione dell'art. 1136 comma quarto c.c., secondo cui soltanto le delibere riguardanti "le liti attive e passive relative a materie esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore" devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Ciò significa, che per stabilire se per la deliberazione relativa alla decisione di promuovere un giudizio, sia necessaria la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. oppure sia sufficiente quella semplice, occorre avere riguardo all'oggetto della lite, rispettivamente a seconda che questa involga o meno le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c.
Quando oggetto della lite condominiale è il regolamento condominiale - per cui è compito dell'Amministratore curare che venga osservato - non è necessaria una specifica delibera assembleare assunta con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma quarto c.c..
A tale conclusione è giunto il Tribunale di Roma con sentenza n. 15062 del 30 ottobre 2020, richiamando una precedente pronuncia della Cassazione su fattispecie analoga.
La delibera per la nomina di un legale di fiducia per le liti avente ad oggetto l'osservanza del regolamento condominiale. Quale maggioranza? La fattispecie
Alcuni condomini proponevano impugnazione avverso la delibera assembleare relativa alla decisione di promuovere una lite attiva volta a far cessare le attività recettive presenti nello stabile condominiale.
Gli attori contestavano le modalità di votazione ritenendo applicabile l'art. 1136 comma quarto c.c., ai sensi del quale devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio le delibere riguardanti "… le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo".
Il Condominio convenuto esponeva, invece, che l'incarico conferito al legale rientrasse nella previsione di cui all'art. 1130 c.c. 1° comma, n. 1) che impone all'amministratore di agire anche in sede giudiziaria per far rispettare il regolamento del condominio.
Per il Condominio convenuto, infatti, la lite da promuovere riguardava la violazione dell'art. 13 del regolamento condominiale secondo cui "gli appartamenti non possono essere destinati ad altro uso che di onesta, civile abitazione od ufficio privato", risultando di fatto vietate le attività recettive.
Conseguentemente, la delibera per la nomina del legale era stata correttamente approvata con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, portatori di 1/3 del valore dell'edificio; la diversa maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma quarto c.c. sarebbe stata necessaria soltanto laddove si fosse deliberato di avviare o resistere in un giudizio avente ad oggetto una materia non rientrante tra i poteri propri dell'amministratore.
La causa veniva istruita in via documentale e, trattenuta in decisione, la domanda veniva respinta.
La delibera per la nomina di un legale di fiducia per le liti avente ad oggetto l'osservanza del regolamento condominiale. Quale maggioranza? Le ragioni della decisione e il principio di diritto.
Per il Tribunale di Roma si tratta semplicemente di verificare se l'incarico affidato al legale con la delibera impugnata abbia ad oggetto una lite che esorbiti o meno rispetto alle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c.
Ciò in considerazione dell'art. 1136 comma 4 c.c. che richiede un quorum speciale soltanto per le liti attive e passive relative a materie esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore di condominio.
Considerato che è compito dell'amministratore curare l'osservanza del regolamento di condominio, ne deriva che, nel caso in cui la lite involga il mancato rispetto di una norma regolamentare, non sarà necessaria la maggioranza qualificata per l'approvazione delle specifica delibera assembleare assunta per il conferimento dell'incarico al legale di fiducia.
Come si modificano le clausole del regolamento condominiale contrattuale?
Liti per rispetto del regolamento condominiale, il precedente
A sostegno di tale conclusione essenzialmente fondata sull'interpretazione del dettato codicistico, il Tribunale richiama la sentenza n. 21841 del 25.10.2010 della Cassazione che, in un caso analogo a quello in esame, si è così pronunciata: "l'amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo comma, n. 1, cod. civ.), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie, bar ristorante), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso".
