#1 Inviato 28 Ottobre, 2016 Ciao a tutti, Mi piacerebbe conoscere la Vostra opinione sulla seguente questione: sappiamo che la nomina dell'amministratore deve avvenire con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi. Qualora ciò non avvenga, la delibera può essere impugnata nel termine di decadenza di 30 giorni. Sappiamo inoltre che il regolamento di Condominio è il complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini e che costituisce un vero e proprio statuto del condominio. In particolare, il regolamento "contrattuale" è un documento che l'assemblea ha accettato all'unanimità. Il regolamento di un determinato condominio stabilisce che : "L'amministratore è nominato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio". A questo punto inizia il mio dubbio: l'assemblea di questo condominio insiste a nominare un certo amministratore con meno di 500 millesimi. L'amministratore accetta sempre, forte del fatto che nessuno dei condomini impugnerà la delibera nel termine dei 30 giorni. Tuttavia, sapendo che è lo stesso regolamento approvato con 1000/1000 perché contrattuale a riportare la normativa civilistica e senza far riferimento a termini di decadenza, come dobbiamo considerare la nomina dell'amministratore? non intendo se valida o invalida, questo lo decide il giudice, ma potenzialmente annullabile o potenzialmente nulla? La decisione presa da una maggioranza numerica ma che rappresenta una minoranza millesimale come deve essere considerata? Nella speranza di aver spiegato bene la situazione Vi saluto e ringrazio.
#2 Inviato 28 Ottobre, 2016 Secondo l'articolo 1136 c.c le deliberazioni che concernono la nomina o la revoca dell'amministratore devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il regolamento a cui fai riferimento dice la stessa cosa. La delibera che non raggiunge la doppia maggioranza determina la mancata nomina dell'amministratore, successivamente l'assemblea può procedere con la nomina di un nuovo amministratore.
#3 Inviato 28 Ottobre, 2016 L'amministratore accetta sempre, forte del fatto che nessuno dei condomini impugnerà la delibera nel termine dei 30 giorni.Se si tratta di riconferma, l'amministratore accetta ben sapendo che non raggiungendo il quorum sarà comunque riconfermato quanto meno in proroga, fatto salvo l'assemblea non nomini un successore (altro amministratore) con la maggioranza delle teste presenti rappresentanti almeno 500 mlm In pratica è importante la 1° nomina di un amministratore, e sino a che non si nomina un successore lui ha la facoltà di rimanere in carica anno dopo anno sino alle calende greche
#4 Inviato 28 Ottobre, 2016 La delibera che non raggiunge la doppia maggioranza determina la mancata nomina dell'amministratore, successivamente l'assemblea può procedere con la nomina di un nuovo amministratore. Esattamente, questo in un condominio dove si seguono le regole. la mia domanda era un'altra. Capisco che il problema non sia chiarissimo quindi tento un'ulteriore puntualizzazione. Il regolamento di condominio, che è contrattuale, impone ci siano 500 millesimi e non fa alcun riferimento al termine di decadenza di 30 giorni. In altre parole, è come se l'assemblea non si rendesse conto che ha stabilito questa norma, rafforzando ed anzi ricalcando quella civilistica, con i 1000/1000 perché questo è il regolamento del costruttore dell'edificio e tutti lo hanno accettato in fase di acquisto. Se non ci fosse il regolamento, senza impugnazione dei condomini dissenzienti o assenti nei 30 giorni, la delibera di nomina con la maggioranza degli intervenuti che NON rappresentano 500 millesimi diventa valida. Ma il regolamento c'è, non può essere modificato se non all'unanimità, e viene violato ogni volta che l'assemblea accetta una nomina senza i millesimi necessari. Sostanzialmente hanno sancito una regola all'unanimità e la violano con una minoranza. Mio modesto parere e senz'altro sarà contraddetto: ma secondo me questa nomina non ha alcun valore, è potenzialmente nulla e quel signore che è stato nominato non è l'amministratore in carica anche senza impugnazione.
#5 Inviato 28 Ottobre, 2016 Mio modesto parere e senz'altro sarà contraddetto: ma secondo me questa nomina non ha alcun valore, è potenzialmente nulla e quel signore che è stato nominato non è l'amministratore in carica anche senza impugnazione.Quella nomina non ha nessun valore non perchè lo dice il vostro regolamento, non ha nessun valore perchè lo dice l'art 1136 cc, e per far valere la nullità ciascun condomino può adire al Giudice, così che l'amministratore sarà revocato dal Giudice, l'unico che può decidere in merito.
#6 Inviato 28 Ottobre, 2016 Quella nomina non ha nessun valore non perchè lo dice il vostro regolamento, non ha nessun valore perchè lo dice l'art 1136 cc, e per far valere la nullità ciascun condomino può adire al Giudice, così che l'amministratore sarà revocato dal Giudice, l'unico che può decidere in merito. Purtroppo in base all'art. 1136 c.c. non è nulla ma annullabile e questo è un problema.
#7 Inviato 28 Ottobre, 2016 Se il regolamento non fa alcun riferimento ai termini d'impugnazione, si segue l'articolo 1137 c.c. Nel caso che esponi, l'amministratore prosegue l'attività in quanto, nonostante non si sia raggiunta la doppia maggioranza, l'assemblea non si è attivata a proporre e nominare un nuovo amministratore. Le strade sono due, o impugnazione o convocazione di un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno revoca dell'amministratore, che può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea e nomina amministratore e sua retribuzione. Per risparmiare soldi punterei sulla seconda ipotesi.
#8 Inviato 28 Ottobre, 2016 A questo punto inizia il mio dubbio: l'assemblea di questo condominio insiste a nominare un certo amministratore con meno di 500 millesimi. L'amministratore accetta sempre, forte del fatto che nessuno dei condomini impugnerà la delibera nel termine dei 30 giorni -------------------------------------------------------------------- L'amministratore in prorogatio (questa è la situazione che viene a determinarsi) accetta perché il condominio non può restare senza gestore e neanche vi è stata una proposta alternativa per ribaltarla. Poi è chiaro,l'assemblea potrà pure insistere,ma non è regolamentare ed è soggetta all'art.66cc. Questione dei 30 giorni,non scritto nel regolamento,guarda che l'art.1137 è inderogabile.Perciò scritto o non scritto,vale il suddetto art.
#9 Inviato 28 Ottobre, 2016 Purtroppo in base all'art. 1136 c.c. non è nulla ma annullabile e questo è un problema.Infatti, non ho detto il contrario, e chi ha voglia di adire al Giudice ha la facoltà di farlo iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, non è mica vietato
#10 Inviato 28 Ottobre, 2016 adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; https://www.condominioweb.com/le-deliberazioni-prese-dallassemblea-a-norma-degli-articoli-precedenti-sono-obbligatorie-per.250
#11 Inviato 29 Ottobre, 2016 Mi sia perdonata la anomalia del mio inserimento in questo modo non pertinente perché non riesco a trovare altro mezzo ( mi sono iscritto da solo un paio di ore! il mio quesito: Palazzina con piano terra e tre elevazioni. Il proprietario del piano terra è altresì proprietario esclusivo della terrazza praticabile sopra il terzo piano. Regolarmente ammattonata e fruibile. Vi è una scala che porta dal piano terra alla terrazza ed un ascensore che arriva fino al terzo piano ( in terrazza è realizzata una piccola cabina in muratura all'interno della quale è posto il vano motore e di comando dell'impianto elevatore ) Il Proprietario del piano terra in che quota partecipa alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e dell'ascensore? Ed in quale quota partecipa alle stesse spese in quanto proprietario esclusivo dell'area della terrazza tenuto ovviamente conto che l'ascensore arriva fino al terzo piano?
#12 Inviato 29 Ottobre, 2016 La ripartizione delle spese relative alla manutenzione delle scale e degli ascensori è prescritta dall'art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
