La modifica del regolamento condominiale, meglio la revisione, come espressamente indicata dall'art. 1138 del codice civile è attività di competenza dell'assemblea.
Quando si tratta di regolamento condominiale contrattuale, data la natura di quest'atto, sembrerebbe logico concludere che non è importante che le modifiche siano apportate in assemblea, ma che le stesse siano sottoscritte da tutti i condòmini.
Come dire: per il regolamento condominiale contrattuale, l'assemblea si trasforma da organismo a mero luogo di incontro e ciò che conta è che la modificazione sia approvata da tutti i condòmini.
Giusto?
Non proprio; ciò in quanto l'origine contrattuale del regolamento è cosa differente dalla natura delle sue clausole.
Ecco, allora, che per comprendere il modus operandi, più che di modifica del regolamento condominiale contrattuale si deve parlare di modifica delle clausole contenute nel regolamento condominiale contrattuale.
Contenuto del regolamento condominiale contrattuale
Qual è la particolarità che caratterizza il regolamento condominiale contrattuale? Certamente il fatto che esso, a differente di quello assembleare, sia stato approvato per iscritto da tutti i condòmini.
Tale circostanza gli consente di avere un contenuto differente rispetto all'altro. Come specificato dalla Cassazione «in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte» (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Il regolamento contrattuale, dunque, può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni o di proprietà esclusiva.
Come più volte evidenziato da dottrina e giurisprudenza, il regolamento condominiale contrattuale può istituire e disciplinare vere e proprie servitù, ovvero diritti reali d'uso, con tutto ciò che ne consegue in materia di modificazione di queste clausole e disciplina della loro trascrizione.
Si badi: il regolamento condominiale contrattuale può avere questo particolare contenuto, ma la origine contrattuale non certifica di per sé che le clausole in esso contenute siano del pari di natura contrattuale.
In tal senso, ormai da lungo tempo, è opinione unanime quella secondo cui «a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent.nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).
Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili» (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).
Regolamento condominiale contrattuale e modifica delle clausole regolamentari
Data questa situazione, è evidente che la modificazione delle clausole regolamento condominiale contrattuale aventi tale natura assume rilievo differente dalla revisione delle clausole contenenti disposizioni regolamentari.
Modifica del regolamento contrattuale e adempimenti connessi
Rispetto a queste ultime, l'inserimento in un regolamento condominiale contrattuale è fatto puramente accidentale e non fa venire meno quanto stabilito dall'art. 1138 c.c., ossia che per la loro revisione è sufficiente (tanto in prima, quanto in seconda convocazione) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edifico.
Si pensi alla clausola che prevede che il termine tra comunicazione dell'avviso di convocazione e assemblea in prima convocazione sia di cinque giorni e che lo si voglia aumentare a otto.
In tal caso è sufficiente un'assemblea che deliberi la modificazione del regolamento sul punto, indicando nel medesimo documento la modifica e la fonte della stessa (così da consentire una sempre rapida verifica del documento dal quale essa scaturisce).
Regolamento condominiale contrattuale e modifica delle clausole contrattuali
Se le clausole sono di natura contrattuale, la loro revisione necessita del consenso di tutti i condòmini e, in ragione della situazione sulla quale s'è andati ad incidere, eventualmente anche di ulteriori adempimenti.
Vediamo in concreto qual è il senso di tale affermazione.
Regolamento condominiale contrattuale: clausola di riparto spese in caso d'innovazioni che sancisce che le medesime debbano essere ripartite in parti uguali. La clausola può essere modificata con il consenso di tutti i condòmini e tecnicamente la modifica deve essere annotata al regolamento, nonché ad esso allegata per farne parte integrante e sostanziale.
Regolamento condominiale contrattuale: clausola che riserva il diritto d'uso esclusivo del lastrico solare ad un condòmino. Nel tempo viene meno l'interesse di questo a mantenere tale prerogativa, sicché si concorda la rinuncia.
Ove la clausola inerente al diritto d'uso a suo tempo costituito sia stata trascritta nei pubblici registri immobiliari tenuti dal competente conservatore, la sua modificazione, in questo caso per estinzione del diritto, deve essere trascritta se si vuole garantire la sua opponibilità (ossia conoscibilità) a terzi.
Ciò, evidentemente, comporta la necessità di rivolgersi ad un notaio o quanto meno ad un pubblico ufficiale per l'autenticazione delle firme, con quanto ne discende in relazione ai connessi costi.
- Il regolamento contrattuale è vincolante anche se le clausole non sono trascritte nel rogito
- Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso
