Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
104351 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Se il regolamento modifica i criteri di ripartizione delle spese deve essere correttamente interpretato nel suo insieme
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Se il regolamento modifica i criteri di ripartizione delle spese deve essere correttamente interpretato nel suo insieme

Le norme del regolamento contrattuale che dispongano deroghe ai criteri di ripartizione delle spese devono essere interpretate in modo sistematico

Avv. Rosario Dolce  

Le norme del regolamento contrattuale nel condominio degli edifici, laddove dispongano - ad esempio - deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, devono essere interpretate in modo sistematico oltre che secondo il loro significato letterale.

Il fatto

Tizio impugna davanti al Tribunale di Roma la delibera con cui il proprio Condominio approva il consuntivo del 2009 e il preventivo del 2010, relativamente alle spese di riscaldamento e ad altri oneri condominiali.

Afferma che, a seguito di un incendio sviluppatosi nell'appartamento di sua proprietà, il Comando dei Vigili del Fuoco aveva dichiarato l'appartamento inagibile sino al ripristino delle condizioni di sicurezza, sicché, evocando una clausola del regolamento contrattuale, sosteneva di aver diritto alla riduzione del 50% della quota inerente alle spese di riscaldamento.

Per inciso, la clausola in parola dispone(va) che "se un'unità rimanesse disabitata durante il periodo invernale per un periodo superiore a due mesi il condomino interessato potrà ottenere una riduzione del 50 % della quota a suo carico facendone richiesta con lettera raccomandata chiudendo i corpi radianti e facendolo constatare all'amministrazione o a un suo incaricato".

Il Tribunale capitolino accoglie la domanda di invalidazione prospettata da Tizio e annulla la delibera nella parte relativa all'approvazione del consuntivo del 2009, in relazione alla gestione del servizio di riscaldamento e al riparto delle relative spese.

=> Quorum approvazione rendiconto consuntivo

Condanna, quindi, il Condominio alla restituzione della metà della somma versata a tale titolo previa dichiarazione del diritto del condòmino al pagamento della quota del 50% a suo carico del servizio di riscaldamento.

Il Condominio impugna il provvedimento avanti la Corte d'appello di Roma; affermando la violazione di un'altra clausola del regolamento contrattuale, ovvero quella che prevede quanto appresso: "nessun condomino può sottrarsi al pagamento della quota parte di spese che gli compete, nemmeno mediante abbandono o rinunzia delle proprietà comuni" (articolo 13).

I giudici di secondo grado, tuttavia, confermano il provvedimento di primo grado. Anzi, ribadiscono che l'inagibilità dell'appartamento a causa dell'incendio integrava una situazione di inesigibilità temporanea (di cui all'articolo 5 del regolamento), sebbene protratta nel tempo, tale da giustificare la riduzione del 50% del concorso alle spese del servizio di riscaldamento.

Il Condominio di cui trattasi, non pago del doppio esito negativo, decide allora di rivolgersi ai Giudici di legittimità ed impugna la statuizione innanzi la Corte di Cassazione.

=> L'esenzione dal pagamento delle spese condominiali e regolamenti contrattuali.

La Sentenza

La forza dell'argomentazione spiegata da parte del legale del condominio coglie nel segno e la Corte di cassazione, contestualizzando il campo di indagine tra le due norme del regolamento in disamina (e non solo in una di esse), capovolge l'esito del giudizio richiamando in auge i principi che governano l'ermeneutica contrattuale.

Ed invero. In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni quivi utilizzate, il cui rilievo però deve essere verificato alla luce dell'intero contesto negoziale.

=> Assemblea condominiale e interpretazione del regolamento

Le singole clausole vanno, quindi, considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 codice civile, a mente del quale "Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuno il senso che risulta dal complesso dell'atto".

Non solo. Occorre anche intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (Cass. nn. 14460/2011;4670/09, 18180/07, 4176/07 e 28479/05).

Se tali sono i principi, pertanto, che governano l'ermeneutica contrattuale - da potersi applicare, in quanto tale, anche alla fattispecie del regolamento condominiale in disamina -, i giudici di legittimità, proprio facendo leva su tali esposti assunti, hanno rilevato e affermato "l'erroneità dell'esegesi" posta in essere dai giudici di merito.

Nello specifico la sentenza impugnata ha adoperato in modo non conforme agli enunciati anzidetti i canoni ermeneutici dell'interpretazione complessiva della clausole (1363 c.c.) e dell'interpretazione secondo l'intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c.).

=> Distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale, che cosa deve fare il condomino?

L'interpretazione isolata dell'articolo 5 del regolamento ha condotto a qualificare erroneamente il caso di specie come provvisoria sospensione dell'utilizzo dell'impianto di riscaldamento.

Dal complesso delle clausole contrattuali, di cui agli articoli 5 e 13 del regolamento, raccordate tra loro, si evince, invece, che lo scopo delle previsioni era nel senso di tutelare il singolo condomino in caso di temporaneo non utilizzo dell'impianto e, al contempo, salvaguardare le ragioni del Condominio da una eventuale mancata contribuzione alle spese condominiali per una scelta prolungata, si potrebbe dire "strutturale", della proprietà quale l'abbandono o la rinuncia alla proprietà comune di un impianto.

In tale prospettiva, risulta operazione contraria alle regole di ermeneutica contrattuale sancite dagli artt. 1362 e 1363 c.c. ricondurre il caso in esame all'ambito di applicazione dell'art. 5 del regolamento condominiale, quando in base ai fatti accertati nei giudizi di merito, risultava all'evidenza integrata l'ipotesi contemplata dall'art. 13.

Conclusione

I giudici di legittimità hanno così precisato che in sede di regolamento contrattuale di un condominio degli edifici, laddove si stabiliscono regole che incidano sui criteri di ripartizione delle spese tra i condòmini, si deve procedere ad una interpretazione non solo letterale ma anche sistematica delle clausole che lo compongono.

Nello specifico, la Corte di Cassazione ha rilevato che la pretesa esercitata da parte del condòmino - avente ad oggetto il diritto al pagamento ridotto delle quote di riscaldamento - non poteva essere qualificata nel solo ambito dell'articolo 5, ma doveva, per coglierne l'esatta portata di legittimità, essere posta in connessione con l'articolo 13 del regolamento medesimo (il quale, per l'appunto, negava la facoltà di trasformare la transitorietà di utilizzo in condizione permanente di esonero totale dal pagamento, tale da integrare "abbandono... delle cose comuni").

Scarica Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 12 maggio 2017 - 3 maggio 2018, n. 1047

Cerca: criteri ripartizione spese interpretazione regolamento

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento


Ripartizione spese condominiali

La ripartizione delle spese in condominio. Ripartizione spese condominiali Come più volte affermato in giurisprudenza (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 3944 del 18/03/2002 Rv. 553129; Sez. 2, Sentenza