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Utilizzo del box auto come magazzino? Si può. L'amministratore di condominio non lo può vietare
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Utilizzo del box auto come magazzino? Si può. L'amministratore di condominio non lo può vietare

L'amministratore di condominio non può vietare al singolo condomino di utilizzare il box auto di proprietà esclusiva a uso magazzino.

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. L'amministratore del condominio citava in giudizio i proprietari di tre box auto per sentirli condannare, ciascuno, alla rimozione, a proprie spese, di ogni manufatto, oggetto, materiale o stanza depositati in detti box, ritenendo tale utilizzo contrario sia del "certificato di prevenzione incendi" sia al vincolo di destinazione a parcheggio auto imposto dall'art. 41-sexies della legge 14 agosto 1942 n. 1150 e successive modifiche e integrazioni.

I convenuti si opponevano alla domanda, contestando tra l'altro la stessa legittimazione dell'amministrazione di condominio a proporla.

Il Tribunale di Roma ha dato ragione ai tre condomini proprietari dei box auto, respingendo la domanda dell'amministratore e condannando il Condominio a rimborsare ai convenuti le spese del giudizio, liquidate in complessivi 4500 euro, oltre accessori.

Assenza di divieti espressi nel regolamento di condominio. Il giudice romano ha rilevato innanzitutto che, nella fattispecie, non vi è adeguata prova,in punto di fatto, dei fatti affermati dall'amministratore circa la pretesa destinazione esclusiva dei box ricovero di autovetture.

Sul punto, la giurisprudenza ha ribadito, anche in argomento,il diritto del proprietario di usare il proprio bene privato nella maniera ritenuta opportuna, purché nel rispetto della legge (Cassazione civile, 27 giugno 2014 n. 14671).

Nel caso di specie, nessuna dimostrazione è stata data o soltanto offerta che eventuali limitazioni delle facoltà d'uso siano state efficacemente imposte e accettate da un valido e vincolante regolamento condominiale.

=> Trasformazione di posti auto aperti in box chiusi.

La normativa sui parcheggi auto.L'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 - invocato dall'amministratore come norma impositiva dell'obbligo di legge di utilizzare il box auto a uso esclusivo di ricovero per autoveicoli - recita semplicemente che «Nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione [comma così modificato dall'articolo 2 della legge n. 122 del1989].Gli spazi per parcheggiare realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse [comma aggiunto dall'articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005]».

La normativa antincendio. Nessuna limitazione, dunque, viene prescritta dalle norme citate circa l'uso effettivo dei box.

Non rileva sul punto nemmeno il richiamo alla normativa antincendio avendo, quest'ultima, riguardo piuttosto alle autorimesse di superficie superiori ai 300 mq.In assenza di un espresso contenuto nel regolamento contrattuale non è possibile dunque invocare il vincolo di destinazione (peraltro inesistente nel caso in esame) o la normativa sulla prevenzione incendi per far rimuovere le cose tenute custodite dai condomini nei propri box auo.

=> La locazione dei box auto in condominio

Assenza di legittimazione ad agire dell'amministratore. In ogni caso - conclude il Tribunale - le questioni che attengono alla proprietà individuali e che non trovino specifica disciplina nel regolamento condominiale non possono essere fatte valere dall'amministratore, che «in quanto tale - vale a dire senza un apposito mandato ad hoc - ha una legittimazione per cosìdire "naturale" a rappresentare i partecipanti al condominio e ad agire in giudizio contro alcuni di essi o contro terzi soltanto "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento … o dall'assemblea"» (cfr. articolo 1131 del codice civile).

Le vicende che riguardano le proprietà esclusive sono dunque estranee alle attribuzioni dell'amministratore del condominio, a meno che non abbiano ripercussioni sulle parti comuni o non vi siano delle specifiche attribuzioni previste nel regolamento condominiale o concesse dall'assemblea di condominio, pertanto, in assenza di un espresso divieto indicato nel regolamento condominiale di natura contrattuale, non è possibile invocare il vincolo di destinazione del bene a parcheggio o la normativa anticendio per costringere il proprietario a rimuovere gli oggetti depositati nell'autorimessa. Tribunale di Roma con la sentenza n. 224/2019, depositata l'8 gennaio 2019.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 224 depositata l'8 gennaio 2019.

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Andrea
Andrea giovedì 31 gennaio 2019 alle ore 17:39

Da amministratore e ingegnere esperto antincendi, dico che secondo me ha sbagliato il Giudice. Bene ha fatto l'amminsitratore a preoccuparsi perché un magazzino, che può avere parecchio materiale combustibile, mette in pericolo anche le parti comuni se non è costruito allo scopo.

Dal DM 01/02/1986 "norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio delle autorimesse e simili" (che ha parti che si applicano anche a autorimesse non soggette CPI)
"Autorimessa: area coperta destinata ESCLUSIVAMENTE al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi. Non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati."
"Box: volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 mq."
"Nell'autorimessa è vietato ... depositare sostanze infiammabili o combustibili"

La Cassazione civile, 27 giugno 2014 n. 14671 ha ragione. Il problema è che un box adibito a deposito non rispetta la legge.

Se vogliamo, poi, un deposito ha categoria catastale C/2, il posto auto C/6. Per carità, esistono variazioni catastali in cui il tecnico catastale non controlla la liceità della variazione...

In ogni caso, che l'amministratore ricorra in Appello!

Marco
Marco giovedì 31 gennaio 2019 alle ore 18:57

Genova, anno 2917, caso analogo, denuncia dell'amministratore ai VV.FF., intervenuti, ordinato sgombero materiali estranei all'uso, appioppata salata multa.

Anche Nel Mio Caso Il Comprato
Anche Nel Mio Caso Il Comprato giovedì 31 gennaio 2019 alle ore 20:21

in altro caso il condomino chiedeva i danni perché una perdita nel lastrico solare aveva rovinato della merce e il giudice gli ha dato torto per il vincolo di destinazione urbanistica del box pertinenziale

Enrico
Enrico mercoledì 31 luglio 2019 alle ore 13:03

allora non possiamo mettere ne una bici ne utensili in metallo nulla fuori che l'auto?

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