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Utilizzo del box auto come magazzino? Si può. L'amministratore di condominio non lo può vietare

L'amministratore di condominio non può vietare al singolo condomino di utilizzare il box auto di proprietà esclusiva a uso magazzino.
Avv. Giuseppe Nuzzo Avv. Giuseppe Nuzzo - Foro di Lecce 

Il fatto. L'amministratore del condominio citava in giudizio i proprietari di tre box auto per sentirli condannare, ciascuno, alla rimozione, a proprie spese, di ogni manufatto, oggetto, materiale o stanza depositati in detti box, ritenendo tale utilizzo contrario sia del "certificato di prevenzione incendi" sia al vincolo di destinazione a parcheggio auto imposto dall'art. 41-sexies della legge 14 agosto 1942 n. 1150 e successive modifiche e integrazioni.

I convenuti si opponevano alla domanda, contestando tra l'altro la stessa legittimazione dell'amministrazione di condominio a proporla.

Il Tribunale di Roma ha dato ragione ai tre condomini proprietari dei box auto, respingendo la domanda dell'amministratore e condannando il Condominio a rimborsare ai convenuti le spese del giudizio, liquidate in complessivi 4500 euro, oltre accessori.

Assenza di divieti espressi nel regolamento di condominio. Il giudice romano ha rilevato innanzitutto che, nella fattispecie, non vi è adeguata prova, in punto di fatto, dei fatti affermati dall'amministratore circa la pretesa destinazione esclusiva dei box ricovero di autovetture.

Sul punto, la giurisprudenza ha ribadito, anche in argomento, il diritto del proprietario di usare il proprio bene privato nella maniera ritenuta opportuna, purché nel rispetto della legge (Cassazione civile, 27 giugno 2014 n. 14671).

Nel caso di specie, nessuna dimostrazione è stata data o soltanto offerta che eventuali limitazioni delle facoltà d'uso siano state efficacemente imposte e accettate da un valido e vincolante regolamento condominiale.

Trasformazione di posti auto aperti in box chiusi.

La normativa sui parcheggi auto. L'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 - invocato dall'amministratore come norma impositiva dell'obbligo di legge di utilizzare il box auto a uso esclusivo di ricovero per autoveicoli - recita semplicemente che «Nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione [comma così modificato dall'articolo 2 della legge n. 122 del1989].Gli spazi per parcheggiare realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse [comma aggiunto dall'articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005]».

La normativa antincendio. Nessuna limitazione, dunque, viene prescritta dalle norme citate circa l'uso effettivo dei box.

Non rileva sul punto nemmeno il richiamo alla normativa antincendio avendo, quest'ultima, riguardo piuttosto alle autorimesse di superficie superiori ai 300 mq. In assenza di un espresso contenuto nel regolamento contrattuale non è possibile dunque invocare il vincolo di destinazione (peraltro inesistente nel caso in esame) o la normativa sulla prevenzione incendi per far rimuovere le cose tenute custodite dai condomini nei propri box auo.

La locazione dei box auto in condominio

Assenza di legittimazione ad agire dell'amministratore. In ogni caso - conclude il Tribunale - le questioni che attengono alla proprietà individuali e che non trovino specifica disciplina nel regolamento condominiale non possono essere fatte valere dall'amministratore, che «in quanto tale - vale a dire senza un apposito mandato ad hoc - ha una legittimazione per così dire "naturale" a rappresentare i partecipanti al condominio e ad agire in giudizio contro alcuni di essi o contro terzi soltanto "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento … o dall'assemblea"» (cfr. articolo 1131 del codice civile).

Le vicende che riguardano le proprietà esclusive sono dunque estranee alle attribuzioni dell'amministratore del condominio, a meno che non abbiano ripercussioni sulle parti comuni o non vi siano delle specifiche attribuzioni previste nel regolamento condominiale o concesse dall'assemblea di condominio, pertanto, in assenza di un espresso divieto indicato nel regolamento condominiale di natura contrattuale, non è possibile invocare il vincolo di destinazione del bene a parcheggio o la normativa anticendio per costringere il proprietario a rimuovere gli oggetti depositati nell'autorimessa. Tribunale di Roma con la sentenza n. 224/2019, depositata l'8 gennaio 2019.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 224 depositata l'8 gennaio 2019.

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Andrea
Andrea 31-01-2019 17:39:00

Da amministratore e ingegnere esperto antincendi, dico che secondo me ha sbagliato il Giudice. Bene ha fatto l'amminsitratore a preoccuparsi perché un magazzino, che può avere parecchio materiale combustibile, mette in pericolo anche le parti comuni se non è costruito allo scopo.

Dal DM 01/02/1986 "norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio delle autorimesse e simili" (che ha parti che si applicano anche a autorimesse non soggette CPI)
"Autorimessa: area coperta destinata ESCLUSIVAMENTE al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi. Non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati."
"Box: volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 mq."
"Nell'autorimessa è vietato ... depositare sostanze infiammabili o combustibili"

La Cassazione civile, 27 giugno 2014 n. 14671 ha ragione. Il problema è che un box adibito a deposito non rispetta la legge.

Se vogliamo, poi, un deposito ha categoria catastale C/2, il posto auto C/6. Per carità, esistono variazioni catastali in cui il tecnico catastale non controlla la liceità della variazione...

In ogni caso, che l'amministratore ricorra in Appello!

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Marco
Marco 31-01-2019 18:57:36

Genova, anno 2917, caso analogo, denuncia dell'amministratore ai VV.FF., intervenuti, ordinato sgombero materiali estranei all'uso, appioppata salata multa.

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Anche Nel Mio Caso Il Comprato
Anche Nel Mio Caso Il Comprato 31-01-2019 20:21:49

in altro caso il condomino chiedeva i danni perché una perdita nel lastrico solare aveva rovinato della merce e il giudice gli ha dato torto per il vincolo di destinazione urbanistica del box pertinenziale

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Enrico
Enrico 31-07-2019 13:03:18

allora non possiamo mettere ne una bici ne utensili in metallo nulla fuori che l'auto?

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Franco
Franco 03-11-2019 18:10:39

Attenzione Andrea! La Cassazione ha esattamente ribadito "il diritto del proprietario di usare il proprio bene privato nella maniera ritenuta opportuna, purché nel rispetto della legge". Quindi, nel rispetto della legge, nel Box si può depositare qualsiasi cosa non vietata espressamente.
Il DM 01/02/1986 vieta il deposito di materiali combustibili, infiammabili e pericolosi. Quindi questi materiali non potranno essere depositati in un Box. Per il resto, se deposito nel Box materiali di qualsiasi altra natura, non combustibile, non infiammabile e pericoloso, dov'è la norma che lo vieta?
La cassazione esclude che si debba rispettare la destinazione d'uso.
Ma, poi, se vengono depositati materiali non pericolosi per il condominio, che danno si viene a configurare per lo stesso?
Se togliamo un po di protagonismo da parte di qualcuno e un po d'invidia da parte di qualche altro, nel condominio si vivrebbe molto meglio.

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Andrea
Andrea 04-11-2019 08:02:29

Per Franco: sei sicuro che la Cassazione abbia ESCLUSO che si debba rispettare la destinazione d'uso? Saremmo alla frutta se la S.C. ammettesse che uno possa fare come gli pare. Esistono regolamenti edilizi che dicono sì che si può modificare la destinazione d'uso, richiedendo autorizzazione però.
Le uniche cose non combustibili che si possono depositare in un box sono, per definizione, i materiali di classe 0 di reazione al fuoco (classe europea A1), ovvero metalli e materiale minerale inerte (tubi in ferro, piastrelle...).
D'accordissimo sulla tua ultima frase!

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Marco
Marco 04-11-2019 10:03:46

A suo tempo avevo consultato i VV.FF. (competenti al caso e deputati a controlli e verifiche) e in un box sono consentiti (salvo qualche "chiusura d'occhi" e tolleranza, ad esempio qualche cartone di vini) solo materiali inerenti la destinazione (ricovero auto) comprese ruote di scorta o per ricambio stagionale (anche se la gomma è relativamente infiammabile).

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Andrea
Andrea 04-11-2019 10:54:10

Avevo sentito anche io della possibilità di tenere un ricambio di gomme, ma non ho mai trovato una circolare o uno straccio di carta che lo confermasse

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Alessandra Piccinelli
Alessandra Piccinelli 18-08-2020 14:56:54

Comunque non è neanche giusto che si tribuli con i parcheggi perché i condomini i box non li usino per l auto. Son leghi sbagliate. Visto che c è gente che ci fa dentro bagni, camere, taverne lasciando le auto fuori. Vi sembra giusta, questa cosa?? Il box va usato per l auto poi ci metti pure altro ma il mezzo deve entrare punto.

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Salvo
Salvo 03-12-2020 17:54:56

Le leggi e sentenze citate non impediscono l'utilizzo del proprietario come meglio crede purché nel rispetto della legge. Se io pago il posto auto o box ci posso mettere tutto quello che ritengo necessario tranne oggetti pericolosi tipo bombole di gas, fusti di benzina e materiare infiammabile ed esplodente. Voglio vedere se i vigili del fuoco mi proibiscono di tenervi una damigiana di vino piuttosto che una bicicletta o un prosciutto. Se non vi sono norme di condominio in tal senso, e non credo proprio che nel regolamento si possa vietare di tenere il salame nel box auto, per tutto il resto se è vietato perché materiale pericoloso così come è vietato tenerlo nel box auto allo stesso modo è vietato tenerli t a casa o in cantina, non cambia proprio nulla.

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Chiccater
Chiccater 19-02-2021 16:12:03

Nel mio palazzo, che ha piu' appartamenti che boxes, quattro Condomini hanno acquistato in asta un magazzino, trasformandolo in:
a) 2 boxes di 43 m2/cad.,in cui vengono ricoverate le auto
b) un box con una sola bascula ed una finestra, da 6x6 mt.: lo stesso è stato dotato di mobilio ed attrezzi da palestra ed usato dai propretari come tale
c) un box da 60 m2, con piccolo ufficio e bagno: è invece arredato ed utilizzato come ufficio.
Mi chiedo: sono in regola con la normativa i punti b e c? A me non sembra, vuoi per le categorie catastali che per le destinazioni d'uso, nonché per i millesimi di proprietà. Qualcuno mi puo' dare precisazioni al riguardo? Grazie in anticipo e cordiali saluti a tutti.
P.S.: se il Legislatore emanasse leggi e regolamenti chiari, invece di lasciare tutto all'interpretazione dei singoli, le cose nei condomini sarebbero molto piu' semplici e si eviterebbero migliaia di liti e cause civili!!

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