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La clausola del regolamento condominiale, che esclude la ristorazione solo in alcuni locali, è legittima.
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La clausola del regolamento condominiale, che esclude la ristorazione solo in alcuni locali, è legittima.

Il regolamento condominiale contrattuale può imporre divieti e limiti sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Sempronio aveva chiesto al giudice adito di accertare che il ricorrente e Tizia avevano convenuto l'inserimento nel regolamento del futuro condominio di una specifica pattuizione, volta a limitare l'esercizio dell'attività di ristorazione al solo immobile contraddistinto dal mapp.

X e che, in violazione della pattuizione antecedente al rogito ed al regolamento condominiale come approvato, Tizia (proprietaria e locatrice) e la ditta beta (conduttrice) avevano adibito ad attività di ristorazione non soltanto lo spazio corrispondente al mapp. X, ma pure quello distinto al mapp.Y.

Pertanto, era stata richiesta la cessazione immediata dell'esercizio, in tale spazio Y, di qualunque attività di ristorazione, nonché la rimozione da suddetto spazio di qualsiasi struttura, strumento o manufatto strumentale o comunque connesso all'esercizio di tale attività.

In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda, rilevando l'esistenza nel regolamento condominiale di una specifica clausola volta a limitare lo svolgimento di attività di ristorazione alla sola unità immobiliare indicata in ricorso. Tale pronuncia veniva confermata in grado di appello.

Avverso tale pronuncia, la ditta Beta ha proposto ricorso in cassazione contestando l'interpretazione data dalla Corte territoriale all'art. 12 del reg. di Condominio.

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Il ragionamento della Cassazione.Sul punto, oggetto di contestazione, la Suprema Corte ha osservato che la Corte d'appello, con argomentazione logica e coerente, aveva evidenziato che l'art. 12 del regolamento condominiale vietava, in via generale, la destinazione di unità immobiliari ad attività di ristorazione, con la sola eccezione di quelle poste al piano terra e prospicenti la via Alfa.

In presenza di tale inequivoca disposizione, la Corte territoriale aveva ritenuto irrilevante la mancanza di porzioni evidenziate nella planimetria unita al regolamento condominiale, non potendo attribuirsi a tale mancanza l'abrogazione o inefficacia della menzionata clausola n. 12 del regolamento, in forza della quale "era consentito svolgere attività di ristorazione nella sola porzione che, al momento dell'approvazione del regolamento condominiale, era prospicente a via Alfa, vale a dire il mapp. X".Del resto, secondo quanto ritenuto dal giudice di merito, l'art 18 del Regolamento condominiale attribuiva a Tizia la facoltà di unificare più porzioni di sua proprietà, ma non anche quella di aggirare il divieto del citato art. 12, ampliando lo spazio destinato alla ristorazione.

Dunque, secondo la cassazione, l'interpretazione della corte territoriale è apparsa conforme non solo al significato letterale del Regolamento condominiale, ma anche al principio di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.) ed alla conformità alla natura ed oggetto del regolamento condominiale (art. 1369 c.c.), che esprimeva la comune intenzione dei contraenti di limitare l'esercizio di attività potenzialmente foriere di immissioni (di rumore, fumo etc.) nocive , quale quella di ristorazione.

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In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Divieto regolamentare dell'attività di ristorazione

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1367 c.c. - 1369 c.c.

PROBLEMA

In violazione del regolamento condominiale, la locatrice e la ditta conduttrice avevano adibito ad attività di ristorazione non soltanto lo spazio corrispondente consentito dal regolamento, ma pure quello non consentito.

Pertanto, era stata richiesta la cessazione immediata dell'esercizio, in tale spazio, di qualunque attività di ristorazione, nonché la rimozione da suddetto spazio di qualsiasi struttura, strumento o manufatto strumentale o comunque connesso all'esercizio di tale attività

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione, la cessazione dell'attività di ristorazione era stata del tutto lecita in quanto si era basata sulla corretta interpretazione del Regolamento condominiale, ma anche al principio di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.) ed alla conformità alla natura ed oggetto del regolamento condominiale (art. 1369 c.c.).

LA MASSIMA

"In tema di condominio è legittima la pattuizione dell'inserimento, nel regolamento del futuro condominio, di una specifica pattuizione, volta a limitare l'esercizio dell'attività di ristorazione riferita ad un solo immobile o ad immobile individuato.

Tale divieto non può essere superato o aggirato mediante la unificazione di locali non oggetto di pattuizione e di divieto.".(Corte di Cassazione ord.7 gennaio 2019, n. 129).

Scarica Cassazione ordinanza 129 2019

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