È noto che i fabbricati necessitano di una manutenzione costante. Col trascorrere del tempo, infatti, alcune parti devono, inevitabilmente, essere ristrutturate. Ovviamente, tali interventi richiedono delle spese, a volte anche ingenti. Per questa ragione, i vari proprietari dell'edificio potrebbero essere in disaccordo sull'opportunità della manutenzione nonché sui costi preventivati.
Se ciò dovesse accadere nel tuo condominio, come dovresti agire? Dinanzi all'inerzia dell'assemblea dei condòmini o dello stesso amministratore, è possibile ottenere una condanna con la quale s'impone al fabbricato di eseguire un certo intervento?
Sul solco della precedente giurisprudenza, ha risposto a queste domande, una recente sentenza del Tribunale di Ivrea e, più precisamente, con il provvedimento n. 162 del 1 febbraio 2022.
In particolare, nella lite in oggetto, la vicenda riguardava un cosiddetto condominio minimo. I proprietari del fabbricato erano, infatti, solo due e tra questi non c'era stato accordo alcuno sul rifacimento della copertura.
Capiamo meglio, però, cosa ha determinato la diatriba, qual è stata l'azione legale intrapresa e come ha deciso di risolvere la questione l'ufficio adito.
I lavori necessari in un condominio minimo. Il caso concreto
In un edificio torinese, secondo la versione dei fatti proposta da uno dei due proprietari del medesimo, la copertura del fabbricato andava, completamente, rifatta.
Si trattava, pertanto, di lavori urgenti ed indifferibili che era necessario affrontare, provvedendo, altresì, alla corretta ripartizione dei costi dell'intervento.
A fronte di ciò, l'altro titolare esprimeva un assoluto dissenso sulla spesa, soprattutto nella misura in cui era stata preventivata.
In sostanza, i due condòmini, nell'occasione fratelli, non erano d'accordo sul da farsi e, per tale ragione, uno di questi citava l'altro dinanzi al Tribunale di Ivrea.
La domanda principale si incentrava, quindi, sulla richiesta di condanna del convenuto «a partecipare alle spese necessarie per il rifacimento integrale della copertura dell'edificio, in misura proporzionale al valore della sua proprietà».
Era, altresì, preteso il rimborso dei costi per la riparazione e il ripristino del cancello d'ingresso automatizzato che, secondo la versione dell'attore, era stato immotivatamente danneggiato dal fratello.
L'ufficio piemontese non ha, però, accolto la domanda principale, ritenendola inammissibile e ha negato ogni preteso ripristino del cancello sulla base del fatto che non era stata provata la responsabilità del convenuto. Per questi motivi, l'attore era, quindi, condannato al pagamento delle spese di giudizio.
Lavori urgenti e non urgenti: conta anche la periodicità
Condominio minimo e normativa applicabile
Secondo la pacifica giurisprudenza, consolidatasi anche a seguito di un'importante decisione della Cassazione a Sezioni Unite (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006), l'insieme delle disposizioni applicabili al condominio di edifici regolano, altresì, i rapporti tra le parti anche nel caso in cui il fabbricato sia un cosiddetto condominio minimo e cioè un edificio in cui i proprietari sono soltanto due.
Secondo tale ricostruzione, anche nel caso de quo, i beni comuni sono, imprescindibilmente, strumentali ed accessori al godimento delle due proprietà individuali. Per questo motivo, volendo fare un esempio calzante al caso in esame, se l'immobile richiede un intervento di manutenzione straordinaria e se questo è urgente ed indifferibile, uno dei due condòmini ha la facoltà di provvedere a proprie spese, per poi agire in recupero nei confronti dell'altro (ex art. 1134 c.c.).
Condominio minimo, lavori urgenti ed inerzia del compartecipante: è condannabile ad un facere?
Secondo il Tribunale di Ivrea, un condòmino non ha alcun diritto di ottenere la condanna del condominio a compiere un intervento o una manutenzione su un bene comune.
La già citata Cassazione ha, infatti, precisato che «il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali».
Quindi, tanto per fare degli esempi, di fronte da un lavoro urgente ed indifferibile non eseguito, il proprietario può chiedere il risarcimento per i danni determinati da tale colpevole omissione oppure può invocare la revoca giudiziale dell'amministratore, ma non può pretendere la condanna del condominio ad un facere, pena l'inammissibilità della domanda.
Condominio minimo, lavori urgenti ed inerzia: quali rimedi?
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, in ogni condominio, compreso quello costituito da solo due proprietari, dinanzi ad un lavoro urgente, per reagire all'inerzia degli altri o dell'unico compartecipante, non è possibile chiedere al Tribunale competente la condanna ad un facere.
I rimedi ammissibili sono, invece, sostanzialmente due:
- acclarata l'urgenza dell'opera di manutenzione, il condòmino diligente provvede a proprie spese all'intervento e, in caso di disaccordo, cita in giudizio l'altro per il rimborso dei costi sostenuti (Art. 1134 c.c.);
- preso atto dell'inerzia del corrispettivo proprietario, l'altro condòmino ricorre al Tribunale, in camera di consiglio affinché deliberi come procedere e risolvere l'impasse, all'uopo valutando se nominare un amministratore (Art. 1105 co. 4 c.c.).
Tale conclusione trova riscontro anche in una recente decisione della Cassazione (Cass. civ. ord n. 19254/2021), come ricordato dal Tribunale di Ivrea «la Corte, ha confermato la decisione di merito la quale, sul dato incontestato che nella fattispecie si controverteva di lavori urgenti su parti comuni nell'ambito di un condominio minimo, aveva ritenuto che il condomino non avesse titolo per pretendere dall'altro condomino l'esecuzione dei lavori, stante il disposto degli artt. 1104-1005 c.c., che gli imponeva di azionare il rimedio previsto dall'art. 1105, o di provvedere lui stesso, ove ricorresse l'urgenza, chiedendo poi il rimborso pro quota».
Sono state, dunque, queste le motivazioni che hanno giustificato il rigetto della domanda attorea nella sentenza in commento.
Quando le spese di manutenzione sono urgenti?
