È cosa nota che l'amministratore di condominio sia l'esecutore della volontà assembleare. Per evitare, però, che la manutenzione e il compimento di tutti gli altri atti conservativi dell'edificio siano sempre sottoposti alla previa riunione dei proprietari (con tutti i ritardi che ne conseguono), la legge ha concesso all'amministratore di intervenire autonomamente ove ricorrano particolari condizioni d'urgenza.
Secondo il Tribunale di Latina (sentenza 27 novembre 2020 n. 2185), ai fini della valutazione dell'urgenza dei lavori occorre tenere in considerazione anche la periodicità degli interventi.
Per pacifica giurisprudenza di legittimità, gli atti che rappresentano la manutenzione ordinaria non necessitano di approvazione assembleare in quanto lavori di sostituzione ciclica; gli interventi di manutenzione straordinaria si hanno invece quando si interviene su aspetti strutturali per rinnovare o modificare delle parti comuni.
Quando occorre intervenire d'urgenza, l'amministratore può agire senza specifico assenso condominiale perché la tempestività è fondamentale per evitare (ulteriori) conseguenze dannose.
Da tanto deriva che l'amministratore, in ipotesi del genere, validamente rappresenta il condominio verso l'esterno, assumendo obbligazioni imputabili direttamente all'edificio stesso.
Lavori urgenti e non urgenti: il caso
Una ditta a cui l'amministratore di condominio aveva conferito incarico per la realizzazione di alcuni lavori inerenti all'edificio proponeva decreto ingiuntivo per il recupero delle somme pattuite e non versate.
Avverso il decreto di ingiunzione veniva promossa opposizione. Contestava l'attore la regolarità delle assemblee condominiali nonché la regolarità del conferimento dell'incarico alla ditta opposta per l'esecuzione dei lavori contestando le somme ingiunte: secondo parte opponente, infatti, nessuno aveva conferito mandato all'amministratore affinché incaricasse la ditta per l'effettuazione dei lavori, non trattandosi di interventi rientranti tra quelli di manutenzione straordinaria e urgente che legittimano l'amministratore a procedere motu proprio.
Si costituiva la ditta contestando la domanda attorea sia in fatto che in diritto chiedendone il rigetto e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Manutenzione urgente e straordinaria: la decisione
Secondo il Tribunale di Latina (sentenza 27 novembre 2020 n. 2185) l'opposizione non merita accoglimento. È dunque fondata la pretesa dell'impresa incaricato di realizzare i lavori, in quanto gli stessi sono stati commissionati validamente dall'amministratore, nel pieno esercizio del proprio potere di rappresentanza.
Il fulcro della decisione passa per la corretta qualificazione dei lavori urgenti di manutenzione straordinaria che, ai sensi del secondo comma dell'art. 1135 cod. civ., possono essere ordinati dall'amministratore senza necessario previo assenso dell'assemblea, purché se ne riferisca a quest'ultima il prima possibile.
Chi effettua lavori urgenti in un edificio privo di amministratore ha diritto al rimborso?
Il Giudice laziale ricorda che, con riguardo all'esecuzione di lavori urgenti e straordinari, la Suprema Corte di Cassazione abbia a più riprese chiarito che «se i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.» (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).
Siccome l'impresa che contratta con l'amministratore, ai sensi dell'art. 1393 del codice civile, può sempre chiedere che gli sia esibita la procura sulla base della quale egli agisce; e, poiché l'amministratore di condominio può disporre opere straordinarie in caso d'urgenza, ne discende che, se vi è l'urgenza, l'amministratore può disporre le opere e chiedere successivamente la ratifica all'assemblea.
A parere del Tribunale di Latina, nel caso di specie non solo emergeva chiaramente la volontà condominiale di effettuare i lavori in oggetto (l'assemblea aveva anche approvato il riparto preventivo dei lavori straordinari), ma era anche comprovata la straordinarietà dei lavori e la loro urgenza.
Pertanto, ai sensi dell'art 1135 secondo comma, c.c., possono comunque essere autorizzati dall'amministratore i lavori urgenti di straordinaria amministrazione per poi essere, nel corso d'opera, ratificati dal condominio, come di fatto era avvenuto.
A parere del Tribunale di Latina, nel caso di specie sussisteva l'esigenza di effettuare con urgenza la manutenzione straordinaria al fine di garantire il buono stato e la sicurezza dello stabile ed evitare altresì danni a cose o persone.
Da tanto deriva che l'amministratore ben poteva incaricare un'impresa esecutrice dei lavori senza la necessità di una previa delibera dell'assemblea, rappresentando validamente così il condominio.
Contestare i lavori urgenti ordinati dall'amministratore
Il Tribunale di Latina così conclude: nell'ipotesi in cui l'amministratore assuma l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzata dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra e sia stato speso nei confronti dei terzi il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato.
L'obbligazione assunta dall'amministratore è direttamente riferibile al condominio, tenuto dunque, a pagare i soggetti che hanno eseguito i lavori comunque ratificati dal condominio nelle successive assemblee come provato dall'attore.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze
Il Tribunale di Latina, con la sentenza in commento, si sofferma anche sulla differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria in condominio e, in particolare, sul carattere della periodicità degli interventi.
I lavori di manutenzione ordinaria non necessitano di approvazione assembleare e sono prevalentemente opere di sostituzione periodica, ciclica; i lavori di manutenzione straordinaria, invece, si hanno quando si interviene su aspetti strutturali per rinnovare o modificare delle parti comuni.
La periodicità caratterizza i lavori di manutenzione ordinaria; ma non solo: la periodicità è nemica dell'urgenza e, pertanto, i lavori che devono realizzarsi senza preordinazione possono essere tranquillamente connotati da quell'indifferibilità che, abbinata alla straordinarietà dell'intervento, consente all'amministratore di agire senza la previa autorizzazione assembleare.
