Superbonus 110%: per le bifamiliari un milione di euro

Ai sensi dell'art. 119 del decreto 34/2020, come coordinato dalla legge di bilancio 2022 (legge 234/2021) e dal decreto sostegni ter (DL 4/2022), l'accesso al Superbonus è consentito, tra gli altri, ai "condomìni e alle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche".

In tal caso le scadenze di esecuzione degli interventi sono state prorogate nel modo seguente:

• 31 dicembre 2023 per la detrazione delle spese al 110%;
• 31 dicembre 2024 per la detrazione delle spese al 70%;
• 31 dicembre 2025 per la detrazione delle spese al 65%.

Quindi per chi vuole ristrutturare un condominio il tempo c'è.

Ma gli importi delle detrazioni fiscali (cedibili fino a tre volte a istituti finanziari come da ultime disposizioni governative), sono sufficienti per coprire l'importo dei lavori? In questo momento, in cui l'aumento del costo delle materie prime e dell'energia è esponenziale, il dubbio è più che legittimo. Se si sfora sono dolori.

I massimali di spesa nel caso di un edificio bifamiliare

La casistica degli edifici ammessi al Superbonus, è veramente ampia, potendo comprendere edifici singoli o plurifamiliari, con parti condominiali o con proprietario unico.

Andando a vedere, a titolo di esempio, quali sono i massimali di spesa relativi al 110% nel caso più semplice, quello di una bifamiliare, ci si può rendere facilmente conto che essi sono molto "generosi", arrivando a sfiorare il milione di euro. Per l'esattezza € 913.090,87 che, maggiorati al 110%, arrivano a € 1.004.400,00.

Un importo che spesso risulta superiore anche al costo di costruzione ex novo dell'intero fabbricato e che peraltro non comprende i massimali inerenti ai bonus minori, come ad esempio quelli relativi ai lavori sulle parti private e il bonus facciate.

Se poi il numero di unità immobiliari è maggiore di due è evidente che il massimale aumenta ancora di più.

Attenzione però a non illudersi e a non fare confusione con i numeri.

I massimali di spesa indicano gli importi "potenziali", ovvero quelli massimi, raggiungibili solo astrattamente. Bisogna infatti tener conto che l'importo effettivo dei lavori, quello spendibile e cedibile a terzi, è relazionato alle dimensioni e alle caratteristiche dell'edificio e deriva da lavorazioni i cui prezzi devono essere "congrui", ovvero devono stare al di sotto di quelli riportati nei prezzari delle opere pubbliche e di quelli indicati nel decreto requisiti tecnici per le varie categorie di opere (massimali specifici a mq).

Poi non bisogna dimenticare che i massimali di spesa sono sempre espressi al lordo dell'iva e delle spese professionali.

Tabella dei massimali di spesa ammessi al Superbonus 110% nel caso di una bifamiliare (importi suddivisi per categoria di lavori detraibili)

Superbonus 110% negli aggregati edilizi