#1 Inviato 8 Settembre, 2017 Ho un problema per quanto riguarda la ripartizione di lavori urgenti per rischio crollo palazzina. Condominio formato da 6 palazzine da due piani, una di queste è a rischio crollo dovuto non ad carenze strutturali ma bensì ad un movimento franoso e alla mancata canalizzazione delle acque piovane che vanno ad incanalarsi proprio sotto questa palazzina. Devo procedere alla messa in sicurezza della stessa, come ripartisco le spese ?? Addebitandole solo ai proprietari della palazzina oppure a tutto il condomino visto che la causa è secondo me da attribuire a tutto il condominio viste le motivazioni sopra spiegate ??? Help me!!
#2 Inviato 8 Settembre, 2017 Se avete un regolamento condominiale di origine contrattuale che stabilisce particolari regole di ripartizione spese tra tutte le palazzine applicherai la tabella di proprietà generale, altrimenti si tratta indubbiamente di condominio parziale e dovranno partecipare alle spese solo i condòmini della palazzina in questione. Piuttosto, si tratta di spesa estremamente urgente che necessita un intervento immediato, in assenza del quale potresti passare dei guai. Ti consiglio spassionatamente di far cominciare comunque i lavori "minimi" necessari per garantire l'incolumità degli occupanti e nel frattempo convocare l'assemblea. Una volta messa a posto la situazione varrà la pena di coinvolgere il Comune per capire le eventuali responsabilità ai fini di un possibile risarcimento.
#3 Inviato 8 Settembre, 2017 Le tabelle sono di natura contrattuale e nel regolamento (fatto nel lontano 84) non prevede nessuna indicazione per quanto concerne lavori sulla singola palazzina. È un casino, il comune è già intervenuto e ha emanato un ordinanza di sgombero per la palazzina. Sono stato appena eletto, tornando indietro non avrei presentato offerta. 😓
#4 Inviato 8 Settembre, 2017 Non ti angustiare. Fai quello che devi fare. Quello è un condominio parziale ex art. 1123 cc comma 3, non ci piove. Ma l'importante è che i lavori di messa in sicurezza vengano iniziati presto, in modo da evitare crolli e relative grane, anche senza assemblea perchè non sono urgenti ma urgentissimi.
#5 Inviato 8 Settembre, 2017 Ho un problema per quanto riguarda la ripartizione di lavori urgenti per rischio crollo palazzina. Condominio formato da 6 palazzine da due piani, una di queste è a rischio crollo dovuto non ad carenze strutturali ma bensì ad un movimento franoso e alla mancata canalizzazione delle acque piovane che vanno ad incanalarsi proprio sotto questa palazzina. Devo procedere alla messa in sicurezza della stessa, come ripartisco le spese ?? Addebitandole solo ai proprietari della palazzina oppure a tutto il condomino visto che la causa è secondo me da attribuire a tutto il condominio viste le motivazioni sopra spiegate ??? Help me!! salvo disposizioni diverse nel Rdc devi addebitare la spesa ai condomini della palazzina oggetto dell'intervento.
#6 Inviato 8 Settembre, 2017 Ho saltato un passaggio perchè avevo fretta di avere una risposta, ora sono al computer a casa e sono più calmo. Tutto nasce nel lontano 1999 quando i muri di contenimento, attaccati alla palazzina oggetto di cedimento mostrano i primi spacchi, dovuti alla mancata regimentazione delle acque piovane e ad un movimento franoso in atto sulla collinetta dove è situato il condominio. Essendo un parco estivo (quindi una riunione annua) e con la poca importanza che i condomini hanno dato alla problematica sono riusciti a rimandare anno per anno l'intervento che all'epoca sarebbe costato poche lire. Tutto precipita nel 2009 quando la calabria fu colpita da eventi franosi dovuti alle abbondanti pioggie. I due muri che collegano le palazzine, sia quella con il pericolo crollo che quella di fianco che sarà prossima, crollano. Ne subisce maggiori conseguenze la palazzina C che è quella attualmente con un ordinanza di sgombero. Il lato sinistro, quello vicino ai muri crollati inevitabilmente cede e il fabbricato è come si stesse ruotando su un lato per crollare. Naturalmente dal 2009 la palazzina continua a mostrare segni di cedimento, anno dopo anno. Dal 2009, nonostante l'urgenza, i condomini insieme all'amministratore riescono ad arrivare al 2013 per affidare ad un tecnico la progettazione per la Mitigazione del Rischio Idrogeologico del Parco e incredibilmente lasciano fuori la messa in sicurezza della palazzina, cioè senza riattazione della stessa. Passa un altro anno e riescono ad approvare sto benedetto progetto per la bellezza di € 256.000 + Iva + direzione + € 25.000 di progetto che la progettista chiede di versare subito e tutti (la progettista è una condomina). Approvato il progetto in un seguente assemblea decidono di dividere l'intervento in 4 Lotti. Il primo lotto denominato lotto 1 è di un complessivo di € 146.000 circa quindi pensano giustamente di far passare altro tempo e in una nuova assemblea decidono, sempre per maggioranze, di dividere il lotto 1 in Lotto 1/A, Lotto 1/B e Lotto 1/C. Tutto questo porta l'assemblea all'anno 2015 (agosto) dove appaltano e deliberano il lotto 1/A per un totale di € 73.000,00. Passano altri due anni e arriviamo ai tempi miei, agosto, l'assemblea (capitanata da quei condomini che ora non vogliono fare tutto il progetto ma bensi solo la messa in sicurezza e la canalizzazione delle acque) riesce a revocare il mandato all'ex Amministratore e Nominano me. Nel frattempo l'ex Amministratore decide prima di passarmi le carte, secondo lui e il progettista per affrettare le cose, di firmare congiuntamente alla ditta e alla direzione lavori il contratto d'appalto per il Lotto 1/A. Naturalmente questo contratto, a mio parere, va considerato nullo perchè oltre a riscontrare errori di ripartizione non si poteva firmare in quanto la legge prevede un accantonamento di una certa percentuale (non ricordo quanto, mi sembra il 50%) delle quote relative al lotto 1/A. Inoltre ho ricevuto permesso di costruire da parte del Comune solo il 25 Agosto 2017, quindi pochi giorni fa. In tutto questo marasma generale i millesimi della tabella generale andrebbero rivisionati in quanto sono presenti delle difformità (abusi) insanabili e alcuni con domanda di condono ancora non chiusa, uno questi proprio nella palazzina che rischia di crollare. Ora sono praticamente in mezzo mare e forse una soluzione possibile sarebbero le dimissioni. In più Stamattina ho effettuato un sopralluogo con un tecnico di fiducia, il quale mi ha confermato che con lo stato dei luoghi attuale è quasi impossibile effettuare un lavoro di messa in sicurezza, impossibile da realizzare con dei puntelli perchè, visto il cedimento della fondazione, andrebbero a puntellare sul terreno che è morbido e bagnato. A detta del tecnico bisognerebbe innanzitutto pulire tra le due palazzine interessate per capire se esistono tubazioni o cmq se c'è presenza di acqua dovuta a qualche perdita (fogna o acque bianche), tutto questo con il rischio che nel pulire la palazzina potrebbe cedere. sono molto combattuto, siccome questa situazione l'ho trovata, quindi sopratutto negligenza del ex Amministratore e di tutti i condomini, ma aimè ora sono responsabile anche io, cosa mi consigliate di fare ? potrei rivolgermi direttamente al tribunale ? Oppure diversamente ?? Vi prego, so che non è per niente una situazione facile, ma consigliatemi. si accettano anche pareri di tecnici, ingegneri civili o cmq GeoTecnici. Help Meeeeee
#7 Inviato 8 Settembre, 2017 Ho saltato un passaggio perchè avevo fretta di avere una risposta, ora sono al computer a casa e sono più calmo.Tutto nasce nel lontano 1999 quando i muri di contenimento, attaccati alla palazzina oggetto di cedimento mostrano i primi spacchi, dovuti alla mancata regimentazione delle acque piovane e ad un movimento franoso in atto sulla collinetta dove è situato il condominio. Essendo un parco estivo (quindi una riunione annua) e con la poca importanza che i condomini hanno dato alla problematica sono riusciti a rimandare anno per anno l'intervento che all'epoca sarebbe costato poche lire. Tutto precipita nel 2009 quando la calabria fu colpita da eventi franosi dovuti alle abbondanti pioggie. I due muri che collegano le palazzine, sia quella con il pericolo crollo che quella di fianco che sarà prossima, crollano. Ne subisce maggiori conseguenze la palazzina C che è quella attualmente con un ordinanza di sgombero. Il lato sinistro, quello vicino ai muri crollati inevitabilmente cede e il fabbricato è come si stesse ruotando su un lato per crollare. Naturalmente dal 2009 la palazzina continua a mostrare segni di cedimento, anno dopo anno. Dal 2009, nonostante l'urgenza, i condomini insieme all'amministratore riescono ad arrivare al 2013 per affidare ad un tecnico la progettazione per la Mitigazione del Rischio Idrogeologico del Parco e incredibilmente lasciano fuori la messa in sicurezza della palazzina, cioè senza riattazione della stessa. Passa un altro anno e riescono ad approvare sto benedetto progetto per la bellezza di € 256.000 + Iva + direzione + € 25.000 di progetto che la progettista chiede di versare subito e tutti (la progettista è una condomina). Approvato il progetto in un seguente assemblea decidono di dividere l'intervento in 4 Lotti. Il primo lotto denominato lotto 1 è di un complessivo di € 146.000 circa quindi pensano giustamente di far passare altro tempo e in una nuova assemblea decidono, sempre per maggioranze, di dividere il lotto 1 in Lotto 1/A, Lotto 1/B e Lotto 1/C. Tutto questo porta l'assemblea all'anno 2015 (agosto) dove appaltano e deliberano il lotto 1/A per un totale di € 73.000,00. Passano altri due anni e arriviamo ai tempi miei, agosto, l'assemblea (capitanata da quei condomini che ora non vogliono fare tutto il progetto ma bensi solo la messa in sicurezza e la canalizzazione delle acque) riesce a revocare il mandato all'ex Amministratore e Nominano me. Nel frattempo l'ex Amministratore decide prima di passarmi le carte, secondo lui e il progettista per affrettare le cose, di firmare congiuntamente alla ditta e alla direzione lavori il contratto d'appalto per il Lotto 1/A. Naturalmente questo contratto, a mio parere, va considerato nullo perchè oltre a riscontrare errori di ripartizione non si poteva firmare in quanto la legge prevede un accantonamento di una certa percentuale (non ricordo quanto, mi sembra il 50%) delle quote relative al lotto 1/A. Inoltre ho ricevuto permesso di costruire da parte del Comune solo il 25 Agosto 2017, quindi pochi giorni fa. In tutto questo marasma generale i millesimi della tabella generale andrebbero rivisionati in quanto sono presenti delle difformità (abusi) insanabili e alcuni con domanda di condono ancora non chiusa, uno questi proprio nella palazzina che rischia di crollare. Ora sono praticamente in mezzo mare e forse una soluzione possibile sarebbero le dimissioni. In più Stamattina ho effettuato un sopralluogo con un tecnico di fiducia, il quale mi ha confermato che con lo stato dei luoghi attuale è quasi impossibile effettuare un lavoro di messa in sicurezza, impossibile da realizzare con dei puntelli perchè, visto il cedimento della fondazione, andrebbero a puntellare sul terreno che è morbido e bagnato. A detta del tecnico bisognerebbe innanzitutto pulire tra le due palazzine interessate per capire se esistono tubazioni o cmq se c'è presenza di acqua dovuta a qualche perdita (fogna o acque bianche), tutto questo con il rischio che nel pulire la palazzina potrebbe cedere. sono molto combattuto, siccome questa situazione l'ho trovata, quindi sopratutto negligenza del ex Amministratore e di tutti i condomini, ma aimè ora sono responsabile anche io, cosa mi consigliate di fare ? potrei rivolgermi direttamente al tribunale ? Oppure diversamente ?? Vi prego, so che non è per niente una situazione facile, ma consigliatemi. si accettano anche pareri di tecnici, ingegneri civili o cmq GeoTecnici. Help Meeeeee Proprio un bel macello. La prima cosa che mi fa storcere il naso è la firma del contratto per l'avviamento del lotto 1/A ... radicalmente nulla. L'amministratore era stato revocato e tu nominato, e quindi non poteva firmare alcun contratto. Aggiungo che la legge (art. 1135 cc comma 1 punto 4) obbliga a costituire un fondo per l'intero importo (non il 50%) o per SAL se previsto dal contratto. Io non so come siate combinati col clima nella tua zona, ma non credo che abbia piovuto così tanto da rendere il terreno "morbido e bagnato". Ho il tremendo sospetto che il movimento franoso abbia causato la rottura di qualche tubazione di cui nessuno si è accorto e che sta creando più danni della frana stessa. Per le tabelle da rifare a causa degli abusi, suppongo che sia il caso di affrontare il problema dopo l'emergenza (se ne uscirai), perchè in questo momento hai BISOGNO di fare la ripartizione e tentare di partire con i lavori di messa in sicurezza al più presto, a meno che l'assemblea non decida di azzerare tutto e aspettare che la palazzina crolli per poi ricostruirla. Se il tuo tecnico è persona affidabile c'è da pensarci seriamente se fare l'intervento o meno, ma sarebbe opportuno avere un secondo consulto per decidere se gettare la spugna definitivamente. Certo che dal 1999 sono passati quasi 20 anni 🤔
#8 Inviato 9 Settembre, 2017 Appunto !! È davvero vergognoso e non si può gestire una situazione simile in questo modo. Io mi chiedevo, viste queste numerose incongruenze non potrei affidarmi ad un tribunale ?? Ti chiedo da ignorante in materia, magari si riuscirebbe a trovare una soluzione.
#9 Inviato 9 Settembre, 2017 Appunto !! È davvero vergognoso e non si può gestire una situazione simile in questo modo. Io mi chiedevo, viste queste numerose incongruenze non potrei affidarmi ad un tribunale ?? Ti chiedo da ignorante in materia, magari si riuscirebbe a trovare una soluzione. Ciao ma cosa intendi per "affidarti ad un Tribunale" Il Condominio va in Tribunale per cause contro da parte di terzi, da parte di qualche condòmino. Deve essere deliberato dalla assemblea l'oggetto della causa che porta il Condominio in Tribunale diversamente non mi è ben chiaro cosa tu voglia intendere. Ciao
#10 Inviato 9 Settembre, 2017 E tu pensi che il tribunale in tempi stretti troverebbe una soluzione migliore di quella che troveresti tu? Ma non scherziamo. Tra CTU e tempi burocratici passerebbero come minimo altri 20 anni, e quello che manca è proprio il tempo.
#11 Inviato 9 Settembre, 2017 No infatti non penso sia la scelta migliore, mi conviene comunque intervenire. Non sarà facile per la situazione attuale della palazzina.
#12 Inviato 9 Settembre, 2017 E tu pensi che il tribunale in tempi stretti troverebbe una soluzione migliore di quella che troveresti tu? Ma non scherziamo. Tra CTU e tempi burocratici passerebbero come minimo altri 20 anni, e quello che manca è proprio il tempo. Non solo ma, le motivazioni?
#13 Inviato 9 Settembre, 2017 Concordo, il Tribunale non c'entra niente. Se sussistono situazioni di potenziale pericolo dovute all'aggravamento della situazione devi presentare esposto al Sindaco, con richiesta di emanazione di ordinanza contingibile di ripristino delle condizioni di sicurezza. Nel momento in cui ti notificano l'ordinanza non c'è condominio che tenga, puoi far eseguire i lavori di ripristino, nell'inerzia del condominio, affidandoti sia a un tecnico che a una ditta di fiducia. Logicamente i lavori devono limitarsi a quanto ordinato dal Sindaco. Ciao
#14 Inviato 10 Settembre, 2017 Concordo, il Tribunale non c'entra niente.Se sussistono situazioni di potenziale pericolo dovute all'aggravamento della situazione devi presentare esposto al Sindaco, con richiesta di emanazione di ordinanza contingibile di ripristino delle condizioni di sicurezza. Nel momento in cui ti notificano l'ordinanza non c'è condominio che tenga, puoi far eseguire i lavori di ripristino, nell'inerzia del condominio, affidandoti sia a un tecnico che a una ditta di fiducia. Logicamente i lavori devono limitarsi a quanto ordinato dal Sindaco. Ciao Ciao, ovviamente concordo con quanto hai riportato perché in caso di inerzia, in caso di "orecchie da mercante", in caso di indifferenza da parte del Condominio, la procedura da adottare è esattamente questa. Naturalmente procederai con i lavori non con i tuoi soldi ma con quelli dei condòmini e se non ce li mettono, nonostante la probabile quanto certa ordinanza del Sindaco, ti consiglio di dimetterti, d'altronde nel # 6 tu scrivi: "sono molto combattuto, siccome questa situazione l'ho trovata, quindi sopratutto negligenza del ex Amministratore e di tutti i condomini, ma aimè ora sono responsabile anche io, cosa mi consigliate di fare ?" ecco questo, a mio parere, è il consiglio da prendere al volo. Ciao
