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stefano.f

Condominio minimo: si può obbligare l'altro condomino ad eseguire i lavori?

Buongiorno,

mi scuso se l'argomento può essere stato già affrontato.

In una casa isolata bi-familiare (quindi trattasi di condominio minimo) qualora fosse necessario eseguire lavori su parti comuni (rifacimento intonaco, rifacimento tinteggiatura, consolidamento di pilastri ecc..) è possibile in qualche modo "obbligare" l'altro proprietario alla partecipazione delle spese, oppure se ne può chiedere solo il rimborso motivandolo con l'urgenza (ricadendo nell'art. 1134 del c.c.) e/o con la trascuratezza (art. 1110 del c.c.)?

 

Preciso che l'altro proprietario non risiedendo nella propria unità immobiliare, non si preoccupa di effettuare la benché minima manutenzione, con implicazioni che si riflettono anche nel decoro dell'immobile.

Grazie.

Stefano

Buongiorno,

mi scuso se l'argomento può essere stato già affrontato.

In una casa isolata bi-familiare (quindi trattasi di condominio minimo) qualora fosse necessario eseguire lavori su parti comuni (rifacimento intonaco, rifacimento tinteggiatura, consolidamento di pilastri ecc..) è possibile in qualche modo "obbligare" l'altro proprietario alla partecipazione delle spese, oppure se ne può chiedere solo il rimborso motivandolo con l'urgenza (ricadendo nell'art. 1134 del c.c.) e/o con la trascuratezza (art. 1110 del c.c.)?

 

Preciso che l'altro proprietario non risiedendo nella propria unità immobiliare, non si preoccupa di effettuare la benché minima manutenzione, con implicazioni che si riflettono anche nel decoro dell'immobile.

Grazie.

Stefano

Le delibere nel cosidetto condominio minimo (due soli partecipanti condomini), devono essere adottate, pena nullità, nell'assemblea regolarmente convocata,

 

La riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina soltanto l'inapplicabilità della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in tema di costituzione della assemblea e di validità delle relative delibere, la quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e 1106. --- Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1978, n. 535.

 

e la spesa si divide in ragione del valore della proprietà, la maggioranza valida è quella delle teste e valore millesimale, alcune volte si è ritenuto che in mancanza di maggioranza (cioè ambedue favorevoli), sia valida la sola maggioranza millesimale cioè se uno dei due possiede più millesimi e decide per il SI, l'altro si deve adeguare, questo è previsto per le spese ordinarie al 2°c. art. 1105 cc;

Le delibere nel cosidetto condominio minimo (due soli partecipanti condomini), devono essere adottate, pena nullità, nell'assemblea regolarmente convocata,

 

La riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina soltanto l'inapplicabilità della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in tema di costituzione della assemblea e di validità delle relative delibere, la quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e 1106. --- Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1978, n. 535.

 

e la spesa si divide in ragione del valore della proprietà, la maggioranza valida è quella delle teste e valore millesimale, alcune volte si è ritenuto che in mancanza di maggioranza (cioè ambedue favorevoli), sia valida la sola maggioranza millesimale cioè se uno dei due possiede più millesimi e decide per il SI, l'altro si deve adeguare, questo è previsto per le spese ordinarie al 2°c. art. 1105 cc;

Mi corregga se sbaglio, ma con la sentenza della Cassazione del 2006 n. 2046, di fatto anche per un condominio composto da due soli condomini, si devono applicare le norme che regolano il condominio degli edifici, non la comunione.

Quindi se uno anticipa delle spese per lavori urgenti, ha diritto ad essere rimborsato (art. 1134 c.c.)

Mi corregga se sbaglio, ma con la sentenza della Cassazione del 2006 n. 2046, di fatto anche per un condominio composto da due soli condomini, si devono applicare le norme che regolano il condominio degli edifici, non la comunione.

Quindi se uno anticipa delle spese per lavori urgenti, ha diritto ad essere rimborsato (art. 1134 c.c.)

Si ma deve dimostrare l'urgenza;

 

cc Art. 1134. Gestione di iniziativa individuale.Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

e non credo che i lavori citati al 1° post (rifacimento intonaco, rifacimento tinteggiatura, consolidamento di pilastri ecc..) siano così urgenti da non permettere una convocazione assembleare.

completamente d'accordo con Tullio

Per le case bifamiliari, non sono prescritte particolari formalità per convocare l'assemblea. E' però necessario che tutti i proprietari siamo stati posti in grado di conoscere l'argomento della deliberazione, per cui la preventiva convocazione costituisce un requisito essenziale per la validità dell'assemblea. Non vale un semplice avvertimento o la necessità di fare dei lavori (Cass. 25.06.91 n. 7126).Nel caso ci sia contrasto tra i due partecipanti è non si possa arrivare ad un accordo è possibile fare il ricorso all'autorità giudiziaria per superare le conflittualità.

 

In questo caso però si tratta di manutenzione straordinaria perciò chi ne ha l'interesse potrebbe adire a ricorso Giudiziale;

 

4°c. art. 1105;

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