#1 Inviato 6 Luglio, 2017 Buongiorno Mi chiamo Renato, sono di Palermo e sono un felice tecnico-operaio, ma un infelice condomino… Intanto prima di annoiarvi con i miei problemi, colgo l’occasione x farvi i complimenti per il bel forum. Già da mesi raccolgo diverse informazioni presenti in internet un po’ qua un po là, e spesso le ho trovate qui su condominio-web :-D Dunque vi espongo i molteplici problemi che stiamo avendo con l’amministratore. Nominato come primo amministratore nel settembre 2014 a causa di una diffida del comune per cornicione pericolante, sembrava aver condotto fino ad adesso il condominio come un vero professionista. Ha procurato subito preventivi per lastrico solare e cornicione e iniziato la raccolta fondi per questa maxiopera , ha tra l’altro risolto tante piccolezze di manutenzione nel condominio e apparentemente gestito bene il tutto. Arriva il suo divorzio con la moglie e inizia a perdersi di casa…. lavori di ristrutturazione del lastrico solare: I lavori di ristrutturazione del lastrico solare e del cornicione dovevano iniziare a metà del 2015, e tutt’ora non sono mai iniziati, tanti decreti ingiuntivi a chi non paga e ancora troppe somme di denaro da dover ricevere, “a detta sua”. Invece parlando con i condomini quasi il 50% ha saldato tutto (e io sono uno di quei polli), perché non iniziano i lavori non si sa… anno x anno mese x mese ci sentiamo dire che iniziano da un momento all’altro ma in realtà nessuno vede ancora ditte oppure operai… intanto sono dovuto salire io sul tetto a passare il catrame liquido x tutelarmi dalle infiltrazioni dopo aver pagato la bellezza di 1900€… Modello K Abbiamo pagato per questi lavori sul tetto e tanti altri lavori di manutenzione, soprattutto elettrici, e non ha mai presentato un modello K per scaricare le spese condominiali, quando l’ho chiesto proprio perché ho anticipato 1900€ di lavori per il rifacimento del tetto mi ha risposto, solo se iniziano i lavori posso farti il modello K fino ad adesso non ho come giustificare la spesa. ???che??? Assicurazione condominiale: A quanto pare il nostro condominio era senza assicurazione condominiale, lui ha provveduto nel 2015 a farne una per nostra tutela, ma non ha mai voluto rendere pubblico un qualsiasi documento che prova e certifica questa assicurazione. La richiediamo ogni volta ma “o la dimentica” “o la farà avere” “o la manderà x mail” insomma un tira e molla da troppo tempo e nulla di concreto… Manutenzioni luce: ultimamente abbiamo visto un misterioso rincaro e spropositato consumo di lampadine nel nostro condominio. Per farvela breve nel giro di 5 mesi oltre 120€ di lampadine sostituite, ma da più di un anno le lampade guaste sono sempre se stesse, le plafoniere rotte continuano a rimanere rotte. Addirittura le sostituiamo noi, perché dopo diversi solleciti e chiamate nemmeno si cura più del problema, ma in fattura le troviamo… boh?? Ditta delle pulizie: e qui viene il bello, da più di 7 anni avevamo sempre la solita ditta. Titolare onesto e lavoratore e operai davvero dei bravi ragazzi, puliti e onesti. Nei mesi si sente mormorare che ci sono debiti nei confronti della ditta delle pulizie, stranito non ho dato retta più di tanto, invece arriva una comunicazione privata da parte del tribunale, siamo stati citati in giudizio x oltre 4000€ di debiti + 500€ di spese processuali. Praticamente l’amministratore non pagava da oltre 18mesi. E convinto di non aver un contratto con la ditta se ne infischiava di pagare, fino a che io ho mostrato la copia del contratto che ho provveduto a fare un anno prima che lui prendesse incarico. Contratto che per tacito accordo si rinnova anno per anno. Dunque ho scoperto per amicizie traverse che lui ha preso accordi con il titolare della ditta delle pulizie patteggiando 2000euro, e in più gli ha fatto una diffida a lui e a tutti i suoi operai per non fargli più mettere piede nel condominio. Premetto che il contratto è vigente fino a dicembre 2017, e che al momento abbiamo una “pseudo ditta” delle pulizie. Ebbene si sono 2 ragazzi che lavorano a nero, e l’amministratore continua mensilmente a mettere tra le spese condominiali “PULIZIA SCALE”. Ma se questi non possono fatturare, come giustifica questa spesa??? Ma soprattutto che diritto ha di diffidare e sbattere fuori la ditta delle pulizie senza approvazione condominiale??? ma se lui ha incassato di certo 4000€ a ha patteggiato per 2000€ il resto che fine ha fatto? Bollette enel: Ebbene si oggi ho scoperto una cosa vomitevole. Siamo in arretrato con fornitori di energia elettrica da NOVEMBRE 2016. È passato da enel energia, a SIMECON il 2 FEBBRAIO 17 per chiudere il contratto il 30 GIUGNO 17, per poi passare a un nuovo gestore ancora a me sconosciuto . Da prima di dicembre ha iniziato a non pagare più le bollette di fornitura energia e sta passando da un fornitore ad un altro seminando debiti . Per ora dopo diverse chiamate ho calcolato un totale di oltre 410€ di fatture non pagate. Ho chiamato + volte e mi ha dato sempre risposte poco sensate, vaghe e tante false promesse su “riallineare la posizione debitoria” praticamente mette solo tempo e mi posteggia…. Bilancio e riunioni: ebbene si altra assurdità, non ha mai presentato bilancio da SETT-2014, considerate che fino a dicembre 2014, io che ero caposcala, ho finito di gestire un po’ tutto il condominio e i conti x agevolare il passaggio di consegne a lui. Io lo gestivo da tre anni in qualità di caposcala senza nessun amministratore. E debiti o situazioni schifose non ce ne stavano. Da quando lui ha preso in mano le redini, riunioni solo x lavori straordinari e visione preventivi. MAI un bilancio consuntivo/preventivo, l’ho richiesto da oltre un anno e tante chiacchiere e solite scuse di condomini non paganti. Vero è che il nostro non è un condominio facile, ma ormai è diventata la scusa pronta. Siamo senza bilancio da quando ha preso incarico, e da 8 mesi che chiedo riunione, continua ad ignorarmi, e la cosa più oltraggiosa sta lasciando debiti ovunque. SOLUZIONI: l’idea mia come di altri condomini è quella di sfruttare la legge al massimo per obbligarlo a tirare fuori tutta la documentazione (FATTURE, PAGAMENTI, INGIUNZIONI, MANUTENZIONI) e mettere su un bilancio per studiarlo e metterlo sottosopra e capire cosa sta combinando e come sta cercando di mangiare i soldi. Ma soprattutto metterlo legalmente con le spalle al muro per obbligarlo a fare il suo lavoro. Per revocarlo ci sono tante di quelle situazioni da sfruttare che può essere buttato fuori in qualsiasi momento, ma a noi serve evitare di perdere quanti più soldi possibili. Supponiamo che lui produca fatture per coprire e nascondere le schifezze che sta facendo, servirebbe capire come controllare se ciò che porterà è frutto di photoshop oppure è roba vera. Serve anche trovare il modo di trascinarlo in una riunione per obbligarlo a presentare un bilancio, con annessi e connessi i documenti. Ma come procedere se lui come già detto da mesi se ne infischia?? Per legge e per obbligo deve presentare un bilancio, ma se non lo presenterà mai , come si agisce? Ha troppo da nascondere e camuffare… se lo revochiamo rimane in carica finchè non subentra un nuovo, ma come gestire il bilancio?? E' possibile fare una riunione interna e verbalizzarla in un verbale privato di condominio? una riunione senza invitare l'amministratore per decidere soluzioni interne al problema e mettere nero su bianco queste frodi e mancati pagamenti ai danni del condominio?? magari da poter utilizzare anche come prove in caso di denuncia? Beh se siete arrivati fin qua siete grandiosi, vi ammiro!! Io sono grafomane :-D Mi sapete indirizzare su come muovere il condominio verso la retta via?? abbiamo bisogno di capire come agire nel migliore dei modi, per i nostri interessi, soprattutto perchè è una persona che usa e sfrutta la legge a suo piacimento. Grazie a tutti
#2 Inviato 6 Luglio, 2017 Salve, Renato. Beh, le risposte te le sei date da solo: non si è capito più niente da quando ha avuto problemi personali, il che potrebbe porvi in condizioni non immediatamente conflittuali, ma collaborative (visto, a quel che capisco, che hai competenze ed esperienze in materia), e solo dopo aver esperito la via dell'amichevole collaborazione (es. commissione che aiuti l'amministratore a rimettere ordine in carte e situazioni che gli stanno sfuggendo di mano), se a sfuggire è lui, ...embé, quale altra soluzione? Cominciare a chiedere la convocazioneai sensi del 66 disp. attuaz. C.C., autoconvocazione se non risponde, e via giudiziale. Non diamo per scontato che sia disonesto, forse è solo in confusione: in tal caso, meglio risolversela senza i Tribunali e spendendo solo un po' di tempo. In bocca al lupo!
#3 Inviato 7 Luglio, 2017 BuongiornoMi chiamo Renato, sono di Palermo e sono un felice tecnico-operaio, ma un infelice condomino… Intanto prima di annoiarvi con i miei problemi, colgo l’occasione x farvi i complimenti per il bel forum. Già da mesi raccolgo diverse informazioni presenti in internet un po’ qua un po là, e spesso le ho trovate qui su condominio-web :-D Dunque vi espongo i molteplici problemi che stiamo avendo con l’amministratore. Nominato come primo amministratore nel settembre 2014 a causa di una diffida del comune per cornicione pericolante, sembrava aver condotto fino ad adesso il condominio come un vero professionista. Ha procurato subito preventivi per lastrico solare e cornicione e iniziato la raccolta fondi per questa maxiopera , ha tra l’altro risolto tante piccolezze di manutenzione nel condominio e apparentemente gestito bene il tutto. Arriva il suo divorzio con la moglie e inizia a perdersi di casa…. lavori di ristrutturazione del lastrico solare: I lavori di ristrutturazione del lastrico solare e del cornicione dovevano iniziare a metà del 2015, e tutt’ora non sono mai iniziati, tanti decreti ingiuntivi a chi non paga e ancora troppe somme di denaro da dover ricevere, “a detta sua”. Invece parlando con i condomini quasi il 50% ha saldato tutto (e io sono uno di quei polli), perché non iniziano i lavori non si sa… anno x anno mese x mese ci sentiamo dire che iniziano da un momento all’altro ma in realtà nessuno vede ancora ditte oppure operai… intanto sono dovuto salire io sul tetto a passare il catrame liquido x tutelarmi dalle infiltrazioni dopo aver pagato la bellezza di 1900€… Modello K Abbiamo pagato per questi lavori sul tetto e tanti altri lavori di manutenzione, soprattutto elettrici, e non ha mai presentato un modello K per scaricare le spese condominiali, quando l’ho chiesto proprio perché ho anticipato 1900€ di lavori per il rifacimento del tetto mi ha risposto, solo se iniziano i lavori posso farti il modello K fino ad adesso non ho come giustificare la spesa. ???che??? lavori di ristrutturazione del lastrico solare: se non sono iniziati i lavori perchènon ci sono soldi abbastanza bisogna indagare per vedere se si può partire con una prima parte (è stata designata l'impresa ?) Modello K non c'entra granchè con le detrazioni (è improprio), ma se non sono iniziati i lavori significa che non sonoi stati fatti bonifici alle imprese e quindi non c'è niente da detrarre: non conta quanto versato (sarà sempre una vostra quota) ma quanto bonificato nell'anno. ha ragione l'amministratore
#4 Inviato 8 Luglio, 2017 Buongiorno e grazie x l'interessamento alla mia situazione. Ho scritto xchè già da tempo l'amministratore è molto sfuggente. Non bussa alle porte, non risponde al telefonino, ma la cosa più assurda è che nega l'evidenza di aver creato situazioni compromettenti con fornitura di servizi elettrici e ditta delle pulizie. Inventa scuse e rigira la frittata a suo favore come meglio crede. Da tempo gli sto sopra x fare una riunione e mettere in chiaro cosa è successo e come risolvere. Ma sembra veggente e riesce ad evitarmi in ogni modo. Io ormai ho perso la fiducia e spazientito sto facendo sapere a tutti i condomini coaa sta combinando. Da una persona puo scappare, da 24 è un pò difficile.... Per chiedere una riunione formale bisogna mandare raccomandata al suo ufficio e richiederla almeno per un sesto dei condomini vero? Grazie sempre a tutti. Renato
#5 Inviato 8 Luglio, 2017 E dato che ci siamo pongo un altro quesito. Se lui volesse ignorare la nostra richiesta, so che entro 10 giorni dovrebbe provvedere, ma considerando che voglia ignorarci, avrebbe validità una riunione con decisioni su determinati ODG verbalizzati in un registro diverso? Il verbale delle assemblee lo hai lui. Quindi se non si presenta è ovvio che saremmo sprovvisti. In termini di legge è valido redigerne un altro?? Grazie ancora.
#6 Inviato 8 Luglio, 2017 E dato che ci siamo pongo un altro quesito. Se lui volesse ignorare la nostra richiesta, so che entro 10 giorni dovrebbe provvedere, ma considerando che voglia ignorarci, avrebbe validità una riunione con decisioni su determinati ODG verbalizzati in un registro diverso? Il verbale delle assemblee lo hai lui. Quindi se non si presenta è ovvio che saremmo sprovvisti. In termini di legge è valido redigerne un altro?? Grazie ancora. Non ha nessuna importanza che il registro dei verbali è custodito dall'amministratore. Nel caso decidiate di autoconvocarvi, il verbale può anche essere scritto su un un foglio di carta, l'importate che sia scritto durante l'assemblea e sottoscritto dal Presidente e Segretario
#7 Inviato 8 Luglio, 2017 Buongiorno e grazie x l'interessamento alla mia situazione. Ho scritto xchè già da tempo l'amministratore è molto sfuggente. Non bussa alle porte, non risponde al telefonino, ma la cosa più assurda è che nega l'evidenza di aver creato situazioni compromettenti con fornitura di servizi elettrici e ditta delle pulizie. Inventa scuse e rigira la frittata a suo favore come meglio crede. Da tempo gli sto sopra x fare una riunione e mettere in chiaro cosa è successo e come risolvere. Ma sembra veggente e riesce ad evitarmi in ogni modo. Io ormai ho perso la fiducia e spazientito sto facendo sapere a tutti i condomini coaa sta combinando. Da una persona puo scappare, da 24 è un pò difficile.... Per chiedere una riunione formale bisogna mandare raccomandata al suo ufficio e richiederla almeno per un sesto dei condomini vero? Grazie sempre a tutti. Renato la richiesta per l'assemblea deve essere fatta da almeno due condomini che detengono almeno 1/6 del valore del condominio
#8 Inviato 5 Agosto, 2017 Allora ragazzi. Intanto buongiorno a tutti. Non vi ho raccontato cosa ho fatto e come, evcomi qui. Ho fatto una richiesta di riunione condominiale interna con allegato raccolta firme x informare tutti i condomini dei punti che vi ho descritto sopra e per richiedere ufficialmente la riunione. Con un pò di stile sarcasrico e provocatorio proprio x creare un bel polverone. Risultato? Già diversi condomini avevano firmato quando l'amministratore vedendo i fogli attaccati alla bacheca è andato su tutte le furie e ha fatto i documenti a coriandoli. Mi ha chiamato con tono aggressivo e minaccioso, a quel punto dopo essere stato provocato e insultato l'ho mandato a quel paese e gli ho sbattuto il tel in faccia ancora più aggressivamente di quanto ha fatto lui con la scusa che ero al lavoro. Ebbene? Mi ha chiamato la sera stessa con la coda in mezzo le gambe ceecando la via diplomatica e della ragione. Momento in cui l'ho messo con le spalle al muro obbligando a darmi spiegazioni in riunione davanti a tutti i condomini confrontandoci con documenti alla mano. A denti molto stretti ha detto si. E io l'ho fatto sapere a tutti. Adesso con le pressioni di tutti i condomini che quotidianamente chiedono di questa riunione lunedì ufficializzerà la data. Dato la mia tirata di orecchie x aver seminato debiti con diversi fornitori di energia elettrica, per silenziarmi ha fatto la fotocopia della bolletta enel e della ricevuta di pagamento e l'ha messa nella bacheca. Ma ha il codice fiscale diverso.... Intestazione, pod e tutto il resto sono giusti.... mi sto domandando ma ha potuto chiudere la partitaiva/CodFisc del condominio per aprirne un altro?? E il conto corrente condominiale non è legato alla partitaIva/CodFisc??? Cosa sta architettando secondo voi?? Può averla chiusa dopo aver accumulato debiti per non pagare?? Non è photo shoppata. Grazie e scusate se sono grafomane.
#9 Inviato 5 Agosto, 2017 secondo me dovete chiedere l'assemblea per la revoca e nomina del nuovo prima che sia troppo tardi , chiedete anche l'estratto conto
#10 Inviato 6 Agosto, 2017 Confermo la prima sensazione (#2) che l'amministratore sia in totale confusione. Che l'intento sia truffaldino e la confusione sia stata appositamente creata, può anche darsi. Ma non si sarebbe proprio fatto vivo. Incalzatelo per avere questo incontro e per l'esame della situazione e dei documenti; glielo dite apertamente che in caso di ulteriore rifiuto gli fate azione legale e che gli state offrendo una ultima occasione di PACIFICA collaborazione. Il Condominio non ha partita IVA, ma solo codice fiscale. Non muta anche quando se ne faccia la variazione per cambio di amministratore (muta solo l'identità del legale rappresentante). Infine assicuratevci che all'incontro sia disponibile ogni documentazione, tra cui -come già suggerito da AmminiRC- quella relativa al conto corrente bancario.
#11 Inviato 7 Agosto, 2017 Grazie ed entrambi x l'intervento. Quindi i miei sospetti che cambiando il cod Fisc. sono legati indissolubilmente anche al conto corrente, non sono errati. Per aver cambiato cod. Fisc. Ha mai potuto tenere il vecchio conto corrente, oppure ha dovuto chiudere il "vecchio conto" per aprirne uno "nuovo"?? E poi un'altra curiosità: può utilizzare i soldi destinati alla manutenzione straordinaria x pagarsi il suo stipendio?? Beh. I miei sospetti erano più che fondati mi sa di intuire. Grazie sempre a tutti.
