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L'amministratore è obbligato ad accedere ai registri immobiliari per accertare la proprietà del condomino?

Con la disamina dell'ordinanza, la suprema corte approfondisce l'aspetto del condomino apparente
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con ordinanza emessa in data 23 maggio 2022, n. 16614, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su un motivo di censura rinveniente da opposizione a decreto ingiuntivo intentata da due condomini nei confronti di un Condominio, innanzi al Giudice di Pace di Verbania, relativo al mancato pagamento di oneri condominiali.

Il giudice di prime cure, rigettava l'opposizione, ex art. 645 c.p.c., avverso tale pronuncia gli appellanti-condomini proponeva gravame innanzi al Tribunale di Verbania.

Anche il giudice di appello territorialmente competente rigettava l'impugnativa con sentenza del 28.4.2020, n. 88.

Va precisato, altresì, che la somma pretesa dal Condominio afferiva il mancato pagamento degli oneri condominiali da imputarsi ai condomini comproprietari pro-indiviso, pertanto obbligati in solido, di una unità immobiliare sita nello stabile, relativa a rendiconti condominiale dal 1 settembre 2011 al 31 agosto 2018. Di contro, i condomini ritenevano di non dover pagare tale importo posto che gli stessi erano divenuti proprietari solo con sentenza della Corte di appello di Torino del 30 novembre 2016, n. 2015, trascritta in data 2 marzo 2017 e passata in giudicato in data 1° luglio 2017, e perciò erano tenuti a pagare le spese condominiali soltanto per l'esercizio 1° settembre 2016-31 agosto 2017, in virtù dell'applicabilità dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. in ordine all'obbligatorietà dell'acquirente per il biennio precedente per il pagamento delle quote condominiale.

Il giudice del gravame ha anche sostenuto che non fosse stata la sentenza menzionata della Corte d'appello di Torino a rendere gli appellanti proprietari, perché con tale pronuncia si era dichiarata la nullità di una donazione dissimulata, con decorrenza dal 7 Giugno 1999, perciò l'immobile oggetto di causa non era mai uscito dal patrimonio dei due condomini.

Avverso la decisione del giudice del gravame, i ricorrenti-condomini proponevano ricorso in cassazione adducendo un solo motivo. Resisteva il Condominio

Il motivo del ricorso inammissibile

Con l'unico motivo, i ricorrenti denunciavano la errata interpretazione degli artt. 1418 e 1223 c.c. e dell'art. 63 disp. att. c.c., ritenendo di essere proprietari dell'unità immobiliare oggetto di causa solo con decorrenza dal 2 marzo 2017, data della trascrizione della menzionata sentenza della Corte d'appello di Torino.

La Cassazione riteneva inammissibile il ricorso proposto, ai sensi dell'art. 360 bis n. 1 c.p.c., con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n. 1), c.p.c.

La tesi della responsabilità solidale dell'acquirente sostenuta dai condomini-ricorrenti.

Va precisato che il venditore ed acquirente dell'immobile, in forza della l. n. 220/2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c.- delinea a carico del dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa dell'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (in tale senso, Cass. civ sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21860).

In altri termini, il principio della responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente (cfr. Cass. civ. sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979; Cass. civ. sez. II 18 agosto 2005, n.. 16975). Tale tesi risulta del tutto infondata per le ragioni precisate dagli ermellini.

La responsabilità dei condomini sulle quote condominiali

In caso di azione giudiziale da intraprendere da parte del Condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l'effettivo proprietario di detta unità, e non anche chi possa apparire tale, poggiando la "responsabilità pro quota" dei condomini sul collegamento tra debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ. S.U. 08 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ. sez. II 3 agosto 2007, n. 17039; Cass. civ. sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. civ. VI- II, 9 ottobre 2017, n. 23621).

Obbligo dell'amministratore di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la proprietà del condomino

In sostanza l'amministratore di condominio ha, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.

Ne consegue, per individuare l'effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali è, altresì, opponibile all'amministratore di condominio la sentenza che, come del caso posto al vaglio della Suprema Corte, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta da un trasferimento immobiliare, dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta, comunque, sempre in capo al simulato alienante (ricorrenti-condomini).

Va, altresì, sottolineato che vi è sempre l'obbligo in capo al capo condominio di curare la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, in forza dell'art. 1130 n. 6, c.c., e l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, ai sensi dell'art. 63 comma 5, disp. att. c.c., norme introdotte con la riforma del condominio (l. 220/2012).

Il registro dell'anagrafe condominiale

Per completezza, tra le attribuzioni dell'amministratori di condominio vi è quella della tenuta di diversi registri condominiali (art. 1130, nn. 6 e 7, c.c.), tra cui quello dell'anagrafe condominiale.

Tale registro risponde alla necessità di certificare una gestione amministrativa del condominio corretta, ordinata e trasparente, anche per i terzi, ed ha risolto (sempre che l'amministratore sia diligente nell'aggiornamento dei dati ivi contenuti) i problemi più ricorrenti in ambito condominiale: individuazione dei soggetti da convocare alle assemblee condominiali; conoscenza degli effettivi proprietari e degli occupanti delle varie unità immobiliari e certezza dei soggetti obbligati verso il condominio per il pagamento degli oneri condominiali.

In argomento, mette conto segnalare che l'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015 (c.d. legge di stabilità 2016) ha novellato l'art. 13 della l. n. 431/1998 - che disciplina i "patti contrari alla legge" nell'ambito delle locazioni abitative - stabilendo, al comma 1, che è onere del locatore "provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale".

Il registro, in forza del suo costante aggiornamento sulle variazioni che ciclicamente riguardano i partecipanti alla vita condominiale, realizza un valido apparato di pubblicità e notizia, soprattutto per quanto concerne la titolarità delle singole unità immobiliari, con definitivo superamento della questione del "condomino apparante".

In conclusione, la Suprema Corte dichiarava inammissibile il ricorso, e condannava, in solido, i ricorrenti a rimborsare al resistente le spese di giudizio di cassazione.

Funzioni e limiti

Sentenza
Scarica Cass. 23 maggio 2022 n. 16614

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