L'omessa convocazione del condomino è motivo di annullabilità della delibera
La recente sentenza del Tribunale di Vibo Valentia n. 382/2020 sulla mancata convocazione in assemblea di un condomino è un'utile occasione per un ripasso di una regola fondamentale e granitica - tra l'altro, oramai tradotta anche in legge - in materia condominiale: la mancata convocazione in assemblea di un condomino è motivo di annullabilità della delibera.
Assemblea di condominio, solo chi non è stato convocato può agire per l'annullamento
Necessaria la convocazione di tutti i condomini
Ebbene, se non fosse scritto, per i più sarebbe comunque una regola ugualmente ferrea; non scritta, ma ferrea: se qualcuno dei condomini non è convocato, la decisione che gli altri assumono senza di lui è invalida.
Ed in effetti, sol che si pensi al caso di un gruppo di persone che adottano, in assenza di una di loro, una decisione obbligatoria anche per lei (le decisioni dell'assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condomini ex art. 1137 co.1 c.c.), come si dice, a sua insaputa... non può che pensarsi che la cosa in effetti cozzi un po' con i principi della convivenza civile.
Eppure - per carità l'errore può capitare a tutti, quindi anche ad un amministratore - succede non raramente, a giudicare dal contenzioso, che uno o più condomini non siano convocati in assemblea... E non sempre si scopre poi se l'antipatia che scorre tra lui/loro e l'amministratore è causa oppure conseguenza di quell'omissione.
In ogni caso se l'errore si verifica, il condomino può esercitare il legittimo diritto ad impugnare la delibera.
Mancata convocazione in assemblea, le norme
Il codice prevede espressamente all'art. 1136 co. 6 c.c., intitolato alla costituzione dell'assemblea e validità delle sue deliberazioni che "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".
Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera
Inoltre, a seguito della riforma del condominio, l'art. 66 disp. att. e trans c.c. specifica e procedimentalizza la convocazione e prevedendo al co.3 che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione."
Sempre il co.3 dell'art. 66 traduce in norma il principio, come detto granitico, dell'annullabilità della delibera per omessa convocazione; testualmente, si prevede che "In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Nullità e annullabilità della delibera
L'omessa convocazione integra infatti un vizio procedimentale che, come chiarito dalle Sezioni Unite nel 2005 (con la notissima sentenza n. 4806), è considerato motivo di annullabilità della delibera.
Tale qualifica, in contrapposizione all'altro vizio, quello di nullità, fa sì che il difetto possa essere contestato solo entro trenta giorni e da chi ne abbia interesse.
Quanto al termine per l'impugnazione, è l'art. 1137 c.c. che al co. 2 a proposito di impugnazioni delle delibere, prevede poi che "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti."
E tale termine vale appunto per la contestazione dell'annullabilità, difetto più lieve della nullità, che è contestabile invece ogni tempo, fatti salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (ex art. 1422 c.c.).
Delibere condominiali, non basta una raccomandata all'amministratore per contestarle
Interesse qualificato ad impugnare una delibera annullabile
Anche l'individuazione del soggetto legittimato ad impugnare la delibera varia a seconda che si tratti di contestarne la nullità o l'annullabilità.
La sentenza del tribunale di Vibo Valentia in commento - come già altrove sancito, v. ad es. Cass. n. n. 23903/2016) - premette il richiamo alle norme di cui agli artt. 1141 (per cui al co.1 "L'annullamento del contratto può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge.") e 1324 c.c. (per cui "Salvo diverse disposizioni di legge, le norme che regolano i contratti si osservano, in quanto compatibili, per gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale"); la convocazione in assemblea è infatti un atto unilaterale.
Si afferma poi in sentenza: "l'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea è espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione anche di uno solo dei condomini, l'assemblea di condominio e tutte le votazioni in essa adottate sono annullabili su istanza solo degli interessati, ossia di coloro che non hanno potuto partecipare".
Il principio è stato già testualmente affermato in sede di legittimità (v. Cass. n. 10071/2020).
D'altronde, nella materia della impugnazione delle delibere è stato molte volte affermato che l'unico legittimato ad impugnare la delibera per la mancata convocazione è colui che non è stato convocato, e non quindi altri condomini regolarmente convocati (tra le tante, v. Cass. n. 23903/2016).
Al contrario, la nullità della delibera può essere contestata da tutti gli interessati.
