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Convocazione al vecchio proprietario: quando è efficace?

Anche la convocazione all'assemblea inviata al vecchio proprietario potrebbe essere corretta
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

All'interno di un fabbricato, nel corso degli anni, è normale che i proprietari si avvicendino. Capita, perciò, che il condòmino del terzo piano venda il proprio appartamento allo scopo di trasferirsi in una zona più centrale. Stesso dicasi per l'anziano titolare del negozio al pian terreno il quale, dopo anni di lavoro, preferisce cedere l'attività e l'immobile sotteso per godersi un meritato riposo.

In questi, come in altri casi, varia la cosiddetta anagrafe condominiale. Sto parlando dell'insieme delle generalità dei proprietari, i cui dati sono essenziali per la vita dell'ente. Si pensi, ad esempio, alla necessità di conoscere gli obbligati a contribuire alla gestione della cosa comune oppure gli aventi diritto a partecipare all'assemblea e a votare le decisioni prese da questa.

Nella vicenda esaminata dalla Corte di Appello di Milano e, recentemente, culminata nella sentenza n. 1493 del 5 maggio 2022, a quanto pare, un neo condòmino non aveva avvisato l'amministratore del cambio di proprietà. Ciò aveva generato confusione nella convocazione dell'assemblea. Da qui l'impugnazione del deliberato e il pedissequo procedimento, ad oggi terminato dopo due gradi di giudizio.

Approfondiamo meglio, però, cosa è accaduto in questo condominio lombardo

Convocazione al vecchio proprietario: quando è efficace? Il caso concreto

In un fabbricato nel comasco, nel dicembre del 2016, un tizio aveva acquistato un immobile. Tuttavia, nonostante l'avvicendamento, nessuna delle parti coinvolte nel trasferimento, cioè compratore e venditore, avvisava l'amministratore.

L'equivoco sulla titolarità permaneva, almeno, sino ad una riunione condominiale indetta nel gennaio del 2018. Per la stessa, infatti, l'amministratore convocava ancora il vecchio proprietario. Né scaturiva, perciò, l'impugnazione del deliberato ad opera dell'effettivo condòmino.

Egli invocava la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., non essendo stato informato dell'assemblea e, a quanto pare, tale domanda veniva accolta dal Tribunale di Como nel 2020.

A seguito di questa decisione, il condominio proponeva, quindi, appello, sostenendo che la decisione assunta dal giudice di prime cure fosse stata del tutto errata. Il Tribunale, infatti, non aveva considerato che l'amministratore non aveva mai avuto notizia del passaggio di proprietà. Era stato, perciò, inevitabile l'errore nella convocazione. Esso era del tutto imputabile alla controparte.

Insomma, il deliberato era legittimo poiché era stato convocato colui che risultava essere condòmino secondo l'anagrafe condominiale del momento.

La Corte di Appello di Milano ha accolto questa conclusione, riformando la sentenza appellata e condannando la parte soccombente al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

Anagrafe condominiale: di cosa si tratta?

Con la riforma del 2012, l'anagrafe condominiale è diventata molto importante. Si tratta del registro in cui, in primis, sono contenute tutte le generalità dei proprietari del fabbricato.

Si sta parlando, perciò, di informazioni essenziali per la vita del condominio, se non altro perché servono ad individuare i destinatari dei pagamenti delle quote nonché gli aventi diritto a partecipare alle decisioni del fabbricato.

Per queste ed altre ragioni, tale registro deve essere curato costantemente. In esso saranno, quindi, annotate tutte le variazioni, ivi comprese quelle che riguardano il passaggio di proprietà dei vari immobili.

Più in particolare, a questo riguardo, la legge dice che «Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (art. 1130. co. 2 n. 6 cod. civ.) (Trib. Napoli 4 maggio 2022 n. 4386)».

Cosa succede, però, se gli interessati non avvisano l'amministratore di un cambio di proprietà? L'amministratore può essere considerato colpevole se ha ignorato una variazione mai comunicata? La convocazione inviata al vecchio condòmino è utile ai fini della validità del deliberato?

Convocazione inviata al vecchio condòmino: quando è valida?

Sappiamo che un'assemblea in cui non sono stati convocati tutti gli aventi diritto è annullabile su iniziativa del diretto interessato e che il termine per proporre impugnativa decorre dal momento in cui il soggetto riceve la copia del verbale.

Perciò, in base a tale presupposto, l'assemblea a cui non ha partecipato il nuovo proprietario, in quanto è stato avvisato il vecchio condòmino, dovrebbe essere viziata.

Nel caso in commento, però, la Corte di Appello di Milano è pervenuta ad un'opposta conclusione. Lo ha fatto perché l'amministratore era incorso in un errore incolpevole. Secondo, infatti, l'ufficio meneghino, il neo proprietario aveva il dovere specifico d'informare il condominio dell'avvicendamento. Non avendo provveduto in tal senso, era stato naturale che venisse convocato il vecchio condòmino.

Ciò perché, nell'aggiornare l'anagrafe condominiale, «l'intervento dell'amministratore ha solo carattere suppletivo e residuale sussistendo primariamente a carico del condomino l'obbligo di comunicazione di variazioni che lo riguardano, essendo principale interessato a fruire di tutti i diritti collegati al suo inserimento nel registro anagrafico».

Insomma, la convocazione era valida, poiché erano stati invitati gli aventi diritto, così come risultanti dall'anagrafe condominiale di quel momento.

Per queste ragioni, l'appello è stato accolto.

Sentenza
Scarica App. Milano 5 maggio 2022 n. 1493

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