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Rifacimento del tetto costituito da due corpi distinti: devono essere convocati solo i condomini sottostanti
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Rifacimento del tetto costituito da due corpi distinti: devono essere convocati solo i condomini sottostanti

Se il tetto è costituito da due corpi distinti e uno solo di essi deve essere ristrutturato non devono essere convocati tutti i condomini

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda . Tizio e Caia impugnarono la deliberazione assembleare del 2003 del Condominio, avente ad oggetto lavori di manutenzione del tetto di copertura dell'edificio, deducendo la mancata convocazione di Sempronio.

Il Tribunale respinse l'impugnativa, assumendo che Sempronio non aveva interesse alle opere, in quanto proprietario di unità immobiliare autonoma rispetto a quelle interessate dai lavori.

In secondo grado, la Corte d'appello confermava la pronuncia e precisava che sotto il profilo dell'art. 1123, comma 3, c.c., Sempronio non era quindi interessato alla delibera assembleare di rifacimento del tetto lato nord e non doveva perciò essere convocato. Avverso la citata pronuncia, Tizio e Caia hanno proposto ricorso in Cassazione.

=> Spetta a tutti i condomini la manutenzione del tetto dell'atrio comune

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Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame, la sentenza della Corte di appello aveva accertato in fatto che il tetto oggetto dell'intervento di manutenzione approvato dalla impugnata deliberazione del 2003 del Condominio non avesse funzione di copertura delle unità immobiliari di proprietà di Sempronio.

Per meglio dire, il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'art. 1117 c.c., con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".

E' dunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, è in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege", tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641).

Mancano, quindi, i presupposti per l'attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Come venne autorevolmente chiarito da Cass. Sez.

U, 07/07/1993, n. 7449, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria -, e che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo, non opera affatto con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

=> Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

Dunque, alla luce di questo principio, i giudici di legittimità hanno precisato che se solo una porzione autonoma del tetto deve essere rifatta non devono essere convocati tutti i condomini ma solo quelli che fruiscono di quella parte di copertura.

Inoltre, i giudici supremi ricordano che il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che riguarda l'altrui sfera giuridica.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

TETTO COSTITUITO DA DUE CORPI DISTINTI - LAVORI STRAORDINARI

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1123, terzo comma, c.c.

PROBLEMA

Nel caso di specie, l'assemblea deliberava lavori di straordinaria manutenzione del tetto. Quest'ultimo era costituito da due distinti corpi di fabbrica. Sono una parte del tetto, quindi, era da ristrutturare.

Di conseguenza venivano convocati alla riunione assembleare solo i condomini coperti dalla parte di copertura da rifare.

Alcuni condomini impugnano la delibera che ritenevano invalida per mancata convocazione di tutti i condomini.

LA SOLUZIONE

Il ragionamento della Cassazione quindi parte dal presupposto che la copertura del caseggiato fosse composto da due porzioni autonome; di conseguenza applica i principi del cd. condominio parziale configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio; in tal caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

RICHIAMI/PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI

Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 1264; Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449

LA MASSIMA

Se solo una porzione autonoma del tetto deve essere rifatta, non devono essere convocati tutti i condomini ma solo quelli che fruiscono di quella parte di copertura.

Cass. civ., sez. II, ord. 16 gennaio 2020, n. 791

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