L'art. 1123, co. 1, c.c. ha sancito l'obbligo, per tutti i condomini, di partecipare alle spese di conservazione e di godimento delle parti e dei servizi comuni, nonché a quelle concernenti le innovazioni che siano state deliberate dalla maggioranza, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. A lato di tale criterio di natura generale il legislatore ha previsto due ulteriori possibilità.
La prima, contemplata nel secondo comma dell'articolo richiamato, ha come fondamento l'uso differenziato che i condomini possono fare di uno stesso bene in ragione della diversità strutturale della cosa. La legge, infatti, stabilisce che in questo caso le spese saranno sostenute da coloro che ne hanno l'uso potenziale.
L'ultima categoria di spese, che è quella attinente al caso in esame, raffigura una situazione ancora diversa e che definisce, anche se implicitamente, il condominio parziale, identificabile in alcune categorie di beni e/o servizi destinati a servire gruppi ben identificati di condomini, i quali sono gli unici destinatari delle relative spese.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza 28 aprile 2023, n. 6697, dichiarando la nullità di una delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese concernenti il rifacimento delle facciate di due edifici costituenti un condominio, non ha avuto dubbi a ritenere pienamente applicabile l'art. 1123, co. 3, c.c.
Dichiarata nulla la delibera assembleare contraria al principio del "condominio parziale". Fatto e decisione
I proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte di un condominio impugnavano la delibera assembleare con la quale erano state ripartite le spese di rifacimento della facciata di due palazzine, autonome e separate, che costituivano il plesso condominiale.
Gli attori, in particolare, evidenziavano l'erroneità del criterio applicato per tale ripartizione, effettuata sulla base dei millesimi generali, pro quota, sull'intero ammontare dell'appalto senza considerare che i due edifici, non identici e di diversa ampiezza, necessitavano di differenti interventi che incidevano parimenti anche sulle relative spese.
Il tutto in violazione contestuale del regolamento condominiale, il quale specificava che per le spese ordinarie e straordinarie inerenti ad una sola delle palazzine, e dell'art. 1123, co. 3, c.c.
Il Condominio, che si era costituito chiedendo il rigetto della domanda, asseriva che le facciate interessate dai lavori rientravano tra i beni comuni ed indivisibili, come sancito dall'art. 1117 c.c., per cui le spese in questione richiedevano una ripartizione secondo i millesimi di proprietà generale. Suddivisione che, peraltro, era stata già adottata in precedenti occasioni.
La domanda, inoltre, avrebbe dovuto essere rigettata per il solo fatto che se la ripartizione delle spese fosse dovuta avvenire come richiesto dagli attori, anche la delibera avente oggetto l'esecuzione dei lavori avrebbe dovuto riguardare le singole palazzine e non entrambi i fabbricati, come in effetti era avvenuto.
Il Tribunale accoglieva la domanda dichiarando la nullità della delibera impugnata, dal momento che la situazione prospettata dagli attori doveva essere inquadrata nell'ambito del c.d. "condominio parziale", disciplinato dall'art. 1123, co. 3, c.c. "secondo il quale i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi o gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e l'uso non di tutto l'edificio (o degli edifici) ma di una sola parte o di alcune parti di esso (o di essi)".
La disposizione regolamentare, chiara nella sua formulazione, rappresentava un corollario della norma richiamata.
Nella fattispecie, infatti, la documentazione depositata in atti aveva raffigurato un condominio strutturalmente conformato non come entità unitaria, poiché si era in presenza di due corpi di fabbrica indipendenti, strutturalmente autonomi (di cui uno di dimensioni maggiori) ed aventi accessi autonomi sulla via pubblica.
Spese rifacimento facciata, paga anche chi non è d'accordo
La stessa tipologia di lavori ricavabili dal contratto di appalto, inoltre, risultava qualitativamente e quantitativamente differente per le singole palazzine, costituendo questo un ulteriore elemento per ricorrere all'applicazione dell'art. 1123, co. 3, c.c.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Roma costituisce una ulteriore conferma di un orientamento della giurisprudenza oramai consolidato e che difficilmente si potrebbe discostare dai criteri pacifici dettati dal legislatore in matria di ripartizione degli oneri condominiali e che si ritrovano nell'art. 1123 c.c.
Per il caso specifico assume rilievo il principio contenuto nel terzo comma della norma richiamata, che ha introdotto il c.d. "condominio parziale", raffigurante una sorta di condominio nel condominio poiché interessa, in presenza di alcuni fattori e condizioni, solo una porzione dei partecipanti all'ente condominiale.
E questo avviene quando un edificio sia formato da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato giustifichi una ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione da porsi a carico del gruppo che ne trae utilità.
Nel caso di cui ci stiamo occupando, la circostanza che le due palazzine che formavano il condominio fossero strutturalmente indipendenti creava, di fatto ed ex lege, un condominio parziale talchè le spese relative ai lavori deliberati, anche se in un'assemblea convocata per entrambi gli edifici, dovevano essere calcolate in ragione delle quote millesimali riferite a ciascuno stabile.
Sebbene "il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea, nel cui ordine del giorno debbano essere discussi argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate" (Cass. sez. 2, 2 marzo 2016, n. 4127), nel caso in questione correttamente i lavori erano stati decisi in un unico contesto, trattandosi di opere che riguardavano l'aspetto esterno di entrambi gli edifici, i quali dovevano mantenere un uniforme aspetto esterno.
Correttamente, infine, il magistrato capitolino ha osservato che gli interventi realizzati, pur se finalizzati ad una tutela generale del decoro architettonico del complesso condominiale, lasciavano intatti i principi relativi alla misura dell'obbligo di contribuzione alle spese di conservazione che continuavano a gravare sui condomini delle rispettive palazzine in base alle rispettive quote millesimali.
