#1 Inviato 25 Ottobre, 2017 Buongiorno a tutti e scusatemi se probabilmente reintroduco temi già noti, ma sono un neo-iscritto! Sono figlio di uno dei quattro proprietari di appartamenti in un palazzo d'epoca in Abruzzo, recentemente tornato agibile a seguito dei lavori di ristrutturazione dopo il sisma 2009. In realtà le unità immobiliari catastalmente separate sono cinque, due delle quali intestate a mio padre ed una a ciascuno dei restanti tre proprietari (uno dei quali detiene oltre il 50% della superficie calpestabile). Non esistono tabelle millesimali né regolamenti di condominio né amministratori, inoltre per noi tutti trattasi di seconda casa poco frequentata, per cui siamo tutti orientati al contenimento delle spese al minimo indispensabile. Abbiamo tuttavia urgenza di eseguire alcuni lavori di modesta entità ma indispensabili ai fini della sicurezza e della corretta ripartizione delle spese (riparare/sostituire alcuni vetri rotti sulla vetrata del vano scala principale, misurare e ripartire il consumo di energia elettrica - al momento contabilizzato sull'utenza privata di mio padre! - sul vano scala medesimo ed in cantina, chiudere una botola sulla pavimentazione in ingresso alla cantina). Con due degli altri tre proprietari (compreso il proprietario della maggioranza della superficie) abbiamo chiesto e convocato una riunione in cui abbiamo verbalizzato la necessità di eseguire tali lavori, deliberando anche un tetto massimo di spesa (da dividere in quattro parti uguali, data la sua esiguità) e contattando una ditta per acquisire un preventivo, che attendiamo entro la settimana. Nella riunione abbiamo anche condiviso la necessità, ultimati tali lavori, di organizzarci per ripartire in quote uguali le poche spese correnti (pulizia vano scala ed illuminazione condominiale), mediante un fondo comune costituito annualmente. Solo un proprietario manca purtroppo continuamente all'appello, non partecipa alle riunioni e si fa negare al telefono e conseguentemente mostra la volontà di non pagare alcunché, né per il presente né per il futuro. Ci sono delle modalità (codice civile?) per obbligarlo senza essere costretti ad anticipare le spese e citarlo in giudizio? Avevamo pensato di coinvolgere il Sindaco del Comune in cui è sito l'edificio in modo che, contattato in base al nostro esposto, dovrebbe a quel punto obbligatoriamente segnalare la questione alla Procura della Repubblica. Grazie in anticipo per l'aiuto e buona giornata
#2 Inviato 26 Ottobre, 2017 La decisione che avete adottato riguardo alla ripartizione in quote uguali per tutti, al momento, non è percorribile per il semplice motivo che, per andare in deroga al criterio legale, è indispensabile l'unanimità dei consensi. L'unanimità, al momento, non c'è visto che l'altro proprietario non ha dato il suo consenso e pertanto, qualora si seguisse questo criterio, potrebbe impugnare le delibere e le spese conseguenti. Pertanto, seguite il criterio legale cioè ripartendo le spese in proporzione alle quote di proprietà di ciascuno di voi;adottate, per il momento, ad esempio il valore catastale degli immobili. In tal modo, non ci sarà il pericolo di impugnativa. Se poi l'altro condòmino non paga le quote, avrete gli strumenti per obbligarlo a partecipare.
#3 Inviato 26 Ottobre, 2017 L'ipotesi di pagamento delle quote in funzione del valore catastale della proprietà di ciascuno era stata presa in considerazione, solo che per far questo in modo equo due dei quattro proprietari dovrebbero aggiornare le rendite catastali in conseguenza dei recenti lavori di ristrutturazione antisismica e francamente non so se è possibile obbligarli e con quali tempi. Pensavamo quindi che, data l'esiguità della spesa e l'assenza di qualsivoglia regolamento condominiale, tabelle millesimali ed amministratore, la ripartizione in parti uguali fosse la soluzione più rapida per eseguire i lavori. Il proprietario inadempiente risparmierebbe un po' (credo circa 165 euro) ma il tema è che proprio non intende pagare alcunché. Grazie in anticipo per gli eventuali ulteriori chiarimenti che riceverò
#4 Inviato 26 Ottobre, 2017 Se prima non stabilite come ripartire le spese, non ci sono altre soluzioni se non quelle che ho indicato.
#5 Inviato 28 Ottobre, 2017 Con gli altri proprietari stiamo pensando di chiedere al Presidente del nostro Consorzio obbligatorio, creato a suo tempo per la ristrutturazione antisismica del palazzo poi ultimata, di organizzare un'assemblea in cui si deliberino questi lavori urgenti ed anche la ripartizione delle spese di qui in avanti fino ad eventuale costituzione del condominio al termine del Consorzio medesimo, il cui attuale statuto fissa una durata pari a 10 anni: così facendo, le decisioni sarebbero prese a maggioranza e non all'unanimità ed il proprietario in disaccordo non potrebbe impugnarle. Cosa ne pensate? Saluti
#6 Inviato 28 Ottobre, 2017 Ritengo che il Presidente del consorzio non abbia alcun titolo per convocare nessuna assemblea nè tantomeno far deliberare alcunchè, a meno che non lo nominiate amministratore del Vs. condominio .... Siete 3 proprietari contro 1 (mi sembra). Nominate un amministratore, anche tra voi, che rediga un bilancio preventivo da portare all'approvazione dell'assemblea, alla quale chiamerete anche il latitante. Deliberate che momentaneamente le spese verranno ripartite con la rendita catastale salvo conguaglio da calcolare non appena saranno pronte le tabelle di proprietà. Nominate un tecnico abilitato che le rediga e le approvate (basta la maggioranza dei presenti che esprima almeno la metà del valore catastale del condominio). Con le tabelle cominciate a dividere le spese. Se questo signore di rifiuta di pagare, con i rendiconti approvati e una delibera di messa in mora, l'amministratore potrà emettere decreto ingiuntivo ... vuoi vedere che alla fine il soggetto comincerà a pagare?
