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Condominio parziale, imputazione e ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1123 c.c. comma 3

Criteri di attribuzione e divisione degli oneri nel condominio parziale, quorum per la delibera, soggetti legittimati e destinatari
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini 

La sentenza emanata dal Tribunale di Roma (11 ottobre 2021 n.15858) è un'interessante occasione per trattare la questione relativa alla corretta ripartizione delle spese nel condominio parziale nonché alla individuazione dei criteri per procedere alla giusta identificazione dei soggetti nei confronti dei quali la delibera che approva le stesse può e deve avere efficacia.

Per compiere una disamina sull'argomento è indefettibile rispondere alla seguente domanda: che cosa si intende per condominio parziale?

L'ipotesi di condominio parziale si verifica qualora, all'interno di un edificio condominiale vi siano più palazzine o scale in considerazione delle quali, sia sotto un profilo strutturale che funzionale, alcuni beni e servizi sono riconducibili alla esclusiva fruizione e disponibilità di un gruppo di condomini.

Nella fattispecie del condominio parziale preme evidenziare come, indubitabilmente, assuma rilevanza il preliminare accertamento dei componenti il medesimo di tal guisa che le delibere ad esso inerenti possano essere adottate solo da e nei confronti dei soggetti aventi titolo, ovvero legittimati.

Nondimeno, sovente, leggiamo sentenze, come quella in esame, che sono l'epilogo di vertenze aventi ad oggetto proprio l'impugnazione di delibere adottate in disprezzo dei requisiti di Legge per la giusta ripartizione delle spese nel condominio parziale.

Tabelle millesimali del condominio parziale: giusta l'approvazione a maggioranza

Condominio parziale, imputazione e ripartizione delle spese: Iter Giudiziale

Nella vicenda de qua, un condomino, quale proprietario di una unità abitativa posta nella palazzina, denominata "A" ha impugnato la delibera condominiale con la quale era stata approvata la ristrutturazione del lastrico solare della palazzina "B", compresa nel medesimo condominio ma in un corpo di fabbrica distinto, in quanto nel relativo piano di riparto di spesa era stato inserito anche il suo appartamento.

A conforto della azione promossa, il condomino ha eccepito la illegittimità della delibera dolendosi della mancata applicazione del dettato normativo contenuto nell'art. 1123 c.c., comma 3, ritenuto e considerato che le palazzine sono autonome, avendo quale unica parte comune l'ingresso principale.

Parimenti, sollevava censura sulla carenza del quorum deliberativo necessaria alla adozione della deliberazione.

Il condominio si è costituito in giudizio esponendo che, medio tempore, era stata convocata assemblea straordinaria la quale aveva deliberato nuovamente sul medesimo ordine del giorno con il quorum di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, all'uopo negando la intervenuta violazione dell'art. 1123 c.c., comma 3, poiché norma derogabile non essendo richiamata nell'art.1138 c.c.

Il Giudice ha accolto l'impugnazione, per i motivi in appresso esposti, respingendo in toto le argomentazioni portate dal condominio nelle proprie difese.

Il condominio parziale e l'art. 1123 c.c., comma 3

Partendo dalla illustrata nozione di condominio parziale, in aderenza alla quale la sussistenza dello stesso si realizza ogni volta in cui un condominio è composto da beni e servizi che, per la loro configurazione e destinazione, sono atti ad essere utilizzati solo da alcuni condomini, appare certamente retta e conforme alla Legge la decisione del Tribunale.

Sul punto, è determinante rammentare che, invero, la regola per la equanime ripartizione delle spese nel condominio parziale è cristallizzata nel disposto normativo dell'art.1123 c.c., comma 3 ove si afferma che . Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

È innegabile, come, pertanto, sia ravvisabile la ricorrenza del condominio parziale, quale legittimo "ente" di gestione, in rispondenza dei requisiti e parametri indicati nella citata norma, quando beni, servizi ed impianti, per la loro natura e ubicazione, sono correlati al godimento unicamente di una determinata parte del fabbricato.

Corollario dell'utilizzo di beni e servizi in favore di un definito novero di condomini, ovvero di coloro che ne traggono un'utilità, è la attribuzione esclusivamente nei confronti dei medesimi del potere decisionale inerente le delibere di spese ed oneri di gestione e conservazione nonché della conseguente imputazione e suddivisione.

A conferma della disamina esposta, è appropriato riportare una massima della Giurisprudenza di merito, rappresentativa dell'orientamento costante e consolidato sul tema secondo cui "Sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123 c.c., comma 3, ogniqualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate" (Corte appello Genova sez. II, 05/10/2020, n.907).

Condominio parziale, il vademecum della Cassazione

Legittimità delle delibera

Tanto premesso, in merito alla invalidità della delibera assunta dal condominio, non possiamo che condividere la pronuncia del Giudicante investito della controversia, tenuto conto che la stessa può essere adottata e rivolta solo rispetto ai condomini le cui proprietà ricadono nella palazzina e/o parte dell'edificio cui appartiene il lastrico solare per il quale è stato deliberato il rifacimento.

Sotto tale profilo, è opportuno ricordare che il quorum costitutivo e quello deliberativo in ordine a decisioni che investono parti comuni pertinenti al condominio parziale devono necessariamente essere calcolati solo sui millesimi dei condomini che utilizzano le stesse.

In conseguenza, le spese oggetto di delibere riferibili ad un solo gruppo del partecipanti al più ampio condominio non possono legittimamente essere attribuite ad altri perché l'esistenza di un condominio parziale spiega i suoi effetti anche a livello di ripartizione delle spese inerenti i beni di sua esclusiva appartenenza.

Nella lite portata alla attenzione del Tribunale di Roma per l'effetto, la delibera impugnata è stata dichiarata illegittima in quanto la relativa spesa era stata addebitata anche al condominio non facente parte del condominio parziale, preso anche atto della inesistenza di regolamento condominiale o decisione all'unanimità derogatorie al criterio codificato all'art.1123 c.c., comma 3.

Ad avvallare la pronuncia in commento, si riporta precedente dello stesso Tribunale in materia "Con specifico riguardo alla ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale, è da considerare che il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.

Ne deriva che non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità" (Tribunale Roma sez. V, 17/06/2020, n.8715).

Impugnazione della delibera del condominio parziale

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI ROMA n. 15858 del 11/10/2021

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