Quando si parla parti comuni, da intendersi tali non solo le parti strutturali di un edificio in condominio ma anche gli impianti ed i servizi che ne consentono l'esistenza ed il funzionamento, è necessario considerare che tali entità possono servire non un solo edificio ma anche più stabili che, secondo la normativa vigente, costituiscono il supercondominio, per la cui nascita non è necessario un atto formale essendo, invece, sufficiente la sola situazione di fatto riferibile a più edifici autonomi che abbiano in comune l'elenco di beni indicati nell'art. 1117 c.c.
Il Tribunale di Roma con la sentenza in data 24 luglio 2023, n. 11627 ha ribadito quanto precedentemente affermato dalla Corte di cassazione in merito alla classificazione di un solo bene/impianto comune a più stabili condominiali, dichiarando che per esso non si può parlare di comunione ma di supercondominio, anche se nel caso specifico si esce dall'alveo tradizionale che caratterizza il condominio complesso.
Come ripartire le spese di riparazione di un impianto fognario comune a più edifici. Fatto e decisione
La questione che ha formato oggetto della sentenza emessa dal Tribunale di Roma si può sintetizzare nella necessità di individuare la normativa da applicare ad un bene che serva condominii diversi ed autonomi che, tuttavia, non formino essi stessi un supercondominio.
Nel caso di specie un condominio si trovava a dovere riparare, in via d'urgenza, un guasto sulla rete fognaria che serviva anche un condominio confinante. Dopo un primo intervento di spurgo si rendevano necessari ulteriori lavori, che interessavano non solo lo stabile finitimo (parte convenuta) ma anche gli altri edifici che utilizzavano la stessa rete e la controversia si focalizzava sui criteri da applicare in merito alla ripartizione delle spese: la suddivisione in base al numero degli stabili coinvolti (come sostenuto da parte convenuta), oppure in base al numero delle singole utenze servite dall'impianto?
Il mancato pagamento dell'importo dei lavori aveva portato la ditta appaltatrice a chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dell'attuale attore il quale, una volta che tutti i condomìni coinvolti avevano provveduto al pagamento della loro quota di spettanza, si vedeva costretto a procedere nei confronti dell'attuale convenuto, unico asserito inadempiente, per ottenere da questi, previa individuazione del corretto criterio di ripartizione, il rimborso della quota di sua competenza.
Il Tribunale, sulla base dei dati documentali, ha affermato che "nel caso in cui vari condomìni siano serviti dal comune impianto fognario non si può parlare di "comunione" ma di costituzione, "ipso iure et facto" di un Supercondominio (eventualmente parziale), relativamente al servizio fognario… Tale fattispecie si verifica allorché una pluralità di edifici - non importa se costituiti o meno in distinti condomìni - sono riuniti in una più ampia organizzazione di tipo condominiale, poiché legati tra loro dall'esistenza di cose, impianti o servizi "comuni", ossia in rapporto di accessorietà necessaria con una pluralità di fabbricati autonomi".
Passando, quindi, dal generale al caso specifico il giudice meneghino ha fatto suo il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. sez. 2, 9 giugno 2010, n. 13883), la quale ha dichiarato che rispetto a un "impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso o al godimento di tutti i fabbricati, trova comunque applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio" (Cass. sez. 2, 4 febbraio 2021, n. 2623; Cass. Sez. 2, 09/06/2010, n. 13883).
Il Tribunale, pertanto, anche in considerazione della novità legislativa contenuta nell'art. 1117 bis c.c., che ha definitivamente riconosciuto e disciplinato la figura del supercondominio, non ha potuto fare altro che dichiarare che la ripartizione delle spese afferenti i lavori sull'impianto fognario doveva avvenire sulla base dei criteri individuati in ambito condominiale, escludendo l'applicazione delle norme sulla comunione.
Contestualmente il giudicante ha, quindi, correttamente precisato l'esclusione della ripartizione delle spese in questione in parti uguali tra i condomini proprietari degli appartamenti di cui si compongono gli enti di gestione poiché, in mancanza di una espressa disposizione in deroga, la norma applicabile è sempre l'art. 1123 c.c.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale, da un lato, ha correttamente interpretato i principi ispiratori della novella legislativa del 2012, che ha definitivamente eliminato qualsivoglia dubbio in merito alla disciplina applicabile alla situazione definita e definibile di "supercondominio" e, dall'altro, non ha tradito l'orientamento costante della giurisprudenza sul punto.
Se quando si parla di supercondominio ci si riferisce a realtà edilizie che hanno in comune più beni e servizi che vengono utilizzati da tutti i super-condomini, nel caso trattato la condominialità ha interessato un solo impianto, quello fognario, senza per questo che ne venisse annullato il carattere condominiale, riportando il bene nell'ambito della "comunione".
L'articolo 1117 bis c.c., infatti, quando nella sostanza ha riconosciuto l'esistenza del supercondominio (senza, peraltro, darne una definizione precisa) ha fatto riferimento alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. che contiene un ampio elenco, anche se non esaustivo, di entità che devono essere considerate tali, salvo l'esistenza di un titolo contrario che ne attesti la riferibilità ad uno o più condomini.
Nel caso specifico, essendo uno solo il bene in comune tra tutti i condomìni, il Tribunale ha parlato di un supercondominio parziale riferibile, appunto, all'impianto fognario.
Per concludere appare interessante quanto osservato dal giudicante in merito alla possibilità di attribuire le quote di spesa ai singoli condomini anche quando manchi - come nel caso in esame - una tabella millesimale riferibile al supercondominio.
Tale ipotesi, infatti, "non è ostativa al calcolo delle rispettive quote in considerazione del fatto che le tabelle millesimali altro non sono che le risultanze tra la proporzionale quota di spese posta a carico di ciascun condomino in relazione alla propria quota di proprietà esclusiva, ai sensi dell'art. 1118 c.c. [talché] ogni singola unità immobiliare deve partecipare alla conservazione delle parti comuni in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene".
