Nell'intricato percorso giudiziario qui in commento, si è discusso di impianti comuni, di distacco dai medesimi e di attribuzione delle spese di conservazione e di utilizzazione.
A tal proposito, sappiamo che per pacifica affermazione normativa, il singolo proprietario può, di regola, rinunciare all'impianto centralizzato condominiale, senza chiedere alcun permesso e/o autorizzazione «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 co. 3 cod. civ.)».
In questo caso, il condòmino non potrà sottrarsi alle spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione della struttura. Viceversa, non sarà chiamato a contribuire ai consumi prodotti dall'impianto visto che non lo avrà utilizzato.
Ebbene, la descritta semplice regola vale in tutti i casi? Può rappresentare un'eccezione un regolamento condominiale contrattuale in cui è previsto il contrario? Un regolamento di natura convenzionale può derogare al dettato di cui all'art. 1118 co. 3 c.c.?
Ha risposto a queste domande la recente ordinanza della Cassazione n. 17119 del 26 maggio 2022.
Prima di ogni considerazione, però, approfondiamo i fatti da cui è scaturita questa lite giudiziaria.
Impianto comune e regolamento contrattuale. Il caso concreto
In un condominio romano, nel lontano febbraio del 2004 e nel successivo mese di maggio, l'assemblea approvava vari punti all'ordine del giorno. In uno di questi, si attribuivano le spese relative ai consumi derivanti dall'impianto idrico comune e dal riscaldamento anche a una condòmina che si era distaccata dai medesimi.
In virtù di ciò, la decisione era impugnata dinanzi al competente Tribunale di Roma. In tale sede, l'istante dimostrava che il citato distacco era avvenuto nel 2001. Ragione per cui, ogni addebito dei consumi era del tutto illegittimo.
Nonostante ciò, la domanda era rigettata. La motivazione risiedeva in un regolamento condominiale, di natura contrattuale.
Secondo questo documento, in deroga agli artt. 1123 - 1118 cod. civ., l'accollo e la ripartizione dei consumi derivanti dagli impianti comuni restavano a carico di tutti i condòmini, indipendentemente da un eventuale separazione. Per questo motivo, secondo l'ufficio capitolino, la delibera era stata inappuntabile.
La questione si spostava dinanzi alla Corte di Appello di Roma, il cui esito e le cui motivazioni non si discostavano dal giudizio espresso in primo grado.
Non restava, perciò che il ricorso in Cassazione, al termine del quale gli Ermellini confermavano l'ineccepibilità della valutazione di fatto e di diritto oggetto di contestazione, rigettando ogni domanda.
Ripartizione dei consumi di un impianto comune: i criteri di legge
I criteri di ripartizione delle spese condominiali sono descritti nell'art. 1123 c.c. che appare inutile riportare pedissequamente. È alquanto noto, infatti, che per distribuire i consumi di un impianto comune, la regola di base è molto semplice: pagano tutti in proporzione al valore millesimale della singola proprietà.
Eppure, nel caso in commento, la condòmina in contestazione è stata chiamata a saldare una quota per dei consumi mai effettuati. Ella si era distaccata dagli impianti e, perciò, non avrebbe dovuto versare alcunché.
A quanto pare, però, in tale circostanza, operava una convenzione tra tutti i proprietari che derogava al citato criterio di legge. Si trattava di un regolamento condominiale di natura contrattuale.
Spese per l'uso dell'impianto comune: a carico di tutti se il regolamento lo prevede.
Con il provvedimento in esame, la Corte di Cassazione, nel confermarsi sull'argomento, precisa che un regolamento condominiale contrattuale, in quanto sottoscritto da tutti i proprietari, può derogare ai criteri di legge in merito alla ripartizione delle spese.
Perciò, anche se si tratta di un impianto comune e anche se ci si riferisce ai consumi da questo derivanti, ognuno può essere chiamato a partecipare a questo costo, seppur distaccatosi, se per convenzione unanime è stabilito così.
«è valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cass. Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n. 12580; Cass. Sez. 2, 02/11/2018, n. 28051). Così come è valida la convenzione contenuta in un regolamento contrattuale di condominio in ordine alla ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, potendo una tale convenzione essere poi modificata solo all'unanimità da tutti i condomini, e non soltanto per effetto della installazione di un contatore di sottrazione in una singola unità immobiliare (arg. da Cass. Sez. 2, 01/08/2014, n. 17557)».
Ecco spiegati i motivi per cui la delibera impugnata era legittima ed ogni domanda giudiziale diretta in senso contrario è stata respinta.
