Il supercondominio è l'insieme di più edifici, più condomini di unità immobiliari o di edifici connessi tra di loro da opere, aree, impianti e servizi comuni di cui all'art. 1117 c.c.
Il codice civile non definisce il supercondominio in maniera esplicita, ma la sua esistenza giuridica può trarsi dall'art. 1117 bis c.c. il quale stabilisce che: "Le disposizioni del presente capo si applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.".
Come risultante dal disposto di cui all'art. 1117 bis c.p.c. l'ambito di applicazione della disciplina condominiale spazia dall'edificio composto da più unità immobiliari, ai plessi con più edifici, fino ai veri e propri supercondomini, l'importante è che la struttura dei fabbricati imponga l'uso in comune di alcune delle parti elencate nell'art. 1117 del c.c.
Le parti comuni del supercondominio, in rapporto di accessorietà con ciascuno degli edifici, possono essere costituite ad esempio da zone verdi, cortili, viali d'accesso, servizi di portineria, impianti di illuminazione, idrici e fognari.
In tali casi trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio.
In caso di danni a terzi derivanti dall'impianto fognario comune a tutti gli edifici è allora di fondamentale importanza individuare il tratto dell'impianto da cui sono derivate le conseguenze dannose ai fini dell'attribuzione di responsabilità di cui all'art. 2051 c.c.
È evidente, infatti, che la responsabilità dei suddetti danni dovrà gravare sul condominio a cui la conduttura si riferisce ossia in considerazione dell'edificio al servizio del quale il tratto dell'impianto fognario è posto, non potendosi estendere agli altri condomini gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio.
Sulla base di tale principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, di recente il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7037 del 4 maggio 2023, ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva del singolo condominio convenuto in giudizio per i danni provocati dai difetti dell'impianto fognario in quanto facenti capo all'intero supercondominio.
Impianto fognario del Supercondominio: il soggetto legittimato passivo dell'azione di responsabilità per i danni a terzi. Fatto e decisione
La proprietaria di due immobili ad uso ufficio conveniva in giudizio un Condominio, facente parte di un supercondominio, affinché venisse condannato, previo accertamento mediante CTU, al risarcimento dei danni causati alle dette unità immobiliari dall'inidoneità igienico sanitaria dell'impianto fognario condominiale.
Si costituiva il Condominio, contestando gli assunti attorei, eccependo preliminarmente e pregiudizialmente l'inammissibilità dell'azione giudiziaria nonché l'assoluta carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto.
Il Tribunale riteneva fondata ed idonea a definire il giudizio l'eccezione preliminare sollevata dal Condominio convenuto.
Dalle indagini compiute in sede di verifica peritale era emerso, infatti, che dispersione idrica correlabile agli scarichi provenienti dai bagni a servizio delle due unità immobiliari di proprietà dell'attrice, trovava amplificazione in relazione all'insufficiente capacità di smaltimento dei liquidi da parte della fossa di accumulo dei reflui.
I danni lamentati dall'attrice non risultavano, pertanto, connessi ad un tratto dell'impianto fognario posto ad esclusivo servizio del condominio convenuto, bensì all' intero impianto fognario ed al relativo "pozzo nero" di raccolta, posti al servizio di tutte unità immobiliari costituenti Supercondominio.
Essendo emerso, altresì, dalla documentazione in atti che il Supercondominio aveva assunto, per come formalizzato con delibera assembleare, la gestione e la custodia dell'impianto fognante, allo stesso dovevano ascriversi i danni causati dal mancato assolvimento degli obblighi manutentivi e di gestione delle tubazioni e del pozzo nero mediante interventi idonei ad impedire le incontrollate dispersioni dei reflui nel terreno.
Implicazioni legali dell'impianto fognario nel supercondominio
Come chiarito dalla Suprema Corte (Cass. n. 2623/2021), "rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomini, la relativa responsabilità (nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomini del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio".
Da tale principio deriva l'assunto che ove, come nella specie, i danni lamentati non risultino connessi al tratto dell'impianto fognario posto ad esclusivo servizio del singolo condominio, non possono a tale soggetto essere ascritti, dovendo invece far capo all'intero supercondominio, dovendosi estendere a tutti i condomini del complesso gli obblighi di custodia e manutentivi dell'impianto stesso.
