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Cedolare secca e revoca dell'opzione: è sanabile la comunicazione tardiva all'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate si è occupata del caso di una società che ha revocato la cedolare secca avvisando solo il conduttore ma non l'Agenzia
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione, inizialmente introdotto a partire dal 2011 (art. 3 d.lgs. n. 23/2011). L'applicazione di tale regime facoltativo permette al locatore di poter assoggettare il reddito derivante dalla locazione ad un'unica imposta "fissa" in sostituzione di Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo.

Di contro, la scelta della cedolare obbliga il locatore a rinunciare alla facoltà di chiedere, per la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione inclusa la variazione Istat. Per l'applicazione del regime di tassazione sostitutivo è necessario che siano presenti entrambe le condizioni seguenti:

  • la locazione deve riguardare fabbricati censiti nel catasto nella tipologia "abitativa" (categoria catastale A, escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tale categoria; restano esclusi quelli che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa
  • l'immobile deve essere locato per finalità abitative, restando escluse le locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni. In sostanza, per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l'attività esercitata dal locatario e l'utilizzo dell'immobile locato.

L'Agenzia delle entrate ha infatti precisato che per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, non è possibile optare per il regime della cedolare secca.

Così come restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Le aliquote della cedolare secca sono due: tassazione del 21% sui contratti d'affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi; tassazione ridotta del 10% per i contratti d'affitto a canone concordato.

La comunicazione al conduttore dell'opzione

Occorre sottolineare che chi intende stipulare un contratto di affitto con esercizio dell'opzione della cedolare secca ha l'obbligo di comunicare preventivamente al conduttore la scelta di tale regime, indicando la rinuncia a richiedere l'adeguamento del canone per tutta la durata dell'opzione.

Il regime della cedolare secca prevede, infatti, che il locatore non sia tenuto al pagamento dell'Irpef, dell'imposta di registro e di bollo, e dovrà invece versare un'imposta sostitutiva, ma dovrà al contempo rinunciare a qualunque modifica del canone, compreso l'adeguamento Istat dell'indice dei prezzi al consumo.

La comunicazione al conduttore deve essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviare prima di esercitare l'opzione della cedolare secca e quindi: prima di registrare il contratto di affitto; prima che scada il termine per il versamento dell'imposta di registro, nel caso in cui l'opzione sia esercitata in una delle annualità successive. La comunicazione al conduttore della rinuncia all'aggiornamento del canone è obbligatoria anche in caso di proroga del contratto (la raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni).

Revoca dell'opzione: bisogna avvisare anche l'Agenzia delle Entrate

Il locatore ha, comunque, la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.

In particolare, la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell'imposta dovuta, ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità (articolo 17, comma 3, del Dpr n. 131/1986).

Come chiarito dalla circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, paragrafo 1, della revoca, al pari dell'opzione, è opportuno che il locatore ne dia preventiva notizia al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell'imposta di registro, tenuto conto anche del fatto che a decorrere dall'annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.

Bisogna avvertire però anche l'Agenzia delle Entrate.

Nella risposta n. 530 del 28 ottobre 2022 l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che è possibile il ricorso alla remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI per la cedolare secca, solo se il tardivo assolvimento non sia configurabile come mero ripensamento (circolare n. 47/2012).

Quindi il ricorso a questo istituto è precluso a chi ha effettuato il versamento dell'imposta di registro prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Scarica Interpello Agenzia Entrate 28 ottobre 2022 n. 530

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