Non è raro che il cornicione del caseggiato "perda pezzi" e, conseguentemente il sindaco, con ordinanza urgente, imponga la realizzazione degli interventi urgenti su detta parte comune.
È noto come il provvedimento comunale presupponga un grave pericolo (dal quale deriva una concreta minaccia all'incolumità pubblica o alla sicurezza urbana), una situazione contingente (imprevedibile ed eccezionale, che non può essere risolta con mezzi ordinari), un'urgenza, determinata dalla pericolosità, tale da richiedere l'adozione di un provvedimento straordinario.
Se l'ordinanza e la conseguente richiesta degli interventi viene rivolta ad un condomino che commissiona le opere richieste, il committente poi deve essere rimborsato dagli altri condomini. Del resto, ai sensi dell'art. 1134 c.c., il condomino può ottenere il rimborso della spesa urgente fatta per la cosa comune, sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune.
Purtroppo spesso le cose vanno diversamente ed il condominio contesta l'urgenza dei lavori fatti eseguire dal singolo partecipante al condominio.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Napoli (sentenza n. 9189 del 10/10/2023).
Lavori per il cornicione pericolante a spese del condomino e rimborso: la diffida del Comune. Fatto e decisione
Un condomino titolare del lastrico solare estraneo riceveva una diffida del Comune ad eseguire alcuni lavori per la messa in sicurezza del cornicione pericolante e quale destinatario del provvedimento (e non per supplenza dell'amministratore) eseguiva prontamente le opere richieste.
Successivamente richiedeva a gli altri condomini il rimborso delle spese sostenute, richiesta che veniva ignorata.
Di conseguenza citava in giudizio il condominio davanti al Tribunale per sentir accertare e dichiarare il suo diritto alla ripetizione delle spese di risanamento sostenute in via d'urgenza ai sensi dell'art. 1134 c.c., con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese sostenute per i lavori urgenti conseguenti alla diffida sindacale.
Si costituiva il citato condominio che contestava all'attore la veridicità dei fatti così come narrati, deducendo che l'azione nei confronti dei condomini era infondata e pretestuosa; secondo il convenuto l'attore si prefiggeva di conseguire il rimborso integrale - per spese sostenute per gli interventi eseguiti a seguito della caduta di intonaco dal cornicione perimetrale - di una autonoma piccola costruzione che insisteva sul detto lastrico, della cui custodia e manutenzione egli era unico responsabile in quanto proprietario esclusivo della terrazza a livello, che fungeva anche da copertura del fabbricato.
L'amministratore dello stabile, quindi, riteneva che la pericolosità del cornicione fosse causata dalla costruzione privata collocata sul detto lastrico, di proprietà dell'attore.
Dunque, il citato condominio si dichiarava totalmente estraneo ai lavori di cui alla diffida del Comune. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Il condomino è riuscito a provare il carattere dell'urgenza ex articolo 1134 c.c. degli interventi eseguiti, due dei quali, ordinati dal Comune con ordinanze sindacali.
Il giudice campano ha evidenziato come dai rilievi effettuati dalla Polizia Locale, dal sopralluogo dei Vigili del fuoco (depositato in atti), dal certificato di eliminato pericolo sia emersa con chiarezza la necessità di intervenire repentinamente onde eliminare i pericoli derivanti dal distacco di intonaco dal cornicione.
In ogni caso il Tribunale ha evidenziato che l'attore è riuscito a provare documentalmente, a mezzo di fatture, copie di bonifici ed assegni bancari, le anticipazioni di cui ha chiesto la restituzione al condominio.
Rimborso per lavori urgenti: diritti e requisiti per i condomini
Si può affermare che in materia di ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54, d.lgs. n. 267/2000, con riguardo all'individuazione del destinatario dell'ordine di eseguire i lavori indispensabili per eliminare il pericolo, presupposto indispensabile è la disponibilità del bene in capo a tale soggetto, che costituisce condizione logica e materiale indispensabile per l'esecuzione dell'ordine impartito.
Il fatto che l'ordine di esecuzione dei lavori sia legittimamente indirizzato al soggetto nella condizione di eliminare la situazione di pericolo lascia impregiudicata, perché estranea alla funzione del provvedimento contingibile e urgente, la diversa e successiva questione dell'accollo economico dei costi dell'intervento in capo ai soggetti responsabili.
Rimane il fatto che se un condomino, in adempimento di un ordinale sindacale, esegue urgentemente delle opere per mettere in sicurezza il caseggiato, successivamente, come previsto dall'articolo 1134 c.c., deve vedersi rimborsare gli oneri sostenuti.
A tale proposito si ricorda che il concetto di urgenza, nell'ambito dell'art. 1134 c.c., è da intendere in senso rigoroso, ossia come una condizione d'impellenza tale da non consentire i tempi materiali per informare l'amministratore o l'assemblea dei condomini, senza che il danno abbia a verificarsi (Cass. civ., Sez. II, 06/10/2021, n. 27106; Cass. civ., Sez. II, 30/10/2017, n. 25729; App. Firenze 4 marzo 2009).
Di conseguenza il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ., Sez. II, 23/09/2016, n. 18759).
Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese per carenza del presupposto dell'urgenza ex art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell'azione di arricchimento ex art. 2041 c.c., la quale non può essere esperita per neutralizzare il divieto di esercitare azioni tipiche in concreto mancanti dei presupposti di legge (App. Napoli 8 luglio 2022 n. 3230).
