L'art. 2934 c.c. stabilisce in via generale che ogni diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato volta per volta dalla legge. La prescrizione, quindi, essenzialmente per motivi di certezza del diritto, comporta il venir meno del potere di esercitare il proprio diritto laddove il titolare sia rimasto inerte per un certo lasso di tempo.
Trattasi di disciplina inderogabile, come chiarito dall'art. 2936 c.c., essendo nullo ogni patto contrario (quindi, ad esempio, anche una norma ad hoc contenuta nel regolamento condominiale).
Il termine di prescrizione dei diritti di credito vantati dal condominio nei confronti dei condòmini.
Anche i diritti di credito vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini sono soggetti a tale disciplina e, quindi, vengono meno ove non esercitati per il tempo indicato dalla legge. Il termine ordinario di prescrizione, ex art. 2946 c.c., è pari a dieci anni.
La legge prevede poi una serie di ipotesi speciali di prescrizione c.d. breve, ossia inferiore al predetto termine decennale.
In particolare, secondo l'interpretazione maggioritaria, ai crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini è applicabile l'ipotesi di prescrizione quinquennale disciplinata dall'art. 2948, comma 1, n. 4, c.c., che riguarda "gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi".
Si ritiene però che detto termine breve sia applicabile soltanto alle spese ordinarie, cioè quelle ricorrenti, come ad esempio quelle relative ai servizi, all'emolumento dell'amministratore, ecc..
Le spese straordinarie, invece, ad esempio quelle relative a lavori di rifacimento della facciata, sarebbero sottoposte all'ordinario termine decennale, in quanto dovute una tantum (si veda Tribunale di Roma, 22 settembre 2015).
Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.
La decorrenza della prescrizione.
Altrettanto importante alla determinazione della durata del termine di prescrizione è poi l'individuazione del dies a quo, ossia del momento da cui il predetto termine deve essere conteggiato.
La prescrizione comincia infatti a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.).
Per quanto riguarda i crediti condominiali, il termine di prescrizione comincia a decorrere dall'approvazione assembleare del rendiconto nel quale gli stessi sono compresi e dalla relativa contestuale ripartizione (Cass. civ., 25 febbraio 2014, n. 4489).
L'interruzione del termine di prescrizione.
La decorrenza del termine di prescrizione può comunque essere interrotta dal creditore che manifesti al debitore la propria intenzione di ottenere il pagamento del dovuto. L'art. 2943 c.c., infatti, stabilisce che la prescrizione sia interrotta dalla notificazione dell'atto giudiziario o dalla domanda proposta nel corso di un giudizio nei confronti della parte costituita o regolarmente dichiarata contumace o "da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore".
In questi casi il termine di prescrizione ricomincia nuovamente a decorrere da tale data (art. 2945 c.c.).
La richiesta di pagamento rivolta dall'amministratore al condomino debitore comporta quindi l'interruzione del termine di prescrizione.
Quindi è sufficiente una lettera spedita a mezzo raccomandata (o con fax o con posta elettronica certificata) con la quale l'amministratore chieda al condomino moroso di provvedere al pagamento degli oneri scaduti, prospettandogli in mancanza l'avvio della procedura di riscossione forzata.
Occorre inoltre ricordare come la prescrizione del diritto di credito sia interrotta anche dal riconoscimento del medesimo operato dal debitore (art. 2944 c.c.).
Il riporto nel consuntivo del saldo negativo maturato nella precedente gestione.
È usuale che l'amministratore, nel redigere il consuntivo, riporti gli eventuali saldi negativi maturati dal condomino nelle precedenti gestioni.
Ciò permette di sommare i debiti pregressi con quelli sorti nella gestione che si va a chiudere, in modo da evidenziare il credito complessivo vantato dal condominio nei confronti del condomino moroso. Occorre tuttavia precisare due importanti aspetti.
Da un lato, come chiarito recentemente dalla Suprema Corte, questa operazione contabile non può essere certamente intesa come una sorta di rinnovazione del debito, il quale mantiene la sua originaria "data di scadenza", con tutto ciò che ne consegue in ordine al decorso del termine di prescrizione.
È però possibile agire giudizialmente per il recupero del credito sulla base dell'ultimo consuntivo approvato dall'assemblea e che riporti anche le somme a debito risultanti dalle pregresse gestioni, invece di azionare tutti i rendiconti nei quali dette somme sono maturate.
Infatti "il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea può essere impugnato ai sensi dell'art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso" (Cass. civ., sez. VI-II, 15 febbraio 2021, n. 3847).
Da un altro punto di vista ci si può invece chiedere se l'approvazione assembleare del consuntivo che riporti anche le poste di credito maturate nelle pregresse gestioni possa qualificarsi come atto interruttivo o riconoscimento del debito con efficacia parimenti interruttiva della prescrizione nel caso in cui sia stato approvato anche dal condomino moroso presente alla riunione o non sia stato da questi impugnato in caso di sua assenza.
Da parte di alcuni si ritiene infatti che il fatto di avere riportato nel consuntivo regolarmente approvato dall'assemblea il debito precedentemente maturato dal condomino che non abbia impugnato la relativa deliberazione interrompa automaticamente la prescrizione ai sensi del richiamato art. 2944 c.c., poiché tale comportamento consisterebbe in un riconoscimento implicito del diritto vantato dal condominio.
In una recente decisione (sentenza n. 1704 dell'8 ottobre 2020) il Tribunale di Cosenza è giunto ad affermare che in caso di approvazione del consuntivo "la prescrizione è da considerarsi interrotta in quanto il rendiconto comprende la voce conguaglio e i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, che sono esigibili in ogni tempo.
Ne consegue che ogni anno si rinnova la decorrenza del termine di prescrizione a ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale".
Così facendo, evidentemente, si rendono di fatto imprescrittibili i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini.
