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Verifica della regolarità dei rendiconti condominiali ai fini della revoca dell'amministratore di condominio
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Verifica della regolarità dei rendiconti condominiali ai fini della revoca dell'amministratore di condominio

Profili di irregolarità nella tenuta della contabilità condominiale

Avv. Fabrizio Plagenza 

Come noto, con l'avvento della L. 220/2012, sono stati introdotti notevoli novità con riguardo anche alla tenuta della contabilità condominiale da parte dell'amministratore.

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In particolare, per quanto di pertinenza dell'argomento odierno, il nuovo art. 1130 bis c.c. ha introdotto il termine rendiconto condominiale, ovverosia quel documento costituito da un prospetto contabile in cui l'amministratore, al termine dell'anno finanziario, annota un riepilogo dell'intero ciclo finanziario relativo ad un determinato intervallo temporale così da poter rendere edotti i condomini dell'attività svolta in detto periodo.

Secondo il citato art. 1130 bis c.c., così come novellato dalla L. 220/2012, infatti, "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione".

=> Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio

Nell'ottica dell'invocata trasparenza, dunque, la norma si pone l'obiettivo di garantire il diritto dei condomini di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile condominiale.

La riforma ha peraltro comportato maggiori doveri per l'amministratore in merito alla redazione di una serie di documenti contabili così da consentire alla compagine condominiale di fregiarsi di un'ulteriore strumento di verifica della gestione contabile e finanziaria operata dall'amministratore.

La norma di cui all'art. 1130 bis c.c. che disciplina il c.d. "rendiconto condominiale" deve trovare raccordo con la previsione di cui all'art. 1129 c.c., co. 7 in forza della quale è fatto obbligo per l'amministratore di far transitare le somme ed eseguire i pagamenti mediante l'uso di un conto corrente, sempre nell'ottica di prevalenza della trasparenza e della tracciabilità delle operazioni finanziarie eseguite.

Principi essenziali al punto da rappresentare motivo di revoca del professionista in caso di mancato utilizzo.

Il Legislatore ha peraltro disposto che il rendiconto dovrà indicare le voci di entra e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili, ed alle eventuali riserve che dovranno essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

=> Registri condominiali: tra le violazioni tipiche figura il mancato riscontro alle richieste di visionare i registri previsti dalla legge

Sempre in ottica di controllo e verifica dell'operato dell'amministratore che, giova ricordarlo, agisce su mandato conferito dai condomini, è fatto obbligo all'amministratore quello di allegazione dei seguenti documenti contabili :

  • un registro di contabilità, ex art. 1130 co.7, nel quale dovranno essere annotati, in ordine cronologico, tutti i movimenti in entrata ed in uscita, da tenersi anche in modalità ;
  • un riepilogo finanziario;
  • una nota sintetica esplicativa.

Appare già evidente l'importanza che il Legislatore abbia voluto dare al rendiconto e alla corretta tenuta della contabilità e della documentazione atta ad esporre la gestione condominiale da parte dell'amministratore.

Il rendiconto deve essere il più chiaro e comprensibile possibile nell'indicare le singole voci di spesa e di incasso (Cass. 7 luglio 2000, n. 9099), sebbene a Suprema Corte ritenga che la contabilità redatta dall'amministratore non debba rispettare rigorose forme, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, "purché sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite" (Cass. 9 maggio 2011, n. 10153, Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405).

In passato, il Tribunale di Roma con decreto camerale depositato il 27 dicembre 2016, ha revocato l'amministratore di un condominio ritenuto responsabile di non aver redatto e sottoposto all'approvazione assembleare i consuntivi degli ultimi tre anni, con ciò arrecando pregiudizio ai condomini per non aver consentito, con la sua condotta, di poter verificare lo stato della gestione e di pronunciarsi sull'opportunità di rinnovargli il mandato.

Il Tribunale romano, infatti, ha evidenziato che l'omessa rendicontazione per un triennio viola l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. e, conseguentemente, "è fatto idoneo ad integrare un'ipotesi di revoca sul rilievo che la tenuta del conto (art. 1130, comma 1, n. 10, c.c.) deve essere annuale e che l'assemblea deve essere convocata per l'approvazione entro centoottanta giorni", mentre l'art. 1130, n. 10, c.c. dispone che l'amministratore ha l'obbligo di "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Su queste basi e tenuto a mente, come detto, il necessario richiamo alle norme sul "contratto di mandato" ex art. 1713 c.c., a mente del quale "il mandatario deve rendere il conto del suo operato", non può che inquadrarsi una corretta tenuta della contabilità condominiale nel più ampio quadro che vede il mandatario (amministratore) dover giustificare le spese sostenute e l'obbligo di rendicontare è proprio finalizzato ad una possibilità di verifica da parte del mandante (condomini).

La questione relativa alla corretta tenuta della contabilità condominiale è stata oggetto di una interessante relazione di consulenza tecnica d'ufficio resa all'interno di un procedimento pendente innanzi al Tribunale di Brescia e depositata in data 14.2.2019.

In sostanza, veniva richiesto al CTU di "stabilire se l'amministratore ha tenuto correttamente la contabilità condominiale ed altri adempimenti connessi alla gestione condominiale" esaminando, nel caso di specie, "la documentazione di un condominio di piccole dimensioni".

I quesiti posti al CTU sono utili per meglio comprendere le linee guida da seguire nei casi in cui si intende sottoporre a verifica la contabilità condominiale tenuta dall'amministratore.

Venivano, infatti, formulati al CTU i seguenti quesiti :

  • "Il registro di contabilità del Condominio è stato tenuto nel rispetto dei principi espressi dall'art. 1130 c.c., con illustrazione anche delle eventuali discrepanze e/o differenze rispetto ai criteri legali?";
  • "i rendiconti condominiali annuali sono completi e conformi ai dettati dell'art. 1130 bis c.c..?";
  • "è stato tenuto il registro dell'anagrafe condominiale ex art 1130, n. 6, cc. e se è conforme alla normativa, precisando se sono state reperite le relative informazioni necessarie?";
  • "è stato effettuato l'inventario dei beni comuni condominiali, immobili e mobili, e corrispondono a quelli condominiali?";
  • "Sono stati redatti i verbali di consegna documentale tra un amministratore e l'altro, ex art 1129, comma 3, cc. e se sono adeguati?";
  • "è stato tenuto il registro di nomina e revoca degli amministratori ex art 1130, n. 7, cc. e se è conforme alla normativa?";
  • "Sono stati tenuti altri registri condominiali sotto il profilo amministrativo e gestionale?".

Le conclusioni a cui è pervenuto il CTU, all'esito della verifica della regolarità dei rendiconti condominiali ai fini della revoca dell'amministratore, rispondendo ai quesiti sopra esposti sono state le seguenti : "Costituiscono irregolarità nella tenuta della contabilità condominiale, in quanto non consentono l'immediata verificabilità delle voci di entrata e di uscita, l'omissione della registrazione dei movimenti in entrata ed uscita, il mancato rispetto dell'ordine cronologico delle registrazioni; l'annotazione cumulativa e non analitiche delle operazioni; l'annotazione di operazioni anticipata rispetto alla manifestazione finanziaria; la mancata tenuta del riepilogo finanziario".

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

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Biagio
Biagio giovedì 04 luglio 2019 alle ore 18:00

Nella pratica l'amministratore invia ai condomini in forma cartacea e ad alcuni via email solamente le notizie di rito e cioè: convocazione assemblea, rendiconto anno di gestione, preventivo anno successivo. La domanda tecnica è:" L'amministratore DEVE trasmettere insieme ai documenti anzidetto anche i documenti descritti nell' articolo? In che modo il condomino può difendersi in assemblea in mancanza di ciò? Quali termini deve usare nella verbalizzazione? Proporrei anche alle loro associazioni e non di evidenziare ciò nei corsi che offrono. Al Legislatore si può chiedere di dare direttive concrete al fine di tutelare leggermente la comunità condominiale dando un segnale di inderogabilità.

Giovanni
Giovanni venerdì 12 luglio 2019 alle ore 09:54

Tutta la documentazione è di proprietà del condominio, il mandatario a svolgere le funzioni di amm. di cond. IGNORA codesta realtà. Il condomino PUO' e DEVE richiedere di visionare ed estrarre fotocopie, a sue spese, di ciò che interessa per esercitare un MINIMO di controllo nella gestione e nella SPESA.

Eddy
Eddy martedì 06 agosto 2019 alle ore 22:02

ConcordoconBiagio ed aggiungo che sarebbe
auspicabile un intervento legislativo dando esplicito ordine di deposito in mancanza ordinarsi l'immediata decadenza del mandato.

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