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Anomalie nei rendiconti e scritture contabili. Il vecchio amministratore di condominio restituisce le spese in assenza di giustificativi
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Anomalie nei rendiconti e scritture contabili. Il vecchio amministratore di condominio restituisce le spese in assenza di giustificativi

Anomalie nei rendiconti e nelle scritture contabili condominiali: ecco le conseguenze

Avv. Daniela Sibilio  

Il vecchio amministratore è tenuto a restituire al Condominio le somme indebitamente trattenute, avendo la ctu evidenziato anomalie nei rendiconti e nelle scritture contabili. Il professionista può trattenere solo la somma liquidatagli come compenso in quanto regolarmente deliberato da parte dell'assemblea. Questo è quanto stabilito il Tribunale di Roma con pronuncia del 6 marzo 2017, n. 4453.

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Il caso. Un Condominio conveniva in giudizio il vecchio amministratore, chiedendo la restituzione di una somma indebitamente trattenuta da quest'ultimo e lamentando una cattiva gestione condominiale e un ammanco di cassa.

Il convenuto contestava la domanda nel merito, eccependo l'erroneità dei conteggi operati da parte del Condominio; veniva così ammessa una consulenza tecnica di Ufficio di natura contabile.

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Gestione contabile del condominio. Prima di soffermarsi sulla decisione del Tribunale di Roma, è bene precisare che tra le innumerevoli attribuzioni dell'amministratore è compresa la gestione contabile del condominio.

A seguito della legge di riforma (Legge n. 220/12012), due sono gli articoli del Codice civile dedicati agli aspetti contabili del condominio.

Oltre al nuovo art. 1130 bis sul rendiconto condominiale, è stato integrato l'art. 1130 c.c., relativo alle attribuzioni dell'amministratore, con l'inserimento di una serie di attività in materia contabile prima non previste. L'amministratore deve:

  • eseguire tutti gli adempimenti fiscali: redigere la dichiarazione dei redditi del sostituto di imposta, comunicare annualmente i dati e il fatturato dei fornitori del condominio amministrato;
  • tenere il registro di anagrafe condominiale;
  • conservare la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.

La documentazione prodotta durante la gestione condominiale registra tutte le relazioni che l'amministratore condominiale ha con condomini e fornitori.

Tutti i documenti e i registri necessari devono essere redatti secondo i criteri di una “regolare” e “sana” amministrazione, così da assicurare un riscontro puntuale circa la veridicità delle spese effettuate e delle entrate riscosse.

La predetta documentazione rappresenta l'unico strumento a disposizione del Condominio per poter procedere al controllo della gestione contabile, ragion per cui diviene centrale l'obbligo dell'amministratore di conservarla e di utilizzarla nei limiti del suo mandato.

Il nuovo art. 1130 bis c.c. dispone espressamente che “le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”. Tale arco temporale vale unicamente per scritture di natura contabile ovvero tutta la documentazione idonea a rappresentare cronologicamente gli accadimenti di gestione condominiale (atto o fatto di gestione economicamente rilevante).Il testo legislativo tuttavia è piuttosto generico e non specifica quale tipologia di documentazione amministrativa deve essere conservata per dieci anni, rispetto ad altra documentazione, meno importante ai fini contabili, che potrebbe essere anche cestinata prima del decorso del decimo anno.

=> Stalking e condominio

In termini generali, è possibile affermare l'obbligo di conservazione decennale sia delle scritture contabili sia dei documenti utilizzati per la redazione dei rendiconti.

Occorre precisare che nella contabilità assumono importanza le scritture cronologiche, in quanto il rilevamento cronologico dei fatti gestionali sono determinanti per quanto concerne gli aspetti probatori e per ricostruire dettagliatamente l'azione amministrativa posta in essere dall'amministratore.

Ne consegue l'obbligo di conservazione decennale anche dei “documenti giustificativi”, con cui s'identificano tutti quei documenti che descrivono le singole entrate ed uscite.

La soluzione. Il Tribunale di Roma, con pronuncia del 6 marzo 2017, n. 4453 , ha accolto la domanda del Condominio, condannando l'amministratore convenuto alla restituzione delle somme trattenute indebitamente.

Dalla lettura degli atti e documenti di causa sono risultate anomalie nei rendiconti e nelle scritture contabili, come pure l'esistenza di un credito a favore del condominio.

In particolare, non sono state rinvenute delle vere e proprie scritture contabili «anche elementari atte a dimostrare cronologicamente nel tempo le spese e le entrate del condominio».

Le conclusioni di natura tecnica sono “chiare e consentono la ricostruzione della situazione contabile del condominio sicché le stesse possono essere del tutto condivisibili, dovendosi dalle stesse evincere la tenuta della contabilità irregolare e non ordinata, difettosa di completa documentazione ricostruttiva”.

L'istanza del Condominio è stata accolta limitatamente alla somma di cui lo stesso risulta creditore a seguito della Ctu. Mentre l'ex amministratore può tenersi la somma liquidatagli come compenso in quanto regolarmente deliberato da parte dell'assemblea

=> Focus - Analisi delle principali novità introdotte in materia di trasparenza contabile.

Scarica Tribunale di Roma, del 6 marzo 2017, n. 4453

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