La sostituzione di componenti ed accessori nell'ambito di un immobile concesso in locazione crea sempre dispute tra proprietario e conduttore. Anche quando a dover essere sostituito è il motorino della tapparella elettrica.
Questo il quesito inviatoci da un nostro lettore:
«Buongiorno amici di Condominioweb, vi scrivo per raccontarvi cosa mi è successo. Ieri stavo abbassando la tapparella del salotto di casa e all'improvviso ha smesso di scendere. Il meccanismo che la azione è elettrico.
Chi paga la sostituzione della cinghia della tapparella?
Abito in quell'appartamento da qualche mese, tre per l'esattezza. Ho chiamato l'elettricista e mi ha detto che il motorino è rotto. Va sostituito. Dice che è normale che si rompano, almeno è normale che quello che c'era si rompesse, non era di grande qualità. Dice che non regge molti anni.
Il proprietario ha detto che la spesa tocca a me, si è rotto in quanto utilizzato, se la casa fosse stata sfitta non si sarebbe mai rotto. Ma che ragionamenti sono! È vero, ma si è rotto in quanto non era propriamente conforme all'uso, insomma una mezza patacca!
Io vorrei proporgli almeno di dividere la spesa. Voi che ne dite? Chi ha ragione?»
Funzionamento e vantaggi delle tapparelle elettriche
Rispetto alla classica serranda avvolgibile con argano avvolgibile manualmente, l'avvolgimento elettrico fa sì che l'input sia dato pigiando un tasto che consente l'avvolgimento ovvero l'apertura.
Chiunque può decidere di motorizzare il meccanismo di avvolgimento della tapparella: chiaramente per farlo è necessario comprendere se la motorizzazione sia fattibile in relazione alla specifica tapparella sulla quale si va ad intervenire, quanto meno in ragione del facile collegamento con una fonte di energia.
Motorino tapparella elettrica, ragioni della rottura
Quando si fa riferimento alle spese per la manutenzione delle cose nell'ambito di un contratto di locazione, una delle norme cui guardare è l'articolo art. 1609 c.c., rubricato Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, a mente del quale:
«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali».
Quali sono le piccole riparazioni. Al di là di casi auto evidenti (filtri rubinetti rovinati dal calcare, e simili), l'individuazione della piccola manutenzione non è operazione così facile.
Locazione. Le piccole spese di manutenzione spettano sempre al locatore?
In giurisprudenza è stato affermato che «La definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano [...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).
Piccola riparazione non è solamente la riparazione che costa poco: dipende anche dal perché di quell'intervento.
Così, ad esempio, è stato affermato che «in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459)» Cass. 22 maggio 2014 n. 11353.
Il motorino della tapparella rientra nel novero degli impianti interni alla struttura dell'immobile. Certo, ciò, ad avviso di chi scrive non esonera sempre e comunque il conduttore da responsabilità.
Se è necessario intervenire sull'impianto fognario in ragione di un'otturazione derivante dall'uso, allora difficilmente si potrà concludere che il conduttore non ha alcuna responsabilità perché quello danneggiato è un impianto interno alla struttura dell'immobile.
Ergo ? Con i dovuti paralleli, lo stesso ragionamento va sviluppato per comprendere chi debba pagare l'intervento di sostituzione/riparazione del motorino della tapparella.
Motorino tapparella elettrica, spesa in capo al proprietario o al conduttore
L'art. 1609 c.c. fa riferimento a due cause, vetustà e caso fortuito, le quali esonerano sempre il conduttore dall'onere della riparazione e della spesa.
Esempio: si rompe un elettrodomestico che era presente in casa da anni, mentre il conduttore solamente da pochi mesi. Difficile dire che s'è rotto in conseguenza dell'uso, quel bene, quasi certamente, va considerato vetusto.
Ancora: temporale che con sbalzo di corrente fa rompere la TV: caso fortuito che pone l'onere di riparazione/sostituzione in capo al proprietario.
Arriviamo dunque al motorino della tapparella elettrica: per come ci viene descritto il caso dal nostro lettore, sembrerebbe che la causa della rottura di quel componente del meccanismo vada rintracciata nella scarsa qualità dello stesso.
Il tecnico, leggiamo nella richiesta, ha affermato che si trattava di un congegno di scarsa qualità.
In tali casi non è l'uso la ragione fondante della rottura, o meglio lo è ma quale mero elemento accidentale in quanto quei meccanismi devono essere programmati e realizzati proprio per una lunga durata e frequente utilizzazione.
Risultato? La spesa nel nostro caso spetta certamente al proprietario. Se in ragione di altri elementi che non conosciamo il conduttore intende farsi carico di parte del costo, nulla lo vieta chiaramente. Teoricamente potrebbe anche decidere di farsene interamente carico. In stretti termini normativi, tuttavia, egli ha diritto alla riparazione a cura e spese del locatore.
