Di solito non ci sono dubbi sul luogo della riunione assembleare. Ad esempio, potrebbe trattarsi dell'ufficio dell'amministratore, presso il quale gli aventi diritto si recano per discutere l'ordine del giorno. Oppure, potrebbe essere il locale portineria, all'uopo adibito a sala per ospitare i convocati.
Nella vicenda in esame, invece, pare che il luogo dell'assemblea non fosse stato indicato con certezza all'interno della convocazione. Per questa ragione, una condomina, che non aveva partecipato alla riunione, ha impugnato l'assemblea.
Ne è scaturita, quindi, la lite giudiziaria appena culminata con la recente sentenza della Corte di Appello di Bari n. 1854 del 22 dicembre 2022. In tale occasione, l'ufficio pugliese è stato chiamato a confermare o riformare la precedente sentenza del Tribunale di Bari in cui la domanda era stata accolta.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Convocazione assemblea senza il luogo della riunione: è valida?
Nell'ottobre del 2015, si svolgeva, in seconda convocazione, la riunione condominiale di un fabbricato. Il relativo deliberato era, però, impugnato da una condomina.
Quest'ultima, che non aveva partecipato al consesso nemmeno per delega, contestava il fatto che il luogo dell'incontro fosse incerto.
In particolare, a quanto pare, la sede della riunione in prima convocazione era stata correttamente fissata mentre quella indicata per l'eventuale seconda non era chiara.
Per questo motivo, non aveva potuto presiedere alla discussione, alla votazione e chiedeva l'annullamento dell'assemblea al competente Tribunale di Bari.
Il convenuto condominio, piuttosto che riunirsi nuovamente per sostituire il deliberato in contestazione, negava ogni addebito. Secondo la tesi difensiva la partecipazione degli altri aventi diritto confermava che non c'era stata alcun'incertezza concreta sul luogo dell'assemblea indicato nella convocazione.
Nonostante queste argomentazioni, valutati gli atti, il Tribunale di Bari concludeva per l'accoglimento della domanda. Per l'effetto, l'assemblea impugnata era annullata.
Non restava, perciò, che proporre l'appello, cosa che veniva puntualmente compiuta dal soccombente fabbricato. Il secondo grado di giudizio, però, non sortiva alcun effetto. L'auspicata riforma del primo verdetto è stata, infatti, negata dalla Corte di Appello di Bari. Il condominio, perciò, è stato chiamato a pagare anche le spese processuali di questo ulteriore procedimento.
Convocazione assemblea condominiale: il luogo della convocazione è essenziale?
La convocazione ad un'assemblea condominiale deve, necessariamente, contenere il luogo della riunione. Infatti, senza questa indicazione, gli aventi diritto non saprebbero dove recarsi per discutere e votare i vari argomenti all'ordine del giorno.
Del resto che tale dato essenziale debba essere contenuto nell'avviso è, facilmente, riscontrabile consultando il testo di legge «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo… della riunione (art. 66 co. 3 disp. att. cod. civ.)».
Si tratta, perciò, di capire in assenza di questa informazione all'interno della convocazione, qual è la conseguenza per il deliberato dell'assemblea. Vediamo, quindi, come ha risposto la Corte di Appello di Bari.
Convocazione assemblea senza indicazione del luogo: quale conseguenza?
Nella vicenda in commento, il luogo della riunione era diverso tra la prima e la seconda convocazione, in quest'ultimo caso risultando, persino incerto. Trattavasi di una circostanza alquanto inconsueta, come sottolineato anche dall'ufficio giudiziario invocato in secondo grado.
Ebbene, per la citata Corte di Appello, l'assemblea così riunitasi era nulla, ragion per cui sarebbe stata impugnabile, in ogni momento, anche dal condomino partecipante alla riunione. In ciò, l'ufficio pugliese ha, opportunamente, richiamato un precedente della Cassazione «La Suprema Corte ha avuto modo di affermare il principio che è nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto (Cass. n. 14461 del 22.12.1999)».
Non si cambia luogo ed ora dell'assemblea
È stata, dunque, questa la motivazione per la quale l'appello è stato rigettato.
A nulla è valsa la circostanza che all'assemblea avessero partecipato alcuni condòmini. Secondo la Corte, poteva trattarsi di un fatto, ad esempio, dovuto ad informazioni sommariamente assunte dai presenti. La possibilità di conoscere il luogo della riunione non poteva, dunque, essere affidata a delle intuizioni del diretto interessato oppure ad un'altra attività, assolutamente, non richiesta dalla legge.
In passato, invece, di diverso avviso è stata quella Cassazione secondo la quale la mancata indicazione del luogo della riunione nella convocazione comporta l'invalidità dell'assemblea soltanto se l'avente diritto non ha avuto, in altro modo, notizia in tempo utile dell'adunanza «ove il relativo invito sia stato fatto per iscritto, l'omissione in esso del luogo, giorno ed ora dell'assemblea, non è di per sé decisiva ai fini della validità o meno della delibera assemblea, dovendo invece accertarsi dal giudice di merito (…) se il condomino ne abbia avuto notizia aliunde ma in tempo utile rispetto alla consegna dell'avviso, con la conseguenza della validità (ed efficacia) di detta delibera e, in caso negativo, della sua radicale nullità, che è deducibile senza l'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 terzo comma c.c. e, data la imprescrittibilità ex art. 1422 successivo, può essere fatta valere in ogni tempo (cass. Civ. 15/12/1982, n. 6919)».
In tutti i casi, però, per evitare ogni conseguenza, qualora dovesse verificarsi la circostanza in contestazione, anche per mero disguido nella formulazione della convocazione, appare più logico riconvocare la medesima assemblea, invitandola alla votazione sugli stessi argomenti, così sanando il vizio de quo.
